Trong thực tế, không ít gia đình xây nhà sau khi kết hôn trên thửa đất mà người chồng đã có từ trước, được cha mẹ tặng cho riêng hoặc được thừa kế riêng. Khi quan hệ hôn nhân ổn định, vợ chồng thường không lập văn bản xác định quyền sở hữu đối với căn nhà cũng như không lưu giữ đầy đủ chứng từ xây dựng.

Đến khi ly hôn hoặc phát sinh tranh chấp, người vợ thường băn khoăn: Đất đứng tên riêng chồng thì căn nhà có thuộc riêng chồng không? Tiền của hai vợ chồng dùng để xây nhà được giải quyết thế nào? Người vợ có được chia một nửa căn nhà hoặc một phần quyền sử dụng đất hay không?

Muốn giải quyết đúng, cần tách riêng quyền sử dụng đất với quyền sở hữu và giá trị căn nhà. Việc nhà được xây trên đất riêng của chồng không đương nhiên làm toàn bộ căn nhà trở thành tài sản riêng của chồng; ngược lại, việc căn nhà được xây trong thời kỳ hôn nhân cũng không tự động biến quyền sử dụng đất riêng thành tài sản chung.

---

Căn cứ pháp lý

• Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;
• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Đất đai năm 2024;
• Luật Nhà ở năm 2023;
• Luật Xây dựng và các văn bản sửa đổi, bổ sung;
• Nghị định số 126/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Hôn nhân và gia đình;
• Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Các văn bản hướng dẫn về chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn.

Nghị định số 126/2014/NĐ-CP vẫn là văn bản quan trọng hướng dẫn việc xác định tài sản riêng và chế độ tài sản của vợ chồng.

---

1. Đất riêng của chồng được xác định như thế nào?

Theo Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, tài sản riêng của vợ hoặc chồng gồm:

• Tài sản có trước khi kết hôn;
• Tài sản được thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân;
• Tài sản được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân;
• Tài sản được chia riêng trong thời kỳ hôn nhân theo quy định;
• Tài sản hình thành từ tài sản riêng;
• Tài sản khác thuộc sở hữu riêng theo quy định pháp luật.

Quyền sử dụng đất có thể là tài sản riêng của chồng nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Chồng đã nhận chuyển nhượng và có quyền sử dụng đất trước khi kết hôn;
• Chồng được cha mẹ tặng cho riêng bằng hợp đồng hợp pháp;
• Chồng được thừa kế riêng;
• Chồng mua đất trong thời kỳ hôn nhân hoàn toàn bằng tài sản riêng và chứng minh được nguồn tiền;
• Vợ chồng có thỏa thuận hợp pháp xác định đó là tài sản riêng của chồng;
• Đất được chia riêng cho chồng trong thời kỳ hôn nhân.

Việc Giấy chứng nhận chỉ đứng tên chồng là một chứng cứ quan trọng nhưng không phải lúc nào cũng đủ để khẳng định đất là tài sản riêng.

Nếu đất được mua trong thời kỳ hôn nhân bằng thu nhập chung nhưng chỉ ghi tên chồng thì về nguyên tắc vẫn có thể là tài sản chung. Khi có tranh chấp, người chồng muốn xác định là tài sản riêng phải chứng minh được căn cứ hình thành tài sản riêng.

---

2. Đất bố mẹ chồng “cho” có đương nhiên là đất riêng của chồng không?

Không phải cứ bố mẹ nói đã cho đất thì quyền sử dụng đất đã thuộc về chồng.

Cần kiểm tra:

• Có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hay không;
• Hợp đồng tặng cho riêng chồng hay tặng cho cả hai vợ chồng;
• Hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định hay chưa;
• Đã đăng ký biến động sang tên hay chưa;
• Giấy chứng nhận hiện đứng tên ai;
• Có văn bản thể hiện việc nhập đất riêng vào tài sản chung hay không;
• Việc cho đất có điều kiện hay không.

2.1. Tặng cho riêng người chồng

Nếu cha mẹ lập hợp đồng tặng cho riêng người chồng và hoàn tất thủ tục theo pháp luật đất đai thì quyền sử dụng đất về nguyên tắc là tài sản riêng của chồng.

