Mục lục
Nhà ở xã hội từ 01/7/2025: Vai trò của UBND cấp xã, Thời hạn sở hữu và Đối tượng được hỗ trợ
Nhà ở xã hội là một trong những chính sách trọng điểm của Nhà nước nhằm đảm bảo an sinh xã hội, giải quyết chỗ ở cho người dân có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách. Với việc Nghị định 140/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, vai trò của chính quyền địa phương, đặc biệt là UBND cấp xã, trong việc xác nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội đã được làm rõ. Bên cạnh đó, các quy định về thời hạn sở hữu và đối tượng được hưởng chính sách này cũng là những nội dung quan trọng cần nắm vững.
I. UBND cấp xã có được xác nhận mua nhà ở xã hội từ 01/7/2025 không?
Việc phân định thẩm quyền cho chính quyền địa phương, đặc biệt là cấp xã, trong quản lý nhà ở xã hội là một bước tiến quan trọng, nhằm tạo thuận lợi cho người dân.
1. Thẩm quyền xác nhận của UBND cấp xã
Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025) quy định về Nhiệm vụ, thẩm quyền liên quan đến nhà ở xã hội:
“1. Trách nhiệm tiếp nhận đơn đăng ký mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội của người được tái định cư; kiểm tra, xác nhận về đối tượng; lập danh sách các hộ, các cá nhân, hộ gia đình đủ điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 39 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ do Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.“
- Phân tích sâu hơn:
- Vai trò quan trọng của UBND cấp xã: Quy định này khẳng định Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND xã, phường, thị trấn) có vai trò rất quan trọng trong quy trình mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
- Các nhiệm vụ cụ thể: UBND cấp xã được giao trách nhiệm:
- Tiếp nhận đơn đăng ký mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội của người được tái định cư.
- Kiểm tra và xác nhận về đối tượng (nghĩa là xác nhận người đăng ký có thuộc diện được mua nhà ở xã hội hay không).
- Lập danh sách các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định.
- Căn cứ xác nhận: Việc xác nhận và lập danh sách phải dựa trên các quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 39 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP.
Tóm lại: Từ ngày 01/7/2025, UBND cấp xã sẽ có thẩm quyền trực tiếp xác nhận về đối tượng và lập danh sách người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Điều này giúp rút ngắn quy trình, tạo thuận lợi hơn cho người dân tiếp cận chính sách.
II. Nhà ở xã hội có thời hạn sở hữu bao lâu?
Vấn đề thời hạn sở hữu nhà ở xã hội là một điểm khác biệt quan trọng so với nhà ở thương mại thông thường.
1. Các yêu cầu đối với việc cho thuê mua nhà ở xã hội
Mặc dù câu hỏi bạn đưa ra là về “thời hạn sở hữu”, nhưng phần nội dung bạn cung cấp lại tập trung vào các yêu cầu đối với việc cho thuê mua nhà ở xã hội và điều kiện bán lại. Đây là một điểm quan trọng, vì thời hạn sở hữu nhà ở xã hội không bị giới hạn về mặt thời gian (nghĩa là sở hữu vĩnh viễn), nhưng quyền định đoạt (bán, tặng cho…) lại bị hạn chế trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo điểm a và điểm b khoản 1 và 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc cho thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các yêu cầu sau:
- Tuân thủ điều kiện bán nhà ở xã hội: Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai hoặc nhà ở xã hội có sẵn phải tuân thủ các quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 (liên quan đến tính pháp lý, đủ điều kiện kinh doanh của dự án, nhà ở).
- Hình thức hợp đồng: Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải được lập theo các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023.
- Thời hạn thanh toán tối thiểu 05 năm: Người thuê mua nhà ở xã hội có thời hạn thanh toán tiền tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.
- Phân tích sâu hơn: Quy định này nhằm giảm gánh nặng tài chính, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có khả năng chi trả dần.
- Hạn chế quyền bán lại trong 05 năm đầu: Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở, trừ một số trường hợp đặc biệt.
- Phân tích sâu hơn: Đây là quy định cốt lõi để ngăn chặn đầu cơ, đảm bảo nhà ở xã hội phục vụ đúng mục tiêu an sinh. Người mua phải thực sự có nhu cầu ở ổn định, lâu dài.
- Điều kiện bán lại trong thời hạn 05 năm: Nếu có nhu cầu bán trong 05 năm, chỉ được bán lại cho:
- Cơ quan quản lý nhà ở (đối với nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn đầu tư công).
- Chủ đầu tư dự án (đối với nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công).
- Hoặc đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán ban đầu ghi trong hợp đồng mua bán với cơ quan/chủ đầu tư.
- Phân tích sâu hơn: Quy định này đảm bảo nhà ở xã hội tiếp tục được quản lý chặt chẽ và chỉ chuyển giao cho đúng đối tượng thụ hưởng chính sách với mức giá không bị “thổi phồng” trong giai đoạn đầu.
- Quyền bán lại theo cơ chế thị trường sau 05 năm: Sau thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua, bên thuê mua được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường (điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023).
- Phân tích sâu hơn: Sau khoảng thời gian này, khi mục tiêu an sinh đã đạt được, pháp luật cho phép chủ sở hữu được quyền định đoạt tài sản của mình một cách linh hoạt hơn theo giá trị thị trường thực tế.
Tóm lại: Nhà ở xã hội có thời hạn sở hữu là vĩnh viễn (hoặc theo thời hạn sử dụng đất của dự án nếu là đất thuê trả tiền một lần). Tuy nhiên, quyền bán lại nhà ở xã hội bị hạn chế trong 05 năm đầu (kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua), sau đó mới được bán theo cơ chế thị trường.
III. 12 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội hiện nay
Chính sách nhà ở xã hội hướng đến việc hỗ trợ những nhóm đối tượng cụ thể trong xã hội, những người gặp khó khăn về nhà ở.
1. Danh sách các đối tượng được hưởng chính sách
Căn cứ Điều 76 Luật Nhà ở 2023, 12 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội bao gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng 2020.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở 2023.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
2. Phân tích: Đảm bảo công bằng xã hội và phát triển kinh tế
Danh sách này thể hiện rõ mục tiêu an sinh xã hội rộng lớn của chính sách nhà ở xã hội, bao gồm nhiều nhóm đối tượng khác nhau:
- Nhóm yếu thế và có công: Hộ nghèo, cận nghèo, người có công.
- Nhóm đóng góp cho xã hội: Công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.
- Nhóm bị ảnh hưởng bởi quy hoạch/thiên tai: Các hộ gia đình bị thu hồi đất.
- Nhóm đặc thù: Học sinh, sinh viên, và cả doanh nghiệp/hợp tác xã trong khu công nghiệp (để phục vụ chỗ ở cho công nhân).
Tóm lại: 12 đối tượng này là những nhóm được ưu tiên cao nhất trong việc tiếp cận các chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, góp phần đảm bảo công bằng xã hội và ổn định đời sống dân cư.
Kết luận
Luật Nhà ở 2023 và các Nghị định hướng dẫn, đặc biệt là Nghị định 140/2025/NĐ-CP, đã mang lại những thay đổi quan trọng trong việc triển khai chính sách nhà ở xã hội từ 01/7/2025. Việc trao quyền xác nhận đối tượng cho UBND cấp xã, quy định rõ ràng về thời hạn sở hữu (và hạn chế quyền định đoạt trong 05 năm đầu), cùng với danh mục cụ thể 12 đối tượng được hỗ trợ, tất cả đều hướng đến mục tiêu minh bạch, hiệu quả và đúng đối tượng của chương trình nhà ở xã hội
