Mục lục

Một trong các tranh chấp phổ biến hiện nay là bên đặt cọc sau khi đã ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền nhưng đến ngày hẹn lại không đến ký hợp đồng công chứng.

1. Cơ sở pháp lý

– Về hợp đồng đặt cọc:

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.

Đây là chế tài phạt cọc, có tính răn đe và bảo đảm sự thiện chí khi cam kết giao dịch.

– Về lỗi và trách nhiệm dân sự:

Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Bên có nghĩa vụ mà vi phạm thì phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ khi chứng minh được mình không có lỗi hoặc có lý do bất khả kháng”.

Theo đó, bên đặt cọc đã đặt cọc nhưng không ký hợp đồng chuyển nhượng là đã vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự trừ trường hợp chứng minh được không có lỗi hoặc có lý do bất khả kháng.

2. Các tranh chấp thường gặp

2.1. Bên đặt cọc không đến ký hợp đúng hẹn mà không có lý do

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận sau 15 ngày sẽ ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng. Đến ngày hẹn, bên đặt cọc không đến, không nghe điện thoại và cũng không có phản hồi.

Như vậy, đây là hành vi vi phạm nghĩa vụ giao kết, bên nhận cọc có quyền:

+ Giữ lại tiền đặt cọc;

+ Chấm dứt giao dịch;

+ Có thể bán cho người khác, nếu không có thỏa thuận ngăn cản.

Tòa án sẽ không chấp nhận yêu cầu đòi lại tiền đặt cọc, trừ khi chứng minh được bên nhận cọc có lỗi hoặc có điều kiện phát sinh trách nhiệm khác.

2.2. Bên đặt cọc có lý do chính đáng

+ Bên bán không cung cấp được sổ đỏ;

+ Phát hiện tài sản đang bị thế chấp hoặc tranh chấp;

+ Bên bán trì hoãn, không chịu ký hợp đồng theo đúng thời hạn đã thỏa thuận.

Trong trường này, lỗi thuộc về bên nhận cọc nên:

+ Bên đặt cọc có quyền yêu cầu trả lại tiền cọc;

+ Có thể yêu cầu phạt cọc ngược lại, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận.

2.3. Bên đặt cọc muốn rút lại vì thay đổi ý định hoặc mua chỗ khác

Đây không phải lý do chính đáng về mặt pháp lý.

Vì vậy, Tòa án sẽ tuyên mất cọc nếu bên nhận cọc có đầy đủ căn cứ chứng minh hành vi vi phạm của bên đặt cọc.

3. Kiến nghị

– Đối vơí bên đặt cọc:

+ Chỉ ký hợp đồng đặt cọc khi đã xác định rõ thông tin pháp lý về bất động sản;

+ Ghi cụ thể các trường hợp được rút cọc hợp pháp (ví dụ: không đủ điều kiện chuyển nhượng, sai diện tích…);

+ Nếu muốn hủy cọc, nên thương lượng, không nên bỏ mặc, tránh bị kiện và mất uy tín.

– Đối với bên nhận cọc:

Khi đến hạn, nếu bên đặt cọc không đến ký hợp đồng, cần:

+ Lập vi bằng;

+ Gửi thông báo, thư nhắc nhở;

+ Lưu lại bằng chứng giao tiếp, chứng minh lỗi không thuộc về mình.

Như vậy, bên đặt cọc không đến ký hợp đồng chuyển nhượng đúng thời hạn sẽ bị xem là vi phạm nghĩa vụ giao kết, dẫn đến hậu quả là mất cọc. Tuy nhiên, nếu có thể chứng minh bên nhận cọc vi phạm hoặc có lỗi, bên đặt cọc vẫn có thể yêu cầu trả lại tiền.

Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org

1. Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn