Mua bán Nhà ở xã hội: Đối tượng, Điều kiện và Quy định về Bán lại theo Luật Nhà ở 2023

Mua bán Nhà ở xã hội: Đối tượng, Điều kiện và Quy định về Bán lại theo Luật Nhà ở 2023

Nhà ở xã hội là một chính sách quan trọng nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp và một số diện chính sách khác. Để đảm bảo công bằng và hiệu quả, pháp luật Việt Nam, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), đã quy định rất chi tiết về các đối tượng được hỗ trợ, điều kiện mua, và đặc biệt là quy định về việc bán lại nhà ở xã hội sau khi mua.

---

 

I. Những đối tượng nào được hỗ trợ mua nhà ở xã hội?

Chính sách nhà ở xã hội hướng đến việc hỗ trợ những nhóm đối tượng cụ thể trong xã hội, những người gặp khó khăn về nhà ở hoặc có đóng góp đặc thù.

1. Danh sách các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ

Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
• Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
• Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở 2023.
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
• Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
• Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp (đối tượng này được hỗ trợ để phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động của mình).

2. Phân tích: Chính sách bao trùm nhiều đối tượng

Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng và làm rõ các nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, cho thấy sự bao quát và mục tiêu an sinh xã hội rộng lớn của Nhà nước. Các đối tượng này không chỉ là những người gặp khó khăn về tài chính (hộ nghèo, thu nhập thấp) mà còn bao gồm những người có đóng góp cho xã hội (người có công, cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang, công nhân) và những người bị ảnh hưởng bởi các chính sách phát triển (bị thu hồi đất, tái định cư). Việc đưa cả doanh nghiệp, hợp tác xã vào danh sách cũng cho thấy sự khuyến khích các chủ thể này tham gia phát triển nhà ở cho người lao động của mình.

---

 

II. Điều kiện để một người được mua nhà ở xã hội được pháp luật quy định như thế nào?

Ngoài việc thuộc đối tượng được hỗ trợ, người muốn mua nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện cụ thể về nhà ở, cư trú và thu nhập.

1. Các điều kiện cần đáp ứng để mua nhà ở xã hội

Căn cứ khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023, các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội (trừ các đối tượng quy định tại khoản 2, 3, 11, 12 Điều 76 Luật này) phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Điều kiện về nhà ở:
  • Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.
  • Chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội lần nào.
  • Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức (ví dụ: hỗ trợ tiền thuê nhà, cải tạo nhà ở…) tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án đó.
  • Trường hợp ĐƯỢC CÓ NHÀ: Nếu đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định (trước đây thường là 15m2 sàn/người).
  • Đối với một số đối tượng đặc thù (người có công, sĩ quan, cán bộ công chức, viên chức…), điều kiện bổ sung là không đang ở nhà ở công vụ.
• Điều kiện về thu nhập:
  • Áp dụng cho các đối tượng quy định tại khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 (người thu nhập thấp đô thị, công nhân, sĩ quan, cán bộ công chức viên chức): Phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ (thường là không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên).
  • Đối với hộ nghèo, cận nghèo (khoản 4 Điều 76): Phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.
  • Các đối tượng còn lại (khoản 1, 8, 9, 10 Điều 76) không yêu cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập.

2. Phân tích: Hạn chế trục lợi, đảm bảo công bằng

Các điều kiện này nhằm đảm bảo nhà ở xã hội được phân bổ đến đúng những người thực sự có nhu cầu và khó khăn về nhà ở.

• Ưu tiên người chưa có nhà: Điều kiện về “chưa có nhà ở” và “chưa từng hưởng chính sách” là cốt lõi để đảm bảo nhà ở xã hội đến với những người thực sự thiếu chỗ ở.
• Hỗ trợ người có chỗ ở chật chội: Quy định cho phép người đã có nhà nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn mức tối thiểu vẫn được mua là điểm nhân văn, giúp cải thiện điều kiện sống cho những hộ gia đình đang ở trong tình trạng chật hẹp.
• Phân loại theo thu nhập: Điều kiện về thu nhập giúp sàng lọc đối tượng, đảm bảo nhà ở xã hội hướng đến người có thu nhập thấp theo đúng bản chất của chính sách.

