Trong thực tế không ít  trường hợp bên đặt cọc (bên mua) sau khi giao một phần tiền cọc lại không thực hiện đúng cam kết như là không thanh toán đủ tiền cọc như thỏa thuận, chậm ký hợp đồng chuyển nhượng, thậm chí bỏ cọc, mất liên lạc,….

Tình huống này đặt ra nhiều câu hỏi pháp lý cần làm rõ như bên bán có quyền hủy hợp đồng đặt cọc không, có thể bắt buộc bên mua tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng không,…

1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh

– Bộ luật Dân sự 2015:

+ Điều 328 –  Đặt cọc

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền… để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”

Khoản 1, Điều 328 BLDS 2015:

“Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc…”

+ Điều 385, 386, 387 – Hợp đồng dân sự và nguyên tắc thực hiện

+ Điều 428 – Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

+ Điều 585 – 590 – Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng

– Luật Công chứng 2014:

+ Điều 40 – Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Phân tích tình huống pháp lý

2.1. Hành vi không thanh toán đủ tiền đặt cọc – có vi phạm hợp đồng không?

Hành vi không thanh toán đủ tiền đặt cọc sẽ vi phạm hợp đồng nếu:

+ Trong hợp đồng đặt cọc đã ghi rõ số tiền cọc phải thanh toán (ví dụ: tổng 500 triệu đồng, chia làm 2 đợt);

+ Bên mua mới thanh toán đợt 1, không thực hiện đợt 2;

+ Hoặc chậm trễ, không thanh toán đúng thời hạn đã cam kết.

Việc không thanh toán đủ tiền cọc trong thời gian đã thỏa thuận có thể được xem là vi phạm nghĩa vụ dân sự, đồng thời là căn cứ để bên nhận cọc chấm dứt hợp đồng.

2.2. Hành vi chậm hoặc không ký hợp đồng chuyển nhượng

Trong các giao dịch bất động sản, thông thường bên đặt cọc (bên mua) và bên nhận cọc (bên bán) sẽ thống nhất:

+ Một thời điểm cụ thể ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng;

+ Các giấy tờ cần chuẩn bị;

+ Thời gian thanh toán phần tiền còn lại.

Nếu bên đặt cọc không đến đúng hẹn, không ký hợp đồng, hoặc trì hoãn nhiều lần không lý do chính đáng, thì có thể coi là đã vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng.

– Để xác định có vi phạm hay không, cần xem xét:

+ Có văn bản thể hiện lịch hẹn ký hợp đồng không?

+ Có chứng cứ về việc bên bán đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, có mặt đúng giờ?

+ Có thư mời, tin nhắn, email thể hiện yêu cầu ký hợp đồng?

+ Bên đặt cọc có lý do khách quan nào không (ốm đau, dịch bệnh, tai nạn…)?

3. Hậu quả pháp lý khi bên đặt cọc vi phạm

3.1. Bên nhận cọc có được giữ lại tiền cọc?

Bên nhận cọc được giữ lại tiền cọc:

Theo Khoản 1, Điều 328 BLDS 2015:

“Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.”

Không cần phải chứng minh thiệt hại, bên nhận cọc được giữ lại toàn bộ số tiền cọc.

3.2. Có được yêu cầu phạt cọc gấp đôi không?

Chỉ được nếu trong hợp đồng đặt cọc có điều khoản về phạt cọc.

Ví dụ: “Nếu bên A (bên mua) không ký hợp đồng đúng thời hạn, thì bên B được giữ toàn bộ tiền cọc và yêu cầu thêm khoản phạt cọc bằng số tiền đã nhận.”

Trường hợp không có điều khoản về phạt cọc, thì chỉ được giữ lại tiền cọc – không được yêu cầu thêm.

3.3. Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại không?

Có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được thiệt hại thực tế phát sinh do hành vi vi phạm của bên đặt cọc, bao gồm:

+ Chi phí đi lại, công chứng, luật sư;

+ Chi phí liên quan đến việc lỡ cơ hội bán tài sản cho người khác;

+ Chi phí quảng cáo, đăng tin bán nhà;

+ Thiệt hại do thay đổi giá thị trường (ví dụ: bất động sản giảm giá sau khi bên mua vi phạm).

Tuy nhiên, theo pháp luật dân sự, bên yêu cầu bồi thường cần chứng minh đầy đủ:

+ Có hành vi vi phạm;

+ Có thiệt hại thực tế;

+ Có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và thiệt hại.

3.4. Có thể yêu cầu Tòa án buộc bên đặt cọc tiếp tục thực hiện hợp đồng?

Không nên yêu cầu Tòa án buộc bên đặt cọc tiếp tục thực hiện hợp đồng trừ khi hai bên đã có sự thống nhất đầy đủ về nội dung chuyển nhượng (diện tích, giá, phương thức thanh toán, thời điểm bàn giao…), và hợp đồng đặt cọc được lập chi tiết như hợp đồng chính.

Việc khởi kiện buộc bên đặt cọc phải tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng hiếm khi được chấp nhận, vì:

+ Bên mua là người có quyền lựa chọn mua, không thể cưỡng chế họ thực hiện hành vi ký kết;

+ Nguyên tắc tự nguyện giao kết hợp đồng được pháp luật bảo vệ.

Trong thực tiễn, biện pháp tốt nhất là phạt cọc và đòi bồi thường.

4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp

– Một bản án của TAND Quận Tân Bình:

Bên A đặt cọc mua căn nhà 4 tỷ đồng, cọc 300 triệu, hẹn 10 ngày sau ký hợp đồng công chứng.
Bên A sau đó không đến ký, cũng không phản hồi.
Bên B kiện yêu cầu tuyên mất cọc.

Tòa tuyên: A đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, B có quyền giữ toàn bộ tiền đặt cọc.

– Một bản án của TAND TP. Cần Thơ:

Hai bên thỏa thuận đặt cọc chia làm 2 đợt. Sau khi nhận 100 triệu đợt 1, bên mua không chuyển tiếp đợt 2 như cam kết.
Bên bán khởi kiện đòi chấm dứt hợp đồng, yêu cầu giữ tiền cọc.

Tòa tuyên: Chấm dứt hợp đồng đặt cọc do vi phạm và tiền cọc đợt 1 thuộc về bên bán.

5. Kết luận

Trong các tranh chấp đặt cọc chuyển nhượng bất động sản, trường hợp bên đặt cọc không thanh toán đủ tiền hoặc không thực hiện ký hợp đồng đúng hạn là một dạng vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng.

Bên nhận cọc (thường là bên bán) có quyền:

+ Giữ lại toàn bộ tiền đặt cọc;

+ Yêu cầu phạt cọc (nếu có thỏa thuận);

+ Yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế;

+ Và chấm dứt giao dịch, tìm đối tác mới.

Đây là một lời nhắc nhở quan trọng về việc soạn thảo hợp đồng đặt cọc cẩn thận, lường trước các tình huống có thể xảy ra, và có chiến lược pháp lý để xử lý khi xảy ra tranh chấp.

---

Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org

1. 1. Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
   2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email:  info@lcalawfirm.vn

---

---

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org

LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
    127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi

LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
    389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM

Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn

Website:  www.LuatsuQuangNgai.org     www.LCAlawfirm.vn     www.LuatsuQuangNgai.net

Fanpage Luật Sư Quảng Ngãi: https://www.facebook.com/luatsuquangngailca

Công ty Luật LCA                    : https://www.facebook.com/luatsugioiquangngai

          Zalo OAM                                : Luật sư LCA Quảng Ngãi