Mục lục

1. Cơ sở pháp lý
2. Phân tích pháp lý
- 2.1. Người nhận cọc không có quyền sở hữu – hợp đồng có vô hiệu?
- 2.2. Khi nào vẫn được công nhận hợp đồng đặt cọc?
3. Tranh chấp thực tế
4. Kết luận

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, có nhiều trường hợp người nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất. Có thể là người môi giới, người đồng sở hữu nhưng không đại diện toàn quyền,hoặc thậm chí là người không liên quan gì về pháp lý.

Vậy việc ký hợp đồng đặt cọc với người không phải chủ sở hữu có giá trị pháp lý không và khi xảy ra tranh chấp, bên đặt cọc có thể đòi lại tiền và yêu cầu bồi thường không.

1. Cơ sở pháp lý

– Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 – Hợp đồng đặt cọc:

Một bên giao cho bên kia tài sản (tiền, vàng, tài sản có giá trị khác) để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nếu có sự thỏa thuận và mục đích rõ ràng, không trái luật.

– Điều 117, Bộ luật Dân sự 2015 – Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

+ Có năng lực pháp luật và hành vi dân sự phù hợp;

+ Tự nguyện;

+ Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm.

Như vậy, nếu người ký hợp đồng không có quyền định đoạt tài sản thì giao dịch có thể vô hiệu.

– Khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 – Giao dịch dân sự vô hiệu do nhầm lẫn:

Trường hợp một bên nhầm lẫn về chủ thể, Tòa có thể tuyên hợp đồng vô hiệu nếu ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của họ.

2. Phân tích pháp lý

2.1. Người nhận cọc không có quyền sở hữu – hợp đồng có vô hiệu?

Trường hợp người nhận cọc không phải là chủ sở hữu hoặc không được ủy quyền từ chủ sở hữu, thì:

+ Không có thẩm quyền cam kết chuyển nhượng tài sản;

+ Hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện giao dịch dân sự.

Nếu vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Điều 131 BLDS 2015). Tuy nhiên, bên nhận cọc còn có thể phải bồi thường thiệt hại nếu có lỗi.

2.2. Khi nào vẫn được công nhận hợp đồng đặt cọc?

Trường hợp người nhận cọc không là chủ sở hữu nhưng:

+ Có giấy ủy quyền hợp lệ;

+ Là đồng sở hữu và được ủy quyền bởi những người còn lại;

+ Sau khi nhận cọc, đã được chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản, hoặc có hành vi xác nhận.

Khi đó, hợp đồng đặt cọc vẫn có thể được công nhận hợp pháp.

3. Tranh chấp thực tế

– Một bản án của TAND Q. Gò Vấp, TP. HCM:

Người nhận cọc là chị gái của chủ sở hữu nhà, cam kết bán nhà cho bên B.

Sau đó chủ sở hữu không đồng ý bán.

Tòa tuyên: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người nhận cọc không có quyền định đoạt. Bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc + lãi + bồi thường thiệt hại.

– Một bản án 134/2020/DS-ST – TAND TP. Đà Nẵng:

Người nhận cọc là nhân viên môi giới, tự ký hợp đồng đặt cọc bán đất chưa được phép chuyển nhượng.

Sau đó mất liên lạc.

Tòa tuyên: Giao dịch vô hiệu, người nhận cọc phải hoàn trả tiền + phạt vi phạm hợp đồng.

4. Kết luận

Việc ký kết hợp đồng đặt cọc với người không phải là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn. Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, người mua cần:

+ Kiểm tra tư cách pháp lý của người nhận cọc;

+ Chỉ đặt cọc khi đã rõ về quyền sở hữu;

+ Tham khảo ý kiến luật sư để lập hợp đồng rõ ràng, chặt chẽ.

Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org

1. Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn