Mục lục
1. Mở đầu
Trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, việc thanh toán và bàn giao tài sản là hai nghĩa vụ cơ bản và bắt buộc. Tuy nhiên, trên thực tế xảy ra không ít trường hợp:
+ Bên mua đã thanh toán đủ (thậm chí là 100%);
+ Nhưng bên bán cố tình chậm trễ, trì hoãn hoặc từ chối bàn giao nhà/đất.
Tình trạng này không chỉ gây thiệt hại tài chính mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến kế hoạch sử dụng, khai thác, đầu tư của bên mua.
2. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015:
+ Điều 428: Đơn phương chấm dứt hợp đồng;
+ Điều 351, 352: Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ;
+ Điều 430–436: Quy định về nghĩa vụ giao tài sản;
+ Điều 422: Giao dịch chấm dứt khi nghĩa vụ hoàn thành.
– Luật Đất đai 2024:
+ Điều 45: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
+ Điều 236: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp
– Luật Nhà ở 2023: Điều kiện và thủ tục chuyển nhượng
– Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
+ Trách nhiệm bàn giao nhà, công trình xây dựng;
+ Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng.
3. Phân tích pháp lý
3.1. Nghĩa vụ bàn giao tài sản là nghĩa vụ pháp lý bắt buộc
Theo Điều 430 BLDS 2015:
“Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, thời điểm và địa điểm như đã thỏa thuận.”
Khi bên mua đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, bên bán có trách nhiệm:
+ Bàn giao nhà/đất đúng thời điểm;
+ Cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ (GCN, biên bản bàn giao…);
+ Không được trì hoãn, viện lý do vô lý hoặc gây khó khăn.
Việc không bàn giao được xem là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng, tạo quyền cho bên mua:
+ Khởi kiện yêu cầu thực hiện nghĩa vụ;
+ Yêu cầu bồi thường thiệt hại;
+ Hoặc hủy hợp đồng và đòi lại tiền, nếu không thể tiếp tục.
3.2. Tình huống bên bán viện lý do để trì hoãn
– Bên bán viện cớ “chưa nhận được GCN” hoặc “đang đợi hoàn công:
Pháp luật quy định:
+ Chỉ được ký hợp đồng chuyển nhượng khi tài sản đáp ứng điều kiện pháp lý (Điều 45 Luật Đất đai);
+ Việc chưa hoàn tất giấy tờ là lỗi của bên bán;
+ Không thể dùng lý do này để từ chối bàn giao, nếu hợp đồng không quy định cụ thể điều kiện treo.
– Bên bán thay đổi ý định, muốn hủy giao dịch hoặc tăng giá:
+ Hành vi này bị xem là vi phạm nghĩa vụ;
+ Là cơ sở để bên mua khởi kiện đòi giao tài sản, bồi thường hoặc cưỡng chế thi hành.
3.3. Quyền lựa chọn của bên mua khi bị vi phạm
Theo Điều 428 BLDS 2015, nếu bên bán không thực hiện nghĩa vụ bàn giao, bên mua có quyền:
– Tiếp tục yêu cầu thực hiện hợp đồng:
+ Yêu cầu Tòa án buộc bên bán phải bàn giao tài sản đúng thỏa thuận;
+ Có thể yêu cầu cưỡng chế thi hành án, nếu có bản án đã có hiệu lực.
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng:
+ Yêu cầu trả lại tiền đã thanh toán;
+ Đòi bồi thường thiệt hại phát sinh do việc chậm bàn giao (lãi suất, chi phí phát sinh…).
Nên lựa chọn hướng nào phụ thuộc vào:
+ Mức độ hợp tác của bên bán;
+ Thiện chí và khả năng thực hiện;
+ Thiệt hại thực tế và nhu cầu của bên mua.
3.4. Tranh chấp thực tế
Một bản án của TAND Thành phố Hồ Chí Minh:
+ Bà H đã chuyển khoản đủ 3 tỷ cho ông T để mua nhà;
+ Hợp đồng công chứng, thời hạn bàn giao ghi rõ là 30 ngày;
+ Sau đó ông T không bàn giao, viện lý do “có tranh chấp nội bộ gia đình”;
+ Bà H khởi kiện yêu cầu giao nhà và bồi thường thiệt hại 250 triệu.
=> Tòa tuyên:
+ Buộc ông T bàn giao nhà;
+ Bồi thường 150 triệu vì thiệt hại thực tế phát sinh (chi phí thuê nhà, lãi vay ngân hàng…).
4. Kết luận
Việc không bàn giao nhà, đất sau khi bên mua đã thanh toán đủ tiền là một trong những vi phạm hợp đồng nghiêm trọng, thường gặp trong các giao dịch bất động sản hiện nay.
Để hạn chế rủi ro:
+ Các bên cần giao kết hợp đồng rõ ràng, quy định cụ thể về thời gian, hình thức bàn giao, chế tài;
+ Bên mua cần chủ động giám sát việc thực hiện, lưu giữ đầy đủ chứng từ;
+ Bên bán cần tôn trọng nghĩa vụ pháp lý, tránh để phát sinh tranh chấp, thiệt hại, thậm chí truy cứu trách nhiệm dân sự.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
