Mục lục
1. Mở đầu
Trong các giao dịch bất động sản, điều khoản đặt cọc thường được các bên thỏa thuận như một biện pháp bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, nhiều hợp đồng ghi nội dung:
“Bên đặt cọc đồng ý không yêu cầu hoàn lại tiền cọc trong mọi trường hợp.”
Điều khoản này, tưởng như đơn giản và rõ ràng, lại ẩn chứa rủi ro pháp lý cao. Khi phát sinh tranh chấp, bên đặt cọc muốn đòi lại tiền sẽ gặp khó vì “đã tự cam kết không đòi lại”.
2. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015:
+ Điều 328: Hợp đồng đặt cọc
+ Điều 385, 386: Giao kết hợp đồng dân sự
+ Điều 117, 122: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
+ Điều 123, 124: Giao dịch vô hiệu do giả tạo, trái đạo đức xã hội
+ Điều 423: Hậu quả pháp lý khi một bên không thực hiện nghĩa vụ
+ Điều 419: Bồi thường thiệt hại
– Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2013: Quy định điều kiện chuyển nhượng bất động sản
3. Phân tích pháp lý
3.1. Điều khoản “không hoàn lại tiền cọc trong mọi trường hợp” có hợp pháp không?
Theo nguyên tắc tự do thỏa thuận, các bên có quyền thỏa thuận điều khoản này. Tuy nhiên:
+ Điều khoản này không tuyệt đối ràng buộc trong mọi tình huống.
+ Nếu bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ, thì vẫn phải hoàn trả và bồi thường, dù có ghi “không hoàn cọc”.
+ Điều khoản này chỉ có giá trị nếu bên đặt cọc đơn phương hủy bỏ hợp đồng không có lý do chính đáng.
Tòa án sẽ không chấp nhận một điều khoản vô hiệu về mặt đạo đức hay trái với nguyên tắc bảo vệ quyền lợi chính đáng (Điều 123, 124 BLDS 2015).
3.2. Trường hợp nào bên đặt cọc vẫn được hoàn lại tiền dù có điều khoản “không hoàn cọc”?
Trường hợp 1: Bên nhận cọc vi phạm cam kết
+ Không ký hợp đồng mua bán đúng hạn;
+ Tự ý bán cho người khác;
+ Không cung cấp đủ hồ sơ pháp lý;
+ Đất có tranh chấp, kê biên, không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Hợp đồng vô hiệu
+ Do vi phạm hình thức (không công chứng khi luật yêu cầu);
+ Do người ký không có năng lực hành vi;
+ Do nội dung trái luật hoặc vô hiệu vì bị lừa dối, cưỡng ép.
Trong các trường hợp trên, hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu hoặc bên nhận cọc vi phạm, điều khoản “không hoàn cọc” sẽ không còn hiệu lực.
3.3. Giới hạn của nguyên tắc tự do thỏa thuận
Nguyên tắc này không tuyệt đối mà bị giới hạn bởi:
+ Trật tự công cộng, đạo đức xã hội;
+ Quy định pháp luật về hậu quả vi phạm hợp đồng;
+ Nguyên tắc công bằng, bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch.
Một điều khoản bất lợi tuyệt đối cho một bên, không phân định lỗi, thường không được Tòa án chấp nhận trong tranh chấp.
4. Tranh chấp thực tế
Tình huống 1: Từ chối hoàn cọc vì lý do khách quan
+ Anh A đặt cọc 500 triệu cho chị B để mua nhà;
+ Hợp đồng ghi: “Không hoàn tiền đặt cọc trong mọi trường hợp”;
+ Sau đó, chị B báo là căn nhà đang bị thế chấp ngân hàng;
+ Hai bên không thể công chứng do ngân hàng không giải chấp;
+ Chị B giữ lại cọc, viện lý do “đã có thỏa thuận không hoàn lại tiền”.
Phân tích:
+ Chị B không đủ điều kiện chuyển nhượng, là lỗi của bên nhận cọc;
+ Điều khoản “không hoàn cọc” không còn giá trị;
+ Anh A có quyền yêu cầu hoàn lại và đòi bồi thường.
Tình huống 2: Điều khoản vô hiệu do bị ép buộc
+ Bà C ký hợp đồng đặt cọc mua đất;
+ Phía bên bán thêm vào điều khoản: “Không hoàn tiền đặt cọc trong bất cứ hoàn cảnh nào”;
+ Bà C không đồng ý nhưng bị ép ký vì đã chuyển khoản và giữ giấy tờ;
+ Sau này phát sinh tranh chấp, bên bán từ chối trả tiền đặt cọc.
Phân tích:
+ Có dấu hiệu ép buộc ý chí, vi phạm Điều 127 BLDS;
+ Điều khoản này có thể bị tuyên vô hiệu từng phần;
+ Hợp đồng có thể bị chỉnh sửa hoặc hủy bỏ, bà C được hoàn lại tiền.
5. Kết luận
Điều khoản “không hoàn lại tiền cọc trong mọi trường hợp” là một điều khoản rủi ro cao, dễ dẫn đến vô hiệu hoặc bị Tòa án bác bỏ nếu bên nhận cọc có lỗi.
Lời khuyên:
+ Cẩn trọng khi ký hợp đồng đặt cọc;
+ Soạn điều khoản rõ ràng, có điều kiện cụ thể;
+ Khi phát sinh tranh chấp, cần thu thập chứng cứ chứng minh lỗi để bảo vệ quyền lợi.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
