Mục lục
Thị trường bất động sản biến động liên tục, giá đất có thể tăng, giảm trong thời gian ngắn, do đó không ít bên mua khi đã đặt cọc đã thay đổi ý định và lấy lý do này để từ chôí ký hợp đồng chuyển nhượng.
Vậy trong trường hợp, bên đặt cọc từ chối ký hợp đồng vì giá cao thì có được hoàn tiền cọc không?
1. Cơ sở pháp lý
1.1. Bộ luật dân sự 2015
– Điều 328 quy định về Đặt cọc:
“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
– Khoản 1, Điều 328:
“Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.”
– Điều 119: Giao dịch dân sự có thể bằng lời nói, văn bản, hành vi cụ thể.
– Điều 351: Trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ dân sự.
– Điều 385–388: Giao kết và thực hiện hợp đồng dân sự.
– Điều 428: Đơn phương chấm dứt hợp đồng.
– Điều 585–590: Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
1.2. Luật Công chứng 2014
Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2. Phân tích tình huống pháp lý:
2.1. Giao dịch đặt cọc có hiệu lực có bắt buộc phải ký hợp đồng chuyển nhượng không?
Hợp đồng đặt cọc có giá trị ràng buộc pháp lý nếu:
+ Có thỏa thuận rõ về mục đích đặt cọc là để ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản;
+ Có ghi rõ thời điểm ký kết, mức giá chuyển nhượng, trách nhiệm các bên;
+ Được lập bằng văn bản, có chữ ký hoặc dấu vân tay, và bên giao cọc đã thanh toán.
Khi đó, bên đặt cọc có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nội dung cam kết – cụ thể là ký kết hợp đồng đúng thời hạn.
2.2. Giá thị trường giảm có phải là căn cứ hợp lý để từ chối ký hợp đồng không?
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự:
+ Giao dịch đặt cọc là tự nguyện, các bên đã chủ động thỏa thuận về mức giá và các điều kiện;
+ Biến động thị trường không phải là sự kiện bất khả kháng, và không làm phát sinh quyền đơn phương từ chối thực hiện nghĩa vụ đặt cọc.
Do đó, việc bên đặt cọc tự ý từ chối ký hợp đồng do cho rằng giá đã cao, thị trường giảm… là hành vi vi phạm.
2.3. Hậu quả pháp lý khi bên đặt cọc từ chối ký hợp đồng
Theo Khoản 1 Điều 328 BLDS 2015:
“Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.”
Như vậy:
+ Bên nhận cọc có quyền giữ lại toàn bộ tiền cọc;
+ Không có nghĩa vụ hoàn trả;
+ Nếu có điều khoản phạt cọc, bên nhận cọc còn có thể yêu cầu bồi thường thêm.
3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp và xét xử
– Bản án của TAND huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai:
Bên A đặt cọc 300 triệu mua lô đất trị giá 3 tỷ. Sau 20 ngày, thị trường “xì hơi”, B cho rằng giá hiện tại chỉ còn 2,6 tỷ và từ chối ký hợp đồng. Tòa tuyên:
+ A vi phạm hợp đồng đặt cọc;
+ B được giữ lại toàn bộ tiền cọc 300 triệu;
+ A không được hoàn tiền dù giá thị trường giảm.
– Bản án của TAND quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh:
Sau khi đặt cọc mua căn hộ, bên đặt cọc từ chối ký hợp đồng do “tình hình dịch bệnh và rớt giá”. Bên bán kiện đòi phạt cọc. Tòa xác định:
+ Dịch bệnh không làm mất khả năng thực hiện nghĩa vụ;
+ Giá bất động sản thay đổi không phải sự kiện bất khả kháng;
+ Xử cho bên bán giữ toàn bộ tiền đặt cọc.
4. Kết luận
Bên đặt cọc không thể lấy lý do “giá đã quá cao”, “thị trường giảm”, “không còn lời” để từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Việc làm đó vi phạm nghĩa vụ cam kết, và dẫn đến:
+ Mất hoàn toàn tiền cọc;
+ Có thể bị kiện bồi thường thiệt hại nếu bên nhận cọc chứng minh được thiệt hại thực tế;
+ Không được pháp luật bảo vệ.
Đối với các bên đang và sẽ thực hiện giao dịch nhà đất, bài học quan trọng là:
+ Soạn thảo hợp đồng đặt cọc đầy đủ, rõ ràng;
+ Không đầu cơ theo tâm lý đám đông;
+ Và tôn trọng nguyên tắc tự nguyện – cam kết phải được thực hiện.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
Fanpage Luật Sư Quảng Ngãi: https://www.facebook.com/luatsuquangngailca
Công ty Luật LCA : https://www.facebook.com/luatsugioiquangngai
Zalo OAM : Luật sư LCA Quảng Ngãi
