Mục lục

Trong thực tế, tranh chấp cũng thường phát sinh sau khi nhận tiền cọc, bên bán từ chối tiếp tục giao dịch, không ký hợp đồng công chứng hoặc viện dẫn lý do để trì hoãn, né tránh.

1. Cơ sở pháp lý

– Hợp đồng đặt cọc:

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Theo đó, mục đích của việc đặt cọc là cam kết việc ký hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai.

– Xử lý khi bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ:

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ như sau:

“Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc (phạt cọc)”.

– Về nghĩa vụ ký hợp đồng công chứng:

Điều 164 Luật nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng.

Do đó, việc từ chối ra công chứng là hành vi không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết, có thể xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng đặt cọc.

2. Các tranh chấp thường gặp

2.1. Bên bán đơn phương không ký hợp đồng mà không có lý do chính đáng

Trường hợp sau khi nhận 300.000.000 đồng đặt cọc, bên bán viện lý do “không muốn bán nữa”, “có người trả giá cao hơn”.

Hành vi này rõ ràng vi phạm hợp đồng đặt cọc. Bên đặt cọc có quyền:

– Yêu cầu hoàn trả tiền cọc

– Yêu cầu phạt cọc bằng số tiền đã đặt cọc

– Thậm chí có thể kiện ra Tòa để yêu cầu giải quyết.

2.2. Bên bán viên dẫn lý do không chính đáng

– Nếu trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản hoãn thực hiện vì các lý do trên, thì việc chậm ký hợp đồng chính là vi phạm cam kết.

– Trường hợp này, Tòa án thường bảo vệ quyền lợi bên đặt cọc nếu chứng minh có lỗi của bên bán.

2.3. Trường hợp bên mua muốn buộc thực hiện hợp đồng

Việc yêu cầu Tòa án buộc bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng là có thể nhưng:

– Tài sản phải có đủ điều kiện chuyển nhượng (có sổ, không tranh chấp);

– Hợp đồng đặt cọc có điều khoản cam kết cụ thể;

– Bên bán không có lý do pháp lý chính đáng từ chối giao kết.

Tuy nhiên, trong thực tế, Tòa án thường chỉ buộc bên bán bồi thường thiệt hại hoặc phạt cọc, ít khi cưỡng chế thực hiện hợp đồng vì liên quan đến quyền sở hữu.

3. Kiến nghị

– Đối với người mua (bên đặt cọc):

Nên ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc:

+ Thời hạn ký hợp đồng mua bán;

+ Mức phạt cọc nếu vi phạm;

+ Điều khoản cho phép khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng.

– Đối với người bán:

+ Cần chắc chắn về ý định chuyển nhượng trước khi nhận cọc;

+ Nếu muốn hủy hợp đồng, nên thương lượng hòa giải thay vì đơn phương “lật kèo”, dễ bị kiện và phạt cọc.

Như vậy, việc bên bán không ký hợp đồng chuyển nhượng sau khi nhận cọc là hành vi vi phạm cam kết, trừ trường hợp có lý do bất khả kháng hoặc lý do pháp lý chính đáng. Bên đặt cọc có quyền yêu cầu hoàn tiền, phạt cọc và bồi thường. Tuy nhiên, việc buộc thực hiện hợp đồng chỉ được chấp nhận khi có đủ điều kiện pháp lý và hợp đồng đặt cọc thể hiện rõ ý chí ràng buộc của các bên.

Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org

1. Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn