1. Mở đầu
Trong các giao dịch mua bán bất động sản, hợp đồng đặt cọc là bước khởi đầu cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi nhận cọc, một bên không thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, dẫn đến tranh chấp nghiêm trọng.
Tình huống phổ biến:
+ Bên bán đổi ý, không ký công chứng do tăng giá;
+ Bên mua không sắp xếp được tài chính đúng hạn;
+ Một bên “lật kèo” vì điều kiện pháp lý chưa đảm bảo.
2. Cơ sở pháp lý
– Bộ luật dân sự 2015:
+ Điều 328: Hợp đồng đặt cọc
+ Điều 385, 398, 407: Giao kết hợp đồng dân sự
+ Điều 117: Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
+ Điều 423: Đơn phương chấm dứt hợp đồng
+ Điều 131: Hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu
– Luật đất đai 2024:
Điều 45: Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng
– Luật công chứng 2024: Nghĩa vụ của các bên khi yêu cầu công chứng hợp đồng
3. Phân tích pháp lý
3.1. Công chứng là điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng bất động sản
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,..”
Theo đó, nếu các bên chỉ dừng lại ở hợp đồng đặt cọc mà không tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thì chuyển nhượng chưa hoàn tất, và quyền, nghĩa vụ chưa được thực hiện.
3.2. Trường hợp một bên không hợp tác ký công chứng
Giao dịch đặt cọc thường kèm theo thỏa thuận:
+ Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng;
+ Địa điểm ký kết (tại phòng công chứng);
+ Nghĩa vụ phối hợp.
Nếu một bên không đến công chứng theo lịch hẹn, không cung cấp giấy tờ, hoặc từ chối ký, thì đã vi phạm nghĩa vụ.
=> Bên bị thiệt hại có quyền:
+ Yêu cầu hoàn lại cọc (nếu là bên đặt cọc);
+ Yêu cầu đền cọc gấp đôi (nếu là bên nhận cọc).
3.3. Xác định lỗi của bên từ chối ký công chứng
Trường hợp bên bán vi phạm:
+ Tự ý hủy bỏ giao dịch vì được giá cao hơn;
+ Không đến công chứng;
+ Không chuẩn bị giấy tờ.
=> Bên mua có quyền yêu cầu hoàn cọc và bồi thường.
Trường hợp bên mua vi phạm:
+ Không thanh toán đúng hạn;
+ Từ chối ký do thay đổi ý định;
+ Không đến công chứng.
=> Bên bán có quyền giữ cọc hoặc yêu cầu bồi thường.
3.4. Hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực độc lập
Dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự độc lập, và có hiệu lực nếu:
+ Có đủ các điều kiện theo Điều 117 BLDS 2015;
+ Có thỏa thuận rõ ràng về mục đích đặt cọc, thời hạn, nghĩa vụ.
Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng đặt cọc để giải quyết tranh chấp.
4. Tình huống tranh chấp thực tế
4.1. Bên bán lật kèo sau khi nhận cọc
+ Bà A nhận 300 triệu từ ông B để bán căn hộ chung cư;
+ Thỏa thuận 20 ngày sau sẽ ký công chứng;
+ Đến hạn, bà A viện lý do “gia đình đổi ý”, từ chối ký;
+ Ông B yêu cầu trả lại cọc và bồi thường.
Phân tích:
+ Bà A là bên vi phạm nghĩa vụ ký kết;
+ Hành vi từ chối ký công chứng là không có lý do hợp pháp;
+ Ông B có thể yêu cầu hoàn lại cọc + đền gấp đôi (nếu có thỏa thuận).
4.2. Bên mua không chuẩn bị tiền công chứng
+ Ông C đặt cọc 500 triệu để mua lô đất của ông D;
+ Đến ngày ký công chứng, ông C không chuyển tiền, viện lý do ngân hàng trễ;
+ Ông D chờ 7 ngày vẫn không thấy chuyển tiền, hủy giao dịch.
Phân tích:
+ Ông C là bên không thực hiện nghĩa vụ đúng hạn;
+ Ông D có quyền giữ tiền cọc (nếu có điều khoản tương ứng);
+ Nếu ông D khởi kiện, khả năng thắng cao.
5. Kết luận
Việc không thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng sau khi đặt cọc là một trong những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tranh chấp trong giao dịch bất động sản.
Nguyên tắc xử lý:
+ Bên nào không thực hiện nghĩa vụ ký kết đúng hạn theo thỏa thuận sẽ bị xem là bên vi phạm;
+ Bên còn lại có quyền đòi lại cọc, yêu cầu đền bù hoặc giữ cọc theo thỏa thuận.
Do đó, khi đặt cọc, các bên cần:
+ Xác lập hợp đồng rõ ràng, cụ thể về trách nhiệm công chứng;
+ Kiểm tra điều kiện pháp lý, khả năng tài chính;
+ Có phương án xử lý nếu bên kia không hợp tác.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
