Hợp đồng thuê nhà ở: Khi nào bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt?

Hợp đồng thuê nhà ở: Khi nào bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt?

Hợp đồng thuê nhà ở là một giao dịch dân sự phổ biến, nhưng không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ. Bên cho thuê và bên thuê đều có quyền và nghĩa vụ được pháp luật quy định. Đặc biệt, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp nhất định khi bên thuê vi phạm các cam kết. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết các quy định này theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

---

 

I. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê có những hành vi nào?

Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê, pháp luật đã liệt kê cụ thể các hành vi vi phạm của bên thuê mà theo đó, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.

1. Các hành vi vi phạm dẫn đến đơn phương chấm dứt hợp đồng

Căn cứ điểm g khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:

Điều 18. Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

…

2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

…

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi:

• Chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê;
• Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
• Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê;
• Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

  …

2. Phân tích: Các “lằn ranh đỏ” mà bên thuê không được vượt qua

Dựa trên quy định trên, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê vi phạm một trong các hành vi sau đây:

• Chậm thanh toán tiền thuê nghiêm trọng: Đây là vi phạm phổ biến nhất. Nếu bên thuê chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thỏa thuận trong hợp đồng và không nhận được sự đồng ý của bên cho thuê, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt. Quy định này đặt ra một ngưỡng thời gian cụ thể, giúp bên cho thuê có cơ sở pháp lý rõ ràng để xử lý tình trạng nợ đọng tiền thuê.
• Sử dụng sai mục đích: Nhà ở cho thuê thường có mục đích sử dụng cụ thể (ví dụ: để ở, làm văn phòng, kinh doanh…). Nếu bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê có quyền chấm dứt.
• Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng: Bên thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê. Trường hợp bên thuê cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở đang thuê, đây là hành vi phá hoại tài sản và bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
• Thay đổi cấu trúc hoặc cho thuê lại trái phép: Nếu bên thuê tự ý sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê, thì đây cũng là cơ sở để bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng. Điều này nhằm bảo vệ quyền sở hữu và kiểm soát tài sản của chủ nhà.

---

 

II. Bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng có phải thông báo cho bên thuê trong mọi trường hợp không?

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở cần tuân thủ các quy định về thủ tục, trong đó có yêu cầu thông báo.

1. Nghĩa vụ thông báo khi đơn phương chấm dứt hợp đồng

Căn cứ điểm g khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

…

g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;

…

2. Phân tích: Nguyên tắc thông báo trước 30 ngày

Câu trả lời là CÓ, bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn thông báo.

• Điều kiện phát sinh nghĩa vụ thông báo: Nghĩa vụ thông báo chỉ phát sinh khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng do bên thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thuê nhà ở (như các hành vi đã nêu ở Mục I). Nếu bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt.
• Thời hạn thông báo mặc định: Theo quy định của Luật, bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê trước 30 ngày. Thời hạn này nhằm tạo điều kiện cho bên thuê có đủ thời gian để tìm kiếm chỗ ở mới và chuẩn bị di chuyển, tránh gây xáo trộn đột ngột.
• Khả năng thỏa thuận khác: Tuy nhiên, Luật cũng cho phép các bên được thỏa thuận về thời hạn thông báo khác (ví dụ: 15 ngày, 60 ngày…). Nếu hợp đồng đã có thỏa thuận cụ thể về thời hạn thông báo khi đơn phương chấm dứt, thì các bên phải tuân thủ thỏa thuận đó.

Tóm lại: Việc thông báo là bắt buộc khi bên thuê vi phạm hợp đồng và bên cho thuê muốn chấm dứt. Thời hạn thông báo mặc định là 30 ngày, nhưng các bên có thể thỏa thuận một thời hạn khác trong hợp đồng.

---

 

III. 8 Hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm những gì?

Lĩnh vực kinh doanh bất động sản có tính đặc thù cao và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, pháp luật đã ban hành những quy định nghiêm cấm các hành vi có thể gây mất trật tự thị trường, thiệt hại cho các bên hoặc ảnh hưởng đến lợi ích công cộng.

Căn cứ Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản:

Điều 8. Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản

Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:

1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Phân tích: Các “điểm đen” cần tránh trong kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã liệt kê 8 nhóm hành vi bị nghiêm cấm, phản ánh các vấn đề nhức nhối thường gặp trên thị trường:

1. Kinh doanh trái phép: Nghiêm cấm các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện theo luật định (ví dụ: không có giấy phép, không đủ vốn pháp định, không có quy chế hoạt động…).
2. Thông tin sai lệch: Cấm hành vi giả mạo giấy tờ, cố ý đưa ra thông tin không đúng sự thật về bất động sản hoặc dự án nhằm lừa dối khách hàng.
3. Thiếu minh bạch thông tin: Yêu cầu các thông tin quan trọng về bất động sản, dự án phải được công khai. Việc không công khai hoặc che giấu thông tin là hành vi bị cấm.
4. Hành vi gian lận, lừa đảo: Đây là hành vi vi phạm pháp luật hình sự và bị cấm tuyệt đối trong kinh doanh bất động sản, gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua/thuê.
5. Thu tiền và sử dụng vốn trái quy định: Đặc biệt trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, việc thu tiền của khách hàng phải đúng tiến độ và đúng mục đích. Thu tiền sai quy định hoặc sử dụng vốn sai mục đích là hành vi bị cấm để bảo vệ người mua.
6. Trốn tránh nghĩa vụ tài chính: Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí và các khoản tài chính khác cho Nhà nước là hành vi vi phạm pháp luật.
7. Vi phạm về chứng chỉ môi giới: Nghiêm cấm việc cấp hoặc sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản sai quy định, nhằm đảm bảo chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới.
8. Lạm dụng thu phí, lệ phí: Cấm thu, quản lý, sử dụng các loại phí, lệ phí và các khoản tiền khác liên quan đến kinh doanh bất động sản một cách trái pháp luật.

---

 

Kết luận

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc hơn cho thị trường bất động sản. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vi phạm các nghĩa vụ quan trọng như chậm trả tiền, sử dụng sai mục đích, hoặc gây hư hỏng nghiêm trọng, nhưng phải tuân thủ nghĩa vụ thông báo. Đồng thời, các hành vi bị nghiêm cấm đã được liệt kê rõ ràng, là cơ sở để các cơ quan chức năng xử lý vi phạm, bảo vệ quyền lợi của các bên và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường.

---