Tóm lại: Để mua nhà ở xã hội, người dân phải thuộc đối tượng được hỗ trợ, đồng thời đáp ứng nghiêm ngặt các điều kiện về tình trạng nhà ở hiện tại (chưa có hoặc có nhưng quá chật chội), chưa từng hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, và điều kiện về thu nhập tùy thuộc vào từng nhóm đối tượng cụ thể.

---

 

III. Mua nhà ở xã hội muốn bán lại thì được phép bán cho những đối tượng nào?

Một trong những quy định quan trọng nhất để chống đầu cơ nhà ở xã hội là việc hạn chế quyền chuyển nhượng.

1. Quy định về việc bán lại nhà ở xã hội

Quy định về bán lại nhà ở xã hội được quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 (và được làm rõ hơn trong các Nghị định hướng dẫn):

• Thời hạn hạn chế chuyển nhượng: Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ một số trường hợp đặc biệt.
  • Phân tích sâu hơn: Thời hạn 05 năm này nhằm đảm bảo mục tiêu an cư của chính sách, tránh tình trạng mua nhà ở xã hội với mục đích kiếm lời nhanh chóng.
• Đối tượng được phép bán lại trong thời hạn 05 năm: Trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, nếu có nhu cầu bán lại, người mua chỉ được bán cho:
  • Cơ quan quản lý nhà ở (đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công).
  • Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (đối với nhà ở xã hội được đầu tư không bằng vốn đầu tư công).
  • Hoặc đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với điều kiện giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán ban đầu với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án.
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này đảm bảo nhà ở xã hội quay về quỹ nhà ở xã hội hoặc được chuyển giao cho đúng đối tượng thụ hưởng chính sách với mức giá không bị “thổi phồng” trong giai đoạn đầu. Điều này cũng có nghĩa là, trong 05 năm đầu, người mua không được phép chào bán nhà ở xã hội ra thị trường tự do với giá thị trường.
• Quyền bán lại theo cơ chế thị trường sau thời hạn 05 năm: Sau thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, bên mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường, theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.
  • Phân tích sâu hơn: Khi đã qua thời gian hạn chế, mục tiêu an sinh xã hội đã được đảm bảo ở mức độ nhất định, pháp luật cho phép chủ sở hữu nhà ở xã hội được quyền tự do định đoạt tài sản của mình theo giá trị thị trường thực tế.

2. Phân tích: Cơ chế chống đầu cơ hiệu quả

Quy định về việc bán lại nhà ở xã hội là một trong những biện pháp mạnh mẽ nhất để chống đầu cơ, đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng đối tượng và không bị biến thành công cụ trục lợi. Người mua cần hết sức lưu ý thời hạn 05 năm và các điều kiện nghiêm ngặt khi muốn chuyển nhượng trong giai đoạn này.

Tóm lại: Người mua nhà ở xã hội không được phép chào bán ra thị trường tự do trong vòng 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Sau 05 năm, mới được bán theo cơ chế thị trường. Trong 05 năm đầu, chỉ được bán lại cho cơ quan/chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với giá không vượt quá giá gốc.

---

 

Kết luận

Luật Nhà ở 2023 đã mang đến một khung pháp lý rõ ràng và chặt chẽ cho chính sách nhà ở xã hội, từ việc xác định các đối tượng được hỗ trợ, các điều kiện nghiêm ngặt để mua, cho đến cơ chế hạn chế quyền bán lại nhằm chống đầu cơ. Những quy định này thể hiện quyết tâm của Nhà nước trong việc đảm bảo nhà ở xã hội phục vụ đúng mục đích an sinh xã hội, giúp người dân có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách có cơ hội cải thiện điều kiện sống.