Mục lục
Trong giao dịch mua bán nhà đất, việc đặt cọc là bước đầu tiên và có ý nghĩa ràng buộc quan trọng. Tuy nhiên, thực tế có không ít trường hợp các bên chỉ thỏa thuận miệng về việc đặt cọc mà không lập thành văn bản. Khi xảy ra tranh chấp, vấn đề đặt ra là: thỏa thuận miệng đó có hiệu lực không? Có thể đòi lại tiền hoặc xử lý bên vi phạm theo đúng luật?
1. Đặt cọc và hình thức của đặt cọc
1.1. Đặt cọc là gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
1.2. Hình thức đặt cọc có bắt buộc lập thành văn bản?
Pháp luật dân sự không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản. Theo đó, thỏa thuận đặt cọc bằng lời nói (bằng miệng) vẫn có thể có thể có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:
– Chủ thể có năng lực hành vi dân sự;
– Giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội;
Tuy nhiên, do giao dịch đặt cọc thường liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nên về hình thức của hợp đồng chính (hợp đồng chuyển nhượng) theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản, có công chứng/chứng thực.
Do đó, nếu việc đặt cọc không có văn bản sẽ gây rủi ro cao khi phát sinh tranh chấp.
2. Đặt cọc miệng có được công nhận không?
2.1. Trường hợp tranh chấp thường gặp
Các bên thống nhất bằng lời về việc mua bán nhà đất, bên mua giao tiền cho bên bán. Không lập văn bản đặt cọc, không có người làm chứng, không có tài liệu chuyển khoản.
Sau đó, một bên từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng, bên còn lại yêu cầu xử lý theo Điều 328 BLDS (bồi thường gấp đôi hoặc trả lại tiền đặt cọc).
2.2. Khó khăn khi chứng minh
Trong trường hợp trên, vấn đề trọng tâm là bên yêu cầu phải chứng minh được đã có thỏa thuận đặt cọc, bao gồm:
– Đã giao tiền/thỏa thuận giao tài sản;
– Có mục đích rõ ràng là để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng;
Nếu không có giấy tờ, văn bản, chuyển khoản, tin nhắn, email, ghi âm thì khả năng chứng minh gần như rất thấp. Tòa án thường bác yêu cầu do không đủ căn cứ xác lập giao dịch dân sự.
3. Đánh giá và kiến nghị
3.1. Rủi ro lớn nếu việc đặt cọc không có văn bản
– Không chứng minh được đã giao nhận tiền;
– Không đủ cơ sở pháp lý để yêu cầu xử lý bên vi phạm;
– Tòa án có thể cho rằng đây chỉ là quan hệ vay mượn hoặc giao dịch dân sự không rõ mục đích.
3.2. Kiến nghị
– Đối với người dân:
+ Luôn lập văn bản đặt cọc, nêu rõ mục đích: “để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng”
+ Văn bản có thể viết tay nhưng cần có chữ ký, ngày tháng, số tiền rõ ràng
+ Có thể mời người làm chứng hoặc lưu lại bằng chứng điện tử (tin nhắn, ghi âm, chuyển khoản).
– Đối với cơ quan lập pháp:
+ Cần có hướng dẫn chi tiết hơn về điều kiện công nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc miệng
+ Tăng cường tuyên truyền pháp luật về giao dịch bất động sản, giúp người dân nâng cao nhận thức phòng ngừa rủi ro pháp lý.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
Fanpage Luật Sư Quảng Ngãi: https://www.facebook.com/luatsuquangngailca
Công ty Luật LCA : https://www.facebook.com/luatsugioiquangngai
Zalo OAM : Luật sư LCA Quảng Ngãi