2.2. Tặng cho chung hai vợ chồng

Nếu hợp đồng ghi rõ tặng cho cả con trai và con dâu thì quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, trừ khi các bên có thỏa thuận hợp pháp khác.

2.3. Chỉ cho ở hoặc cho xây nhà

Nếu bố mẹ chồng chỉ đồng ý cho vợ chồng ở, cho mượn đất hoặc cho phép xây nhà nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất thì đất vẫn có thể thuộc bố mẹ chồng.

Khi ly hôn, vợ chồng không có quyền yêu cầu chia quyền sử dụng đất đó như tài sản chung. Tranh chấp chủ yếu tập trung vào:

• Giá trị căn nhà đã xây;
• Chi phí đầu tư, cải tạo đất;
• Khoản tiền vợ chồng đã đóng góp;
• Quyền tiếp tục sử dụng hoặc phải di dời công trình;
• Yêu cầu hoàn trả giá trị đầu tư;
• Quyền và nghĩa vụ của bố mẹ chồng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

---

3. Xây nhà trên đất riêng của chồng thì căn nhà thuộc về ai?

Việc xác định căn nhà là tài sản chung hay riêng phụ thuộc chủ yếu vào nguồn hình thành căn nhà, thỏa thuận của vợ chồng và chứng cứ thực tế.

3.1. Nhà được xây bằng tài sản chung của vợ chồng

Nếu căn nhà được xây trong thời kỳ hôn nhân bằng:

• Tiền lương của vợ chồng;
• Thu nhập từ hoạt động kinh doanh chung;
• Tiền vay mà vợ chồng cùng có nghĩa vụ trả;
• Tiền tiết kiệm được tạo lập trong hôn nhân;
• Tài sản chung khác;

thì có cơ sở xác định căn nhà hoặc ít nhất phần giá trị được tạo lập từ nguồn tài sản đó là tài sản chung.

Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất vẫn có thể là tài sản riêng của chồng, còn căn nhà là tài sản chung hoặc có phần giá trị chung của vợ chồng.

3.2. Nhà được xây hoàn toàn bằng tài sản riêng của chồng

Nếu người chồng chứng minh được toàn bộ chi phí xây dựng được thanh toán bằng tài sản riêng, chẳng hạn tiền có trước hôn nhân, tiền được tặng cho riêng hoặc tiền bán một tài sản riêng, thì căn nhà có thể được xác định là tài sản riêng của chồng.

Tuy nhiên, cần xem xét người vợ có đóng góp công sức, tiền bạc hoặc tài sản vào việc xây dựng, hoàn thiện và duy trì căn nhà hay không.

3.3. Nhà được xây bằng cả tài sản chung và tài sản riêng

Đây là trường hợp phổ biến nhất. Ví dụ:

• Chồng bỏ tiền riêng xây phần thô;
• Vợ chồng dùng thu nhập chung để hoàn thiện;
• Vợ được cha mẹ cho tiền mua nội thất;
• Hai bên cùng vay ngân hàng để xây nhà;
• Người vợ trực tiếp quản lý thi công và chăm sóc gia đình trong thời gian xây dựng.

Khi đó, Tòa án phải xác định tỷ lệ đóng góp của từng nguồn tài sản, giá trị còn lại của căn nhà và nghĩa vụ tài chính chưa thanh toán để phân chia.

3.4. Vợ chồng có văn bản thỏa thuận căn nhà là tài sản riêng

Nếu hai bên có thỏa thuận hợp pháp xác định căn nhà thuộc riêng chồng hoặc riêng vợ thì ưu tiên áp dụng thỏa thuận đó, trừ trường hợp thỏa thuận vô hiệu hoặc xâm phạm quyền của người thứ ba.

---

4. Nhà xây trong thời kỳ hôn nhân có đương nhiên là tài sản chung không?

Không hoàn toàn.

Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình quy định tài sản do vợ chồng tạo ra và thu nhập hợp pháp trong thời kỳ hôn nhân về nguyên tắc là tài sản chung.

Tuy nhiên, thời điểm hình thành chỉ là một căn cứ. Tòa án còn phải xem xét:

• Nguồn tiền xây dựng;
• Thỏa thuận tài sản của vợ chồng;
• Tài sản riêng được sử dụng;
• Khoản vay và người có nghĩa vụ trả;
• Công sức của mỗi bên;
• Việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung;
• Quyền của chủ sử dụng đất;
• Tính hợp pháp của công trình.

Nếu không bên nào chứng minh được căn nhà là tài sản riêng thì tài sản đang tranh chấp có thể được suy đoán là tài sản chung theo khoản 3 Điều 33.

Tuy nhiên, quy định suy đoán tài sản chung không được dùng để phủ nhận một quyền sử dụng đất riêng đã có đủ chứng cứ rõ ràng.

---

6. Khi ly hôn, căn nhà trên đất riêng của chồng được chia thế nào?

Trước tiên, vợ chồng được quyền tự thỏa thuận. Các bên có thể thống nhất:

• Chồng nhận đất và nhà, thanh toán cho vợ phần giá trị được hưởng;
• Chồng chuyển một phần quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho vợ;
• Bán toàn bộ tài sản nếu đủ điều kiện rồi chia tiền;
• Vợ được tiếp tục sử dụng nhà trong một thời gian để chăm sóc con;
• Khấu trừ phần giá trị căn nhà vào tài sản chung khác;
• Thỏa thuận không yêu cầu chia căn nhà.

Nếu không thỏa thuận được, Tòa án sẽ giải quyết theo Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình.

6.1. Quyền sử dụng đất

Nếu đất được chứng minh là tài sản riêng của chồng và chưa nhập vào tài sản chung thì quyền sử dụng đất về nguyên tắc thuộc về chồng.

6.2. Giá trị căn nhà

Nếu nhà là tài sản chung thì giá trị căn nhà được chia theo nguyên tắc chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố luật định.

Do căn nhà gắn liền với đất riêng của chồng và thường không thể chia vật lý độc lập, phương án phổ biến là:

• Giao căn nhà và đất cho người chồng quản lý, sử dụng;
• Xác định giá trị căn nhà thuộc tài sản chung;
• Buộc người chồng thanh toán cho người vợ phần giá trị người vợ được hưởng.

Đây không phải phương án bắt buộc trong mọi vụ án. Tòa án có thể lựa chọn cách khác nếu bảo đảm khả năng thi hành và quyền lợi hợp pháp của các bên.

6.3. Phần tài sản riêng đã đầu tư vào tài sản chung

Nếu chồng dùng tiền riêng để xây một phần nhà, người chồng được xem xét thanh toán phần giá trị tài sản riêng đã đóng góp, trừ trường hợp có thỏa thuận coi đó là đóng góp không hoàn lại hoặc nhập vào tài sản chung.

6.4. Phần tài sản chung đầu tư vào đất riêng

Nếu tài sản chung được sử dụng để san lấp, xây tường rào, làm đường, cải tạo hạ tầng hoặc làm tăng giá trị đất riêng của chồng, người vợ có thể yêu cầu thanh toán phần giá trị tài sản chung đã đầu tư và phần giá trị tăng thêm có liên quan.

---

7. Người vợ có chắc chắn được chia một nửa giá trị căn nhà không?

Không thể khẳng định chắc chắn.

“Chia đôi” là nguyên tắc xuất phát nhưng Tòa án phải tính đến:

• Hoàn cảnh của gia đình và mỗi bên;
• Công sức đóng góp vào việc tạo lập, duy trì và phát triển tài sản;
• Lao động nội trợ và chăm sóc gia đình;
• Quyền lợi của con chưa thành niên;
• Khả năng tiếp tục tạo thu nhập;
• Lỗi vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng;
• Nguồn tài sản riêng đã đưa vào xây nhà;
• Khoản nợ còn lại;
• Tình trạng pháp lý của căn nhà.

Do đó, người vợ có thể được hưởng một nửa, nhiều hơn hoặc ít hơn một nửa giá trị tài sản chung tùy chứng cứ và hoàn cảnh cụ thể.

Cũng cần lưu ý rằng Tòa án chia giá trị tài sản chung còn lại, không phải lúc nào cũng chia toàn bộ chi phí đã từng bỏ ra để xây nhà.

---

8. Công sức nội trợ của người vợ có được tính không?

Có.

Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình xác định lao động của vợ hoặc chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập.

