Mục lục
Trong quá trình Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, vấn đề bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn là nội dung nhạy cảm, dễ phát sinh khiếu nại, tranh chấp kéo dài. Một trong những câu hỏi được người dân quan tâm nhiều nhất là: “Khi được giao đất ở tái định cư thì có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?”
Thực tế cho thấy, không ít trường hợp người dân cho rằng “tái định cư thì đương nhiên không phải nộp tiền”, trong khi cơ quan nhà nước lại thông báo nghĩa vụ tài chính phát sinh, dẫn đến bức xúc, khiếu nại. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chưa hiểu đầy đủ quy định pháp luật về miễn tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở tái định cư.
Bài viết này phân tích toàn diện – có hệ thống – theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn về: khái niệm tái định cư, điều kiện được miễn tiền sử dụng đất khi giao đất ở tái định cư, phạm vi miễn, các trường hợp dễ nhầm lẫn và quy trình lập, thực hiện dự án tái định cư trong thực tiễn.
1. Tái định cư là gì? Hiểu đúng khái niệm theo Luật Đất đai 2024
1.1. Định nghĩa pháp lý về tái định cư
Theo khoản 39 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tái định cư được định nghĩa như sau:
Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tại khu tái định cư hoặc địa điểm khác phù hợp cho người có đất bị thu hồi; hoặc hỗ trợ bằng việc giao đất ở, nhà ở tái định cư cho người không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của Luật này nhưng không còn chỗ ở nào khác.
Từ định nghĩa trên, có thể rút ra một số đặc điểm pháp lý quan trọng:
- Tái định cư là chính sách gắn liền với việc thu hồi đất, không tồn tại độc lập;
- Hình thức tái định cư có thể là:
- Bồi thường bằng đất ở;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Hỗ trợ giao đất ở hoặc nhà ở trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường.
- Mục tiêu cốt lõi của tái định cư là bảo đảm người bị thu hồi đất có chỗ ở ổn định, không bị đẩy vào tình trạng không nơi cư trú.
1.2. Tái định cư không đồng nghĩa với “cho không đất ở”
Một nhận thức sai khá phổ biến là: cứ tái định cư thì người dân sẽ được Nhà nước “cho không” đất ở hoặc nhà ở. Trên thực tế, tái định cư là cơ chế bồi thường – hỗ trợ có điều kiện, được thực hiện trên cơ sở:
- Giá trị bồi thường về đất bị thu hồi;
- Chính sách hỗ trợ của Nhà nước;
- Quy định về nghĩa vụ tài chính (nếu có) đối với phần chênh lệch.
Chính vì vậy, việc xác định có phải nộp tiền sử dụng đất khi giao đất ở tái định cư hay không phải căn cứ trực tiếp vào quy định pháp luật, không thể suy đoán cảm tính.
2. Giao đất ở tái định cư có được miễn tiền sử dụng đất không?
2.1. Căn cứ pháp lý về miễn tiền sử dụng đất
Quy định trực tiếp về vấn đề này được ghi nhận tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 230/2025/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Theo đó:
Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp giao đất ở tái định cư.
Như vậy, pháp luật khẳng định rõ: giao đất ở tái định cư là một trong những trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.
2.2. Phạm vi miễn tiền sử dụng đất – điểm dễ bị hiểu sai
Quy định miễn tiền sử dụng đất không phải là miễn vô điều kiện. Pháp luật đặt ra giới hạn rất rõ:
- Chỉ miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
- Hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tùy theo từng địa phương;
- Phần diện tích vượt hạn mức (nếu có) thì người được giao đất vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Đây là điểm mấu chốt dẫn đến nhiều khiếu nại trong thực tế. Nhiều người dân chỉ đọc “được miễn tiền sử dụng đất” nhưng không để ý đến cụm từ “trong hạn mức giao đất ở”.
2.3. Một số trường hợp đặc thù cũng được miễn tiền sử dụng đất
Nghị định 230/2025/NĐ-CP còn quy định miễn tiền sử dụng đất trong các trường hợp mang tính an sinh xã hội đặc biệt, như:
- Giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân tại cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ;
- Giao đất ở cho hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá khi di chuyển đến các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt.
Các quy định này cho thấy chính sách miễn tiền sử dụng đất trong tái định cư mang đậm yếu tố bảo đảm ổn định đời sống và an sinh xã hội.
3. Những vấn đề thực tiễn người được giao đất tái định cư cần đặc biệt lưu ý
3.1. Miễn tiền sử dụng đất không đồng nghĩa miễn mọi nghĩa vụ tài chính
Ngay cả khi được miễn tiền sử dụng đất, người được giao đất ở tái định cư vẫn có thể phải thực hiện một số nghĩa vụ tài chính khác, như:
- Lệ phí trước bạ (nếu pháp luật quy định phải nộp);
- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính;
- Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Các khoản chi phí dịch vụ khác theo quy định của địa phương.
3.2. Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất do chênh lệch giá trị
Trong thực tế, có trường hợp giá trị đất tái định cư cao hơn giá trị đất bị thu hồi. Khi đó:
- Phần giá trị bồi thường được đối trừ;
- Phần chênh lệch (nếu có) có thể phải nộp theo quy định.
Việc này thường bị hiểu nhầm là “bị thu tiền sử dụng đất”, trong khi thực chất là thanh toán chênh lệch giá trị bồi thường.
4. Lập và thực hiện dự án tái định cư được quy định như thế nào?
4.1. Cơ quan có trách nhiệm lập và thực hiện dự án tái định cư
Theo Điều 110 Luật Đất đai 2024, việc lập và thực hiện dự án tái định cư thuộc trách nhiệm của:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
- Ủy ban nhân dân cấp huyện (trong phạm vi được phân cấp).
Nguyên tắc quan trọng là: phải bố trí tái định cư trước hoặc đồng thời với việc thu hồi đất.
4.2. Điều kiện bắt buộc của khu tái định cư
Khu tái định cư phải bảo đảm đồng bộ về:
- Hạ tầng kỹ thuật: giao thông, điện, nước, thoát nước, xử lý môi trường;
- Hạ tầng xã hội: y tế, giáo dục, văn hóa, thương mại, dịch vụ;
- Sự phù hợp về phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư.
4.3. Thứ tự ưu tiên lựa chọn địa điểm tái định cư
Địa điểm tái định cư được lựa chọn theo thứ tự:
- Trong cùng địa bàn xã nơi có đất bị thu hồi;
- Trong địa bàn huyện nơi có đất bị thu hồi;
- Địa bàn khác có điều kiện tương đương.
4.4. Xử lý quỹ đất còn lại trong khu tái định cư
Sau khi hoàn thành việc bố trí tái định cư, quỹ đất còn lại được:
- Ưu tiên giao cho đối tượng được giao đất ở không qua đấu giá;
- Trường hợp còn lại thì thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
5. Kết luận
Giao đất ở tái định cư là trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, nhưng chỉ trong phạm vi hạn mức giao đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức hoặc phần chênh lệch giá trị (nếu có) vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Việc hiểu đúng bản chất pháp lý của tái định cư và chính sách miễn tiền sử dụng đất không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi của mình, mà còn hạn chế tối đa khiếu nại, tranh chấp kéo dài trong quá trình thu hồi đất.
Trong các trường hợp cụ thể, người dân nên chủ động yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải thích rõ căn cứ pháp lý và phương án tính toán nghĩa vụ tài chính, hoặc tham vấn luật sư để tránh rủi ro pháp lý không đáng có.
