Năm 2025, không gia hạn sử dụng đất có bị thu hồi đất không?

Quy định về Gia hạn sử dụng đất và Thu hồi đất do vi phạm pháp luật theo Luật Đất đai 2024

Việc quản lý và sử dụng đất đai luôn là một trong những vấn đề trọng tâm được pháp luật quan tâm điều chỉnh. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, nhiều quy định mới đã được ban hành nhằm hoàn thiện khung pháp lý, trong đó có các quy định chặt chẽ hơn về việc gia hạn sử dụng đất và các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật.

I. Năm 2025, không gia hạn sử dụng đất có bị thu hồi đất không?

Căn cứ khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định về Đất sử dụng có thời hạn:

Điều 172. Đất sử dụng có thời hạn

…

3. Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.

Dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực vào năm 2025, việc không thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất đúng thời hạn sẽ dẫn đến hậu quả nghiêm trọng là bị thu hồi đất. Cụ thể như sau:

• Thời điểm nộp hồ sơ gia hạn: Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Việc gia hạn được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất.
• Hậu quả khi không nộp hồ sơ đúng hạn: Nếu quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ thì sẽ không được gia hạn sử dụng đất.
• Trường hợp ngoại lệ: Quy định này có một ngoại lệ quan trọng là trường hợp bất khả kháng. Nếu có lý do bất khả kháng (ví dụ: thiên tai, hỏa hoạn, dịch bệnh, hoặc các sự kiện khách quan khác không thể lường trước và không thể khắc phục được) khiến người sử dụng đất không thể nộp hồ sơ đúng hạn, thì có thể xem xét không bị mất quyền gia hạn.
• Thu hồi đất khi không được gia hạn: Điều luật nêu rõ: “Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.” Điều này khẳng định nếu không đáp ứng được điều kiện để gia hạn (bao gồm cả việc không nộp hồ sơ đúng hạn mà không có lý do bất khả kháng), Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi quyền sử dụng đất.

Tóm lại: Kể từ năm 2025, việc người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn quyền sử dụng đất trong vòng 06 tháng trước khi hết thời hạn (trừ trường hợp bất khả kháng) sẽ dẫn đến việc không được gia hạn và đất sẽ bị Nhà nước thu hồi. Đây là một quy định chặt chẽ nhằm quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, tránh tình trạng đất bị bỏ hoang hoặc sử dụng trái phép sau khi hết hạn.

II. Trường hợp nào bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai?

Căn cứ Điều 81 Luật Đất đai 2024, các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

Điều 81. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai sau đây:

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
2. Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.
3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
4. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
5. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
6. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính.
8. Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
9. Các trường hợp quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều này không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.

Luật Đất đai 2024 liệt kê cụ thể các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai mà Nhà nước có quyền thu hồi đất. Các trường hợp này bao gồm:

• Sử dụng đất không đúng mục đích: Nếu đã bị xử phạt hành chính về hành vi này mà vẫn tiếp tục vi phạm.
• Hủy hoại đất: Tương tự, nếu đã bị xử phạt về hành vi hủy hoại đất mà vẫn tiếp tục tái phạm.
• Giao/cho thuê đất không đúng quy định: Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
• Nhận chuyển nhượng/tặng cho đất trái phép: Đất nhận từ người được giao/cho thuê đất nhưng người này không có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho theo quy định của Luật Đất đai 2024.
• Để đất bị lấn chiếm: Đối với đất được Nhà nước giao quản lý, nếu để xảy ra tình trạng bị lấn, chiếm thì cũng sẽ bị thu hồi.
• Không thực hiện nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất không nộp đủ, đúng hạn các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế liên quan đến đất đai.
• Đất không được sử dụng liên tục (bỏ hoang):
  • Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không sử dụng 12 tháng liên tục.
  • Đất trồng cây lâu năm không sử dụng 18 tháng liên tục.
  • Đất trồng rừng không sử dụng 24 tháng liên tục.
  • Điều kiện bổ sung: Đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt.
• Đất dự án chậm tiến độ:
  • Không sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
  • Hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
  • Quy định về gia hạn và hậu quả: Chủ đầu tư được phép gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp thêm khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất/thuê đất cho thời gian được gia hạn. Nếu hết thời hạn gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.
• Trường hợp bất khả kháng: Các trường hợp vi phạm liên quan đến nghĩa vụ tài chính, không sử dụng đất liên tục, và chậm tiến độ dự án (các khoản 6, 7, 8 của Điều 81) sẽ không bị áp dụng thu hồi nếu nguyên nhân là do bất khả kháng.

III. Việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất phải bảo đảm các nguyên tắc nào?

Căn cứ khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2024 quy định về các nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất:

Điều 89. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất

1. Việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Tiến hành công khai, minh bạch, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;

b) Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính. Không thực hiện cưỡng chế trong thời gian từ 10 giờ đêm ngày hôm trước đến 06 giờ sáng ngày hôm sau; các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, ngày lễ theo truyền thống của đồng bào dân tộc; trong thời gian 15 ngày trước và sau thời gian nghỉ Tết Âm lịch và các trường hợp đặc biệt khác làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, chính trị, trật tự, an toàn xã hội, phong tục, tập quán tại địa phương;

c) Việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và đối tượng khác có liên quan đến khu đất thu hồi (nếu có).

Việc cưỡng chế thu hồi đất là một biện pháp hành chính mạnh mẽ, có thể ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người dân. Do đó, Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ ràng các nguyên tắc phải tuân thủ để đảm bảo quá trình này diễn ra công bằng, minh bạch và đúng pháp luật:

• Tính công khai, minh bạch, dân chủ, khách quan: Quá trình cưỡng chế phải được tiến hành một cách rõ ràng, mọi thông tin liên quan phải được công bố công khai. Quyết định và quá trình thực hiện phải dựa trên cơ sở pháp luật, không thiên vị, và tôn trọng quyền của người dân.
• Đảm bảo trật tự, an toàn: Việc cưỡng chế phải được thực hiện một cách có tổ chức, chuyên nghiệp, đảm bảo an ninh trật tự tại địa phương và an toàn cho tất cả các bên liên quan.
• Tuân thủ thời gian cụ thể:
  • Chỉ được thực hiện trong giờ hành chính.
  • Tuyệt đối không cưỡng chế vào ban đêm (từ 10 giờ đêm hôm trước đến 06 giờ sáng hôm sau), các ngày nghỉ, ngày lễ (theo quy định pháp luật hoặc truyền thống dân tộc), và đặc biệt là trong thời gian 15 ngày trước và sau Tết Âm lịch.
  • Ngoài ra, cũng không được cưỡng chế trong các trường hợp đặc biệt khác có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, trật tự xã hội, hoặc phong tục tập quán tại địa phương.
• Đối tượng cưỡng chế: Việc cưỡng chế được thực hiện với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, và các đối tượng khác có liên quan đến khu đất thu hồi (nếu có). Điều này đảm bảo rằng tất cả các bên bị ảnh hưởng đều được xác định và đối xử đúng quy định.

Kết luận

Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi quan trọng, trong đó các quy định về gia hạn sử dụng đất và thu hồi đất do vi phạm pháp luật được siết chặt hơn nhằm tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý về thời hạn nộp hồ sơ gia hạn và các hành vi vi phạm có thể dẫn đến việc bị thu hồi đất. Đồng thời, các nguyên tắc về cưỡng chế thu hồi đất cũng được quy định cụ thể, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong quá trình này.