Vì vậy, người vợ không trực tiếp chuyển tiền cho nhà thầu vẫn có thể được xác định có công sức đóng góp nếu trong thời gian xây dựng nhà, người vợ:

• Chăm sóc con;
• Làm công việc nội trợ;
• Quản lý chi tiêu gia đình;
• Hỗ trợ việc kinh doanh của chồng;
• Giám sát thi công;
• Trực tiếp mua vật liệu;
• Thực hiện công việc không được trả lương khác.

Không thể chỉ vì người chồng là người trực tiếp kiếm tiền mà mặc nhiên xác định toàn bộ căn nhà là của chồng.

---

9. Nếu người vợ dùng tiền riêng để xây nhà trên đất chồng thì sao?

Nếu người vợ chứng minh được đã dùng tài sản riêng để đầu tư xây nhà thì có thể yêu cầu:

• Xác định phần tương ứng là tài sản riêng của mình;
• Hoàn trả giá trị tài sản riêng đã đóng góp;
• Xác định tỷ lệ sở hữu đối với căn nhà;
• Thanh toán phần giá trị tăng thêm tương ứng;
• Giải quyết theo thỏa thuận của hai bên.

Tài sản riêng của vợ có thể là:

• Tiền tiết kiệm có trước hôn nhân;
• Tiền được cha mẹ ruột tặng cho riêng;
• Tiền thừa kế riêng;
• Tiền bán tài sản riêng;
• Khoản tiền được chia riêng hợp pháp;
• Tài sản khác chứng minh được là riêng.

Người vợ nên lưu chứng từ thể hiện nguồn tiền và mục đích sử dụng để tránh bị coi là đã tự nguyện nhập vào tài sản chung.

---

10. Nếu tiền xây nhà do cha mẹ vợ hoặc cha mẹ chồng cho thì xử lý thế nào?

Cần xác định người được tặng cho.

10.1. Tặng cho chung vợ chồng

Nếu cha mẹ tuyên bố hoặc có tài liệu thể hiện cho chung hai vợ chồng thì khoản tiền đó là tài sản chung.

10.2. Tặng cho riêng một người

Nếu cho riêng con gái hoặc con trai và có chứng cứ rõ ràng thì khoản tiền có thể là tài sản riêng của người được cho.

10.3. Cho vay

Nếu tiền được giao với mục đích cho vay thì phải xác định:

• Ai là người vay;
• Khoản vay phục vụ gia đình hay mục đích riêng;
• Có nghĩa vụ hoàn trả hay không;
• Có giấy vay, chuyển khoản hoặc người làm chứng hay không;
• Đây là nghĩa vụ chung hay nghĩa vụ riêng.

Không nên mặc nhiên coi mọi khoản tiền cha mẹ đưa khi xây nhà là tiền tặng cho.

---

11. Nhà xây trái phép có được coi là tài sản chung không?

Việc được tạo lập bằng tiền chung và việc công trình hợp pháp là hai vấn đề khác nhau.

Một căn nhà xây bằng tiền chung nhưng vi phạm pháp luật xây dựng vẫn có thể phản ánh sự đóng góp tài chính của vợ chồng. Tuy nhiên, khi chia tài sản, Tòa án phải tính đến:

• Khả năng công trình bị tháo dỡ;
• Chi phí khắc phục vi phạm;
• Khả năng được phép tồn tại;
• Giá trị vật liệu thu hồi;
• Thiệt hại do hành vi xây dựng trái phép;
• Lỗi của từng bên;
• Quyền của chủ sử dụng đất và người thứ ba.

Không nên định giá nhà trái phép như một căn nhà đầy đủ giấy tờ và đủ điều kiện giao dịch.

---

12. Nhà đang thế chấp tại ngân hàng được chia thế nào?

Nếu quyền sử dụng đất hoặc cả đất và nhà đang thế chấp, ngân hàng là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tòa án cần xác định:

• Hợp đồng tín dụng;
• Hợp đồng thế chấp;
• Người ký vay;
• Mục đích vay;
• Dư nợ gốc và lãi;
• Tài sản bảo đảm;
• Hiệu lực giao dịch thế chấp;
• Nghĩa vụ chung hoặc riêng;
• Ý kiến của ngân hàng.

