Mục lục
1. Mở đầu
Trên thực tế, không hiếm trường hợp:
+ Hai bên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng bất động sản;
+ Nhưng trước khi hợp đồng chính thức được ký kết, bên nhận cọc đột ngột qua đời hoặc bị Tòa án tuyên mất năng lực hành vi dân sự;
+ Dẫn đến việc bên đặt cọc không thể tiếp tục giao dịch, phát sinh tranh chấp về quyền, nghĩa vụ liên quan đến số tiền cọc đã giao.
Vậy khi gặp tình huống này, bên đặt cọc có thể đòi lại tiền không? Có thể tiếp tục ký hợp đồng với người thừa kế hay không? Trách nhiệm pháp lý được xử lý thế nào?
2. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015:
+ Điều 328: Hợp đồng đặt cọc;
+ Điều 615, 623: Thừa kế và nghĩa vụ tài sản;
+ Điều 586, 588: Mất năng lực hành vi dân sự;
+ Điều 421, 422: Chấm dứt hợp đồng do sự kiện bất khả kháng;
+ Điều 428: Đơn phương chấm dứt hợp đồng.
– Bộ luật tố tụng dân sự 2015:
Điều 68, 74: Người đại diện theo pháp luật, quyền tham gia tố tụng của người mất năng lực hành vi.
3. Phân tích pháp lý
3.1. Trường hợp bên nhận cọc chết sau khi nhận tiền
– Quan hệ đặt cọc vẫn có hiệu lực:
+ Hợp đồng đặt cọc đã phát sinh hiệu lực trước khi bên nhận cọc qua đời;
+ Theo quy định tại Điều 615 BLDS 2015, người thừa kế phải thực hiện nghĩa vụ tài sản mà người chết để lại, trong phạm vi di sản.
Do đó, người thừa kế có trách nhiệm hoàn trả tiền cọc, hoặc tiếp tục giao kết hợp đồng nếu đủ điều kiện pháp lý.
– Các tình huống có thể xảy ra:
+ Người thừa kế đồng thuận giao kết hợp đồng: có thể ký kết với bên mua nếu đủ điều kiện chuyển nhượng;
+ Người thừa kế không đồng ý ký tiếp: buộc phải hoàn trả tiền cọc và có thể phải bồi thường nếu không có lý do hợp pháp.
3.2. Trường hợp bên nhận cọc mất năng lực hành vi dân sự
Theo Điều 22 BLDS, người mất năng lực hành vi phải được Tòa tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Khi đó:
+ Các giao dịch dân sự của họ sẽ được đại diện bởi người giám hộ;
+ Người giám hộ có thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ hoặc đàm phán chấm dứt hợp đồng tùy trường hợp.
Nếu hợp đồng đặt cọc được lập trước khi có quyết định tuyên mất năng lực, thì vẫn có hiệu lực, trừ khi chứng minh được người đó đã mất năng lực từ trước và việc ký kết không hợp pháp.
3.3. Trường hợp không thể tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng
Hệ quả pháp lý:
+ Giao dịch không thể tiếp tục do lý do khách quan (chết, mất năng lực);
+ Có thể áp dụng quy định tại Điều 420, 422 BLDS về sự kiện bất khả kháng hoặc thay đổi hoàn cảnh;
+ Trong đó, bên nhận cọc (hoặc người thừa kế) phải hoàn trả lại tiền cọc, không bị phạt cọc nếu chứng minh được là bất khả kháng.
Tuy nhiên, nếu người thừa kế cố tình trì hoãn, trốn tránh hoặc có hành vi chiếm dụng tài sản, thì sẽ bị xử lý theo hướng vi phạm nghĩa vụ hoàn trả.
4. Tình huống tranh chấp thực tế
– Chủ đất nhận cọc, sau đó qua đời:
+ Ông A nhận cọc 500 triệu của bà B để bán lô đất;
+ Hai bên hẹn 30 ngày sau ký hợp đồng;
+ Sau 10 ngày, ông A đột ngột qua đời, để lại 3 người con là thừa kế.
Bà B yêu cầu ký tiếp hợp đồng, nhưng các con ông A không đồng ý. Phân tích:
+ Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực;
+ Người thừa kế có quyền từ chối giao dịch, nhưng phải trả lại tiền cọc;
+ Nếu không trả, bà B có thể khởi kiện đòi lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
– Người nhận cọc bị tai biến và mất năng lực hành vi:
+ Bà C nhận cọc 200 triệu từ anh D;
+ Trước ngày ký hợp đồng 1 tuần, bà C bị tai biến, không còn nhận thức;
+ Tòa án sau đó tuyên mất năng lực hành vi dân sự.
Người giám hộ là con gái bà C không đồng ý bán đất. Phân tích:
+ Giao dịch đặt cọc có hiệu lực nếu lúc ký bà C còn minh mẫn;
+ Người giám hộ có thể đàm phán trả lại tiền cọc;
+ Trường hợp chứng minh bà C đã mất năng lực hành vi từ trước, thì hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu → phải trả lại tiền cọc, không có phạt cọc.
5. Kết luận
Khi bên nhận cọc chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự, giao dịch chuyển nhượng bất động sản có thể bị đình trệ hoặc không thể thực hiện được. Tuy nhiên:
+ Hợp đồng đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý;
+ Người thừa kế hoặc đại diện hợp pháp có trách nhiệm hoàn trả tiền cọc;
+ Việc phạt cọc hay không phụ thuộc vào tính chất bất khả kháng và lỗi của các bên.
Để tránh rủi ro, cần xây dựng hợp đồng đặt cọc rõ ràng, dự liệu tình huống bất khả kháng và có phương án xử lý cụ thể.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
