Trong quá trình thi hành bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết của Trọng tài, cơ quan thi hành án dân sự có thể gặp trường hợp người phải thi hành án có tài sản nhưng tài sản đó đang được thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Khi người phải thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ, việc xử lý tài sản bảo đảm có thể trở thành giải pháp quan trọng để thu hồi khoản tiền phải thi hành.

Tuy nhiên, tài sản đang thế chấp không phải lúc nào cũng có thể bị kê biên, xử lý ngay. Việc xử lý còn phụ thuộc vào giá trị tài sản, nghĩa vụ được bảo đảm, chi phí thi hành án, tình trạng xử lý khoản nợ và quyền ưu tiên thanh toán của bên nhận thế chấp.

Đáng chú ý, từ ngày 01/7/2026, Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 có hiệu lực và thay thế Luật Thi hành án dân sự năm 2008. Vì vậy, khi giải quyết các vụ việc hiện nay, cần đối chiếu quy định mới thay vì chỉ dựa vào các quy định được trích dẫn trong những bài viết trước đây.

1. Có được kê biên tài sản đang thế chấp để thi hành án không?

Về nguyên tắc, việc tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng không đồng nghĩa tài sản đó được miễn kê biên để thi hành án dân sự. Tuy nhiên, pháp luật đặt ra những điều kiện cụ thể nhằm cân bằng quyền lợi giữa người được thi hành án và bên nhận bảo đảm.

Theo quy định về kê biên tài sản tại Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15, trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị tài sản lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí thi hành án. Đối với tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, việc xử lý phải tuân theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng.

Như vậy, khi xem xét kê biên tài sản đang thế chấp, cần làm rõ ít nhất các vấn đề sau:

Người phải thi hành án có tài sản khác hay không; nếu có thì giá trị những tài sản đó có đủ để thực hiện nghĩa vụ thi hành án hay không.
Giá trị thực tế của tài sản dự kiến kê biên là bao nhiêu.
Nghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản gồm những khoản nào và còn phải thanh toán bao nhiêu.
Chi phí thi hành án dự kiến có ảnh hưởng như thế nào đến khả năng thu hồi tiền.
Tài sản có đang được xử lý để thu hồi khoản nợ xấu theo quy định pháp luật chuyên ngành hay không.

Điểm cần lưu ý là giá trị tài sản lớn hơn khoản nợ được bảo đảm chưa chắc đã đồng nghĩa với việc có đủ điều kiện kê biên. Cần tính đến cả chi phí thi hành án và các quy định riêng áp dụng đối với tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu.

Xử lý tài sản đang thế chấp để thi hành án dân sự

2. Có cần ngân hàng đồng ý trước khi kê biên tài sản thế chấp không?

Đây là vấn đề thường được người được thi hành án quan tâm, đặc biệt khi người phải thi hành án cố tình không hợp tác hoặc ngân hàng không đồng ý để tài sản được xử lý trong quá trình thi hành án.

Theo cơ chế được quy định tại Điều 90 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, Chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp khi đáp ứng các điều kiện luật định và phải thông báo cho bên nhận cầm cố, thế chấp. Quy định này không đặt ra yêu cầu phải có sự chấp thuận của ngân hàng như một điều kiện chung để kê biên.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc kê biên tài sản và việc xử lý tài sản để thu hồi tiền. Dù tài sản có thể thuộc diện được kê biên, quá trình xử lý vẫn phải tuân thủ các quy định về tài sản bảo đảm, trình tự cưỡng chế và thứ tự thanh toán. Đặc biệt, đối với tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu, Luật Thi hành án dân sự năm 2025 đã dẫn chiếu việc xử lý sang Luật Các tổ chức tín dụng. Vì vậy, không nên hiểu rằng mọi tài sản thế chấp đều có thể bị kê biên chỉ cần thông báo cho ngân hàng.

Trong thực tiễn, Chấp hành viên cần xác minh tình trạng thế chấp, dư nợ còn lại, tình trạng xử lý tài sản và các thông tin liên quan trước khi quyết định biện pháp thi hành án phù hợp.

3. Ngân hàng có được ưu tiên thanh toán khi tài sản thế chấp bị xử lý để thi hành án không?

Nguyên tắc quan trọng trong xử lý tài sản thế chấp là phải xem xét quyền ưu tiên của bên nhận bảo đảm. Ngân hàng nhận thế chấp tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ có quyền được ưu tiên thanh toán theo quy định pháp luật khi tài sản bảo đảm được xử lý.

Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 tiếp tục quy định về thứ tự thanh toán đối với tiền thu được từ việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp. Trường hợp bên nhận thế chấp không phải là người được thi hành án, bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán trước các khoản theo thứ tự thanh toán thi hành án. Đối với tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu, thứ tự thanh toán được thực hiện theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng sau khi trừ khoản tiền trích lại theo luật.

Ví dụ, một người phải thi hành án khoản nợ 800 triệu đồng, đồng thời có nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng. Giả sử tài sản được bán với giá 2,5 tỷ đồng và nghĩa vụ được bảo đảm còn 1,4 tỷ đồng. Không thể mặc nhiên kết luận người được thi hành án sẽ nhận được toàn bộ 1,1 tỷ đồng chênh lệch. Cần xác định chi phí xử lý tài sản, các khoản phải thanh toán theo quy định, nghĩa vụ được bảo đảm thực tế và thứ tự phân chia số tiền thu được.

Do đó, khi đề nghị xử lý tài sản thế chấp, người được thi hành án nên quan tâm không chỉ đến giá trị tài sản mà còn đến số tiền thực tế có thể thu hồi sau khi thực hiện các nghĩa vụ ưu tiên.

4. Khó khăn trong việc xác minh tài sản khác của người phải thi hành án

Một trong những điều kiện để kê biên tài sản đang thế chấp là người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc tài sản khác không đủ để thi hành án. Trên thực tế, việc xác minh điều kiện này có thể kéo dài, nhất là khi người phải thi hành án không hợp tác hoặc tài sản không thuộc diện đăng ký quyền sở hữu.

Đối với bất động sản, phương tiện giao thông và tài sản có đăng ký quyền sở hữu, cơ quan thi hành án có thể xác minh thông qua cơ quan đăng ký và các hồ sơ liên quan. Ngược lại, việc xác định quyền sở hữu đối với tiền, hàng hóa, tài sản lưu động hoặc tài sản do người thứ ba nắm giữ có thể phức tạp hơn.

Một vấn đề khác là khi đang xác minh hoặc xử lý tài sản thế chấp, cơ quan thi hành án phát hiện thêm tài sản khác của người phải thi hành án. Khi đó, cần đánh giá lại điều kiện kê biên, giá trị các tài sản và khả năng thi hành nghĩa vụ. Việc phát hiện thêm tài sản không nên được hiểu một cách máy móc là đương nhiên phải hủy bỏ mọi hoạt động xử lý tài sản thế chấp; cần xem xét tình trạng thực tế, các quyết định đã ban hành và quy định pháp luật áp dụng cho vụ việc.

Người được thi hành án có thể chủ động cung cấp thông tin về tài sản, tài khoản, quyền tài sản hoặc nguồn thu nhập của người phải thi hành án cho cơ quan thi hành án. Thông tin càng cụ thể, có tài liệu chứng minh thì càng hỗ trợ quá trình xác minh và lựa chọn biện pháp cưỡng chế phù hợp.

5. Xác định giá trị tài sản thế chấp như thế nào?

Giá trị tài sản là căn cứ quan trọng để đánh giá khả năng xử lý và số tiền có thể thu hồi. Tuy nhiên, cần phân biệt giá trị ghi trong hợp đồng thế chấp, giá trị được ngân hàng xác định tại thời điểm cấp tín dụng và giá trị tài sản tại thời điểm tổ chức thi hành án.

Giá trị trong hồ sơ vay có thể được sử dụng để tham khảo, nhưng không nên mặc nhiên xem đó là giá trị hiện tại của tài sản. Giá thị trường có thể thay đổi do biến động bất động sản, hiện trạng công trình, tình trạng pháp lý, quy hoạch hoặc các yếu tố khác.

Theo Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15, việc thẩm định giá, xác định giá tài sản kê biên được thực hiện theo trình tự luật định. Trong đó, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá trong thời hạn luật quy định sau khi kê biên, trừ trường hợp có văn bản thỏa thuận của đương sự về giá tài sản; một số trường hợp đặc thù được Chấp hành viên xác định giá theo luật.

