THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Theo đó, khi có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai là tranh chấp đất đai.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:
2.1. Thẩm quyền của Tòa án
Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với những tranh chấp sau:
– Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:
+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
+ Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
– Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, đối với những tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự thì trong trường hợp này Tòa án cũng có thẩm quyền giải quyết.
2.2. Thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân
Đối với những tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Uỷ ban nhân dân. Cụ thể:
– Ủy ban nhân dân cấp huyện:
Đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh:
Đối với tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
HOÀ GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1. Hòa giải tranh chấp đất đai là gì?
Hòa giải tranh chấp đất đai là biện pháp giải quyết tranh chấp đất đai giữa các bên tranh chấp với nhau để làm hạn chế, chấm dứt những mâu thuẫn và đi đến sự thống nhất ý chí bằng việc các bên tự thương lượng hoặc qua một thứ ba trung gian.
2. Hòa giải tranh chấp đất đai có phải là thủ tục bắt buộc không?
Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”.
Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.
3. Thẩm quyền và thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai
3.1. Thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai
Căn cứ khoản 2,3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đât đai thì thẩm quyền hòa giải được quy định như sau:
– Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
Như vậy, khi các bên không tự hòa giải được với nhau thì sẽ gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã đó sẽ tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai.
3.2. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai
Căn cứ khoản 3 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai
Căn cứ Điều 88 Nghị định 43/2014 (được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP) quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như sau:
– Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
+ Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
+ Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải;
+ Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
– Lập biên bản hòa giải thành hoặc biên bản hòa giải không thành.
+ Trường hợp hòa giải thành: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Nòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để giải quyết theo quy định.
+ Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
CÁC LOẠI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất
– Tranh chấp về quyền sử dụng đất: là tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng đất. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác.
– Tranh chấp đòi lại đất: đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ.
2. Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất
Đối với dạng tranh chấp này thì người đang sử dụng đất đã sử dụng hợp pháp đất, không có ai tranh chấp. Tuy nhiên, khi sử dụng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình như thực hiện các giao dịch về dân sự hoặc do chủ trương, chính sách của Nhà nước như giải tỏa, trưng dụng, hoặc do người khác gây thiệt hại, hoặc bị hạn chế về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình mà dẫn đến tranh chấp.
Có các dạng tranh chấp sau:
– Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
– Tranh chấp do người khác gây thiệt hại hoặc hạn chế quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
– Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cao su với đất trồng cà phê, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng.
– Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa.
3. Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất
– Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn: Đây là trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn. Đất tranh chấp có thể là đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc đất để ở; có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ cho con đất, đến khi con ly hôn thì cha mẹ đòi lại…
– Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất: Đây là dạng tranh chấp do người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chết mà không để lại di chúc hoặc để lại di chúc không phù hợp với quy định của pháp luật và những người hưởng thừa kế không thỏa thuận được với nhau về phân chia thừa kế hoặc thiếu hiểu biết về pháp luật dẫn đến tranh chấp.
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP PHÁP
1. Quyền sử dụng đất là gì ?
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.
2. Quyền sử dụng đất hợp pháp
2.1. Công nhận quyền sử dụng đất là gì?
Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về công nhận quyền sử dụng đất như sau:
“Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.”
Theo đó công nhận quyền là hình thức phổ biến nhất để người dân có quyền sử dụng hợp pháp và được cấp Giấy chứng nhận.
2.2. Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 100, 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định để được công nhận quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải có đủ điều kiện theo từng trường hợp cụ thể như sau:
Thứ nhất, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP):
– HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỨNG TÊN MÌNH:
Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai…
+ Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chỉnh phủ;
– HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN CÓ GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NHƯNG ĐỨNG TÊN NGƯỜI KHÁC:
Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:
+ Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan (do mua bán, tặng cho mà chưa sang tên…);
+ Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ;
+ Không có tranh chấp thì được cấp Sổ.
– HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐƯỢC SỬ DỤNG ĐẤT THEO BÁN ÁN, QUYẾT ĐỊNH CỦA TÒA ÁN, KẾT QUẢ HÒA GIẢI THÀNH;
– HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO, CHO THUÊ ĐẤT TỪ NGÀY 15/10/1993 ĐẾN NGÀY 01/7/2014 MÀ CHƯA ĐƯỢC CẤP SỔ THÌ ĐƯỢC CẤP SỔ; TRƯỜNG HỢP CHƯA THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH THÌ PHẢI THỰC HIỆN.
Thứ hai, đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 21, 22, 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.
– KHÔNG PHẢI NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT: HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ KHÔNG PHẢI NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CÓ ĐỦ ĐIỀU KIỆN SAU:
+ Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Nay được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
– CÓ THỂ PHẢI NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT: HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ĐANG SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG CÓ CÁC GIẤY TỜ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN NẾU CÓ ĐỦ ĐIỀU KIỆN SAU:
+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Ngoài ra, người đang sử dụng đất ổn định trong một số trường hợp đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận.