Việc chia tài sản không được làm mất quyền ưu tiên thanh toán hợp pháp của bên nhận thế chấp.

---

13. Làm thế nào để bảo vệ quyền lợi trước khi xây nhà?

Trước khi đầu tư số tiền lớn vào đất riêng của một bên, vợ chồng nên:

• Kiểm tra Giấy chứng nhận và nguồn gốc đất;
• Xác định đất thật sự thuộc chồng hay vẫn thuộc bố mẹ;
• Lập văn bản về nguồn tiền xây dựng;
• Xác định căn nhà là tài sản chung hay theo tỷ lệ;
• Ghi nhận khoản tiền riêng của từng bên;
• Lập hợp đồng vay nếu nhận tiền của cha mẹ;
• Lập văn bản tặng cho riêng hoặc tặng cho chung;
• Lưu sao kê, hóa đơn và hợp đồng thi công;
• Thực hiện đúng thủ tục xây dựng;
• Đăng ký quyền sở hữu nhà khi đủ điều kiện;
• Thỏa thuận phương án thanh toán khi hôn nhân chấm dứt;
• Tham khảo luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký.

---

14. Thủ tục yêu cầu chia căn nhà khi ly hôn

Người yêu cầu có thể đề nghị giải quyết tài sản ngay trong vụ án ly hôn hoặc khởi kiện bằng vụ án tài sản sau ly hôn nếu chưa yêu cầu trước đó.

Hồ sơ thường cần:

• Đơn ly hôn hoặc đơn khởi kiện chia tài sản;
• Giấy chứng nhận kết hôn;
• Giấy tờ nhân thân;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ xây dựng nhà;
• Chứng cứ về nguồn tiền;
• Tài liệu về khoản vay;
• Tài liệu về việc tặng cho;
• Chứng cứ về công sức đóng góp;
• Yêu cầu định giá, thẩm định tại chỗ;
• Thông tin về bố mẹ chồng hoặc người thứ ba có quyền lợi liên quan.

Người yêu cầu phải nộp tiền tạm ứng án phí đối với phần tài sản tranh chấp theo quy định, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp.

---

15. Kết luận

Xây nhà trên đất riêng của chồng không có nghĩa toàn bộ đất và nhà đều mặc nhiên là tài sản riêng của chồng. Khi có tranh chấp, cần tách riêng quyền sử dụng đất và giá trị căn nhà để xem xét.

Nếu quyền sử dụng đất được hình thành trước hôn nhân, được thừa kế riêng hoặc được tặng cho riêng thì về nguyên tắc đất thuộc tài sản riêng của chồng, trừ khi chồng đã nhập đất vào tài sản chung.

Nếu căn nhà được xây trong thời kỳ hôn nhân bằng thu nhập chung, tiền vay chung hoặc công sức chung thì căn nhà hoặc phần giá trị được tạo lập từ những nguồn đó có thể được xác định là tài sản chung. Khi ly hôn, người chồng có thể được giao tiếp tục sử dụng đất và nhà nhưng phải thanh toán cho người vợ phần giá trị tài sản chung mà người vợ được hưởng.

Người vợ không đương nhiên được chia một nửa quyền sử dụng đất riêng của chồng và cũng không chắc chắn được nhận đúng một nửa giá trị căn nhà. Tỷ lệ được hưởng phụ thuộc nguồn tiền, công sức đóng góp, tài sản riêng đã đầu tư, nghĩa vụ trả nợ, hoàn cảnh gia đình, quyền lợi của con và các yếu tố khác theo Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình.

Nếu căn nhà được xây trên đất vẫn thuộc bố mẹ chồng thì cần xử lý theo hướng khác. Vợ chồng có thể yêu cầu chia phần giá trị căn nhà hoặc phần công sức đóng góp nhưng không đương nhiên có quyền đối với đất của bố mẹ chồng.

Để hạn chế tranh chấp, trước khi xây nhà trên đất riêng của một bên hoặc đất của cha mẹ, các bên nên lập văn bản rõ ràng về quyền sử dụng đất, nguồn tiền xây dựng, tỷ lệ sở hữu căn nhà và phương án xử lý tài sản nếu quan hệ hôn nhân chấm dứt.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org