Vì vậy, không nên coi việc Chấp hành viên tham khảo chứng thư thẩm định giá của ngân hàng hoặc yêu cầu người được thi hành án tự thuê đơn vị thẩm định giá là phương thức thay thế mặc nhiên cho trình tự định giá theo pháp luật. Việc định giá cần được thực hiện đúng thẩm quyền, trình tự và quy định về chi phí.

6. Trường hợp tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu

Đây là điểm cần đặc biệt chú ý khi áp dụng pháp luật hiện hành.

Trước đây, Nghị quyết số 42/2017/QH14 từng quy định cơ chế thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó có quy định về việc không kê biên một số tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu để thực hiện nghĩa vụ khác, trừ những trường hợp được quy định. Tuy nhiên, không nên tiếp tục viện dẫn cơ chế thí điểm này như căn cứ áp dụng hiện hành mà không kiểm tra tình trạng hiệu lực và văn bản thay thế.

Từ ngày 01/7/2026, Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 quy định rõ việc xử lý tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu phải thực hiện theo Luật Các tổ chức tín dụng. Luật mới cũng đề cập trường hợp tài sản của người phải thi hành án đang bị thu giữ, xử lý để bảo đảm cho khoản nợ xấu mà người đó không có thu nhập hoặc tài sản khác để thi hành án khi xem xét điều kiện thi hành án.

Do đó, khi gặp trường hợp ngân hàng đang xử lý tài sản bảo đảm, cơ quan thi hành án cần xác định đúng tính chất khoản nợ, tình trạng xử lý tài sản và quy định chuyên ngành liên quan. Không nên chỉ dựa vào việc ngân hàng đã gửi thông báo đòi nợ hoặc đã khởi kiện để kết luận ngay rằng tài sản thuộc diện không được kê biên; cần đối chiếu các điều kiện cụ thể theo pháp luật hiện hành.

7. Người được thi hành án cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Khi có căn cứ cho rằng người phải thi hành án sở hữu tài sản đang thế chấp nhưng vẫn có khả năng thu hồi một phần tiền sau khi thanh toán nghĩa vụ bảo đảm, người được thi hành án nên chủ động thực hiện các công việc sau:

Cung cấp thông tin tài sản: Gửi cho cơ quan thi hành án các thông tin về bất động sản, phương tiện, tài khoản, quyền tài sản hoặc tài sản khác mà người phải thi hành án sở hữu.
Đề nghị xác minh tình trạng thế chấp: Làm rõ bên nhận thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, số dư nợ, tình trạng xử lý tài sản và khả năng còn lại sau khi thanh toán nghĩa vụ bảo đảm.
Đề nghị áp dụng biện pháp thi hành án phù hợp: Trên cơ sở tài liệu đã có, đề nghị cơ quan thi hành án xem xét việc kê biên, xử lý tài sản hoặc các biện pháp khác theo quy định.
Theo dõi quá trình định giá và xử lý tài sản: Kiểm tra việc thông báo, thẩm định giá, bán tài sản và thanh toán tiền thi hành án để kịp thời thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình.
Khiếu nại khi có căn cứ: Nếu cho rằng quyết định hoặc hành vi của người có thẩm quyền thi hành án xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình, người được thi hành án có thể thực hiện quyền khiếu nại theo trình tự pháp luật quy định.

Việc chủ động cung cấp chứng cứ và yêu cầu xác minh không bảo đảm rằng tài sản chắc chắn sẽ được kê biên, nhưng giúp cơ quan thi hành án có cơ sở đánh giá đầy đủ hơn về điều kiện thi hành án và khả năng thu hồi tiền.

Kết luận

Tài sản đang thế chấp vẫn có thể được xem xét kê biên để thi hành án dân sự, nhưng không phải trong mọi trường hợp. Việc xử lý phải đáp ứng điều kiện luật định, bảo đảm quyền ưu tiên của bên nhận thế chấp và tuân thủ quy định riêng đối với tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu.

Đặc biệt, từ ngày 01/7/2026, Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 đã có hiệu lực, nên việc tư vấn và giải quyết vụ việc cần căn cứ vào quy định mới, đồng thời đối chiếu Luật Các tổ chức tín dụng và các văn bản hướng dẫn có liên quan. Với những vụ việc có giá trị tài sản lớn, dư nợ thế chấp cao hoặc nhiều chủ nợ cùng yêu cầu thi hành án, việc rà soát hồ sơ và xác định đúng thứ tự thanh toán có ý nghĩa quyết định đối với khả năng thu hồi khoản tiền phải thi hành án.