Mục lục

Trong thực tế giao dịch mua bán bất động sản, các bên thường thỏa thuận phạt cọc rất cao, chẳng hạn bên bán phải đền gấp 3, 5 lần tiền cọc nếu không chuyển nhượng, hoặc bên mua mất toàn bộ cọc và còn bồi thường thêm nếu không thanh toán đúng hạn.

Vậy câu hỏi đặt ra là có được thỏa thuận phạt cọc cao hơn quy định của pháp luật không?

1. Cơ sở pháp lý

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì mức phạt cọc tối thiểu là 2 lần tiền cọc.

Điều 3 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP có giải thích:

“Các bên có thể thỏa thuận mức phạt đặt cọc cao hơn mức mặc định của Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, thỏa thuận đó phải rõ ràng, cụ thể, không trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự.”

Điều 351 và Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm dân sự:

+ Vi phạm nghĩa vụ hợp đồng sẽ bị phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu có thiệt hại thực tế;

+ Mức phạt vi phạm có thể do các bên thỏa thuận, nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Phân tích thực tiễn

2.1. Thỏa thuận phạt cọc gấp 3, gấp 5 có hiệu lực không?

Ví dụ: Hợp đồng đặt cọc ghi rõ: “Nếu bên A không bán nhà đúng thời hạn thì phải trả lại tiền cọc và phạt thêm gấp 5 lần tiền cọc.”

Căn cứ theo các quy định trên thì:

+ Đây là thỏa thuận hợp pháp nếu không có dấu hiệu cưỡng ép, lừa dối;

+ Tòa án sẽ ưu tiên thực hiện đúng thỏa thuận;

+ Tuy nhiên, nếu mức phạt quá cao, gây mất cân bằng nghiêm trọng, Tòa có thể xem xét giảm mức phạt.

2.2. Trường hợp phạt cọc cao nhưng không ghi rõ ràng

Ví dụ: Các bên thỏa thuận ” Bên nào vi phạm sẽ bị phạt nghiêm khắc hoặc sẽ đền gấp nhiều lần”

Theo đó, những trường hợp thỏa thuận không rõ ràng như vậy sẽ không có giá trị pháp lý khi xảy ra tranh chấp.

Tòa án thường sẽ áp dụng mặc định theo luật: bên bán đền cọc gấp đôi, bên mua mất cọc.

3. Thỏa thuận phạt cọc bị tuyên vô hiệu

– Trái đạo đức xã hội, gây mất cân bằng nghiêm trọng:

+ Mức phạt vượt quá giá trị giao dịch thực tế (ví dụ: đặt cọc 500 triệu để mua nhà 1 tỷ, nhưng phạt 5 tỷ…);

+ Thỏa thuận bị xem là ép buộc, đe dọa hoặc lạm dụng vị thế thương lượng.

– Không rõ ràng, không được lập thành văn bản:

+ Nếu không có tài liệu chứng minh thỏa thuận cụ thể về mức phạt;

+ Thỏa thuận bị ghi mập mờ, không có điều khoản tách biệt.

Như vậy, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận mức phạt đặt cọc cao hơn quy định mặc định, nhưng thỏa thuận đó phải cụ thể, rõ ràng, hợp lý và không trái đạo đức xã hội.

Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án sẽ xem xét mức độ hợp lý của thỏa thuận, hành vi của các bên và thiệt hại thực tế để quyết định phán xử.

Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org

1. Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn