Mục lục
1. Mở đầu
Trong thực tế, không hiếm trường hợp bên bán đã ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một người, nhưng sau đó lại cố tình ký hợp đồng chuyển nhượng cho người khác (thường là người trả giá cao hơn), hoặc thậm chí thực hiện thủ tục sang tên cho bên thứ ba.
Hành vi này dẫn đến tranh chấp gay gắt về:
+ Ai là người có quyền sở hữu hợp pháp?
+ Hợp đồng nào có hiệu lực?
+ Bên mua bị vi phạm phải làm gì để bảo vệ quyền lợi?
2. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật Dân sự 2015:
+ Điều 117–122: Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;
+ Điều 428: Đơn phương chấm dứt hợp đồng;
+ Điều 419: Bồi thường thiệt hại;
+ Điều 123: Giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm.
– Luật Đất đai 2024:
+ Điều 45: Điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
+ Điều 236: Giải quyết tranh chấp đất đai.
– Luật Công chứng 2024:
Điều 5, Điều 40,42: Hiệu lực pháp lý của văn bản công chứng
– Luật Nhà ở 2023
3. Phân tích pháp lý
3.1. Hợp đồng công chứng có giá trị ràng buộc pháp lý
Luật Công chứng 2024:
Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; trong trường hợp không bị tuyên vô hiệu, nó ràng buộc nghĩa vụ thực hiện đối với các bên.
Khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng:
+ Được coi là giao dịch có hiệu lực pháp luật;
+ Các bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ nội dung đã thỏa thuận.
Do đó, nếu bên bán sau đó chuyển nhượng cho người khác là hành vi vi phạm hợp đồng và vi phạm pháp luật dân sự.
3.2. Hành vi chuyển nhượng cho người thứ ba là trái pháp luật
Người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng khi không có tranh chấp, đã được cấp Giấy chứng nhận, và việc chuyển nhượng không vi phạm nghĩa vụ đang tồn tại.
Nếu đã có hợp đồng công chứng nhưng chưa sang tên, sau đó bên bán ký tiếp hợp đồng mới để sang tên cho người khác:
+ Hành vi đó là trái pháp luật;
+ Vi phạm nguyên tắc trung thực và thiện chí trong giao dịch (Điều 6 BLDS);
Có thể bị xử lý hành chính, buộc hoàn trả tài sản hoặc hủy giao dịch thứ hai.
3.3. Người mua thứ hai có được công nhận quyền sử dụng đất?
Có 2 trường hợp:
– Người mua thứ hai không biết giao dịch trước đó:
+ Nếu đã thanh toán, sang tên hợp pháp và không biết về giao dịch trước, có thể được công nhận là người thứ ba ngay tình;
+ Tuy nhiên, phải chứng minh được thiện chí và không có dấu hiệu thông đồng.
– Người mua thứ hai biết rõ việc đã có giao dịch trước:
+ Bị coi là có lỗi hoặc đồng phạm;
+ Tòa có thể tuyên hợp đồng vô hiệu;
+ Bên mua đầu tiên có quyền yêu cầu hủy giấy chứng nhận đã cấp sai.
4. Kết luận
Tranh chấp khi một bên cố tình ký nhiều hợp đồng chuyển nhượng cùng một bất động sản là hành vi vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự và đạo đức xã hội.
Các bên cần:
+ Tôn trọng hợp đồng đã công chứng;
+ Chủ động thực hiện đúng nghĩa vụ: thanh toán – sang tên – bàn giao;
+ Khởi kiện kịp thời khi quyền lợi bị xâm phạm;
+ Và trên hết, cần hành động nhanh, rõ ràng và có căn cứ.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
