Trong thực tế, khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ, nhiều người gặp tình huống hàng xóm không chịu ký giáp ranh vì mâu thuẫn cá nhân hoặc tranh chấp ranh giới đất. Khi đó, người đang thực hiện thủ tục lo lắng rằng:

• Nếu hàng xóm không ký giáp ranh thì sẽ không được cấp Sổ đỏ;
• Hồ sơ sẽ bị trả lại;
• Hoặc phải chờ hàng xóm đồng ý mới được giải quyết.

Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào? Hàng xóm không ký giáp ranh có đồng nghĩa với việc không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy định mới nhất theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan.

1. Sổ đỏ là gì theo quy định hiện nay?

Hiện nay, pháp luật không còn sử dụng thuật ngữ “Sổ đỏ” hay “Sổ hồng” trong văn bản pháp luật.

Theo Luật Đất đai 2024, tên gọi pháp lý chính thức là:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, trong thực tế người dân vẫn quen gọi là:

• Sổ đỏ;
• Sổ hồng.

Đấy là cách gọi thông thường sử dụng trong văn nói. Tuy nhiên, khi sử dụng trong đơn từ, thủ tục pháp lý thì không thể dụng cách gọi này.

2. Ký giáp ranh đất là như thế nào?

Ký giáp ranh là việc các hộ sử dụng đất liền kề xác nhận:

• Ranh giới thửa đất;
• Mốc giới sử dụng đất;
• Hiện trạng sử dụng đất thực tế.

Việc ký giáp ranh thường được thực hiện trong quá trình:

• Đo đạc địa chính;
• Cấp Sổ đỏ;
• Tách thửa;
• Chỉnh lý biến động đất đai.

3. Cách xác định ranh giới thửa đất theo quy định pháp luật

3.1. Quy định về xác định ranh giới đất

Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT:

Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với:

• Người sử dụng đất;
• Người dẫn đạc;
• Các hộ liền kề;

để xác định:

• Ranh giới;
• Mốc giới;
• Hiện trạng thửa đất.

3.2. Các công việc phải thực hiện

Quá trình xác định ranh giới bao gồm:

• Đánh dấu đỉnh thửa đất;
• Lập bản mô tả ranh giới, mốc giới;
• Kiểm tra hồ sơ liên quan;
• Đối chiếu thực địa.

3.3. Người dẫn đạc là ai?

Người dẫn đạc có thể là:

• Công chức địa chính xã;
• Cán bộ thôn, tổ dân phố;
• Người hỗ trợ xác định hiện trạng đất.

4. Hàng xóm không ký giáp ranh có được cấp Sổ đỏ không?

4.1. Không ký giáp ranh không đồng nghĩa có tranh chấp

Đây là vấn đề nhiều người hiểu nhầm.

Trên thực tế:

• Hàng xóm không ký giáp ranh;
• Hoặc cố tình gây khó dễ;

không đồng nghĩa với việc đất đang có tranh chấp.

Việc cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của hộ liền kề.

4.2. Pháp luật cho phép tiếp tục thủ tục cấp Sổ đỏ

Theo quy định hiện hành:

• Nếu hàng xóm không ký;
• Nhưng cũng không có khiếu nại, tố cáo hoặc tranh chấp;

thì cơ quan chức năng vẫn có thể:

• Xác định ranh giới theo thực địa;
• Tiếp tục giải quyết hồ sơ cấp Sổ đỏ.

5. Khi nào cơ quan Nhà nước được từ chối hồ sơ cấp Sổ đỏ?

5.1. Quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối hồ sơ chỉ vì hàng xóm không ký giáp ranh.

Điều này có nghĩa:

• Không thể lấy lý do “hàng xóm không ký” để trả hồ sơ;
• Không được gây khó khăn cho người dân.

5.2. Chỉ được từ chối khi có tranh chấp thật sự:

Cơ quan Nhà nước chỉ được từ chối tiếp nhận hồ sơ nếu:

• Đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền;
• Xác nhận đã tiếp nhận đơn tranh chấp đất đai.

Nói cách khác:

• Phải có tranh chấp chính thức;
• Không phải chỉ là mâu thuẫn cá nhân.

6. Trường hợp hàng xóm cố tình không ký thì xử lý thế nào?

6.1. Trường hợp vắng mặt khi đo đạc

Theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư 25/2014/TT-BTNMT:

Nếu người sử dụng đất liền kề:

• Vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc;

thì đơn vị đo đạc vẫn được:

• Xác định ranh giới theo thực địa;
• Dựa trên hồ sơ địa chính;
• Lập bản mô tả ranh giới.

6.2. Sau 15 ngày không có ý kiến:

UBND cấp xã sẽ thực hiện:

• Thông báo trên loa truyền thanh;
• Niêm yết công khai tại trụ sở.

Sau 15 ngày:

• Nếu không có khiếu nại;
• Không có tranh chấp;

thì ranh giới được xác định theo hồ sơ đã lập.

6.3. Không ký nhưng cũng không tranh chấp

Trường hợp người liền kề:

• Không ký xác nhận;
• Nhưng không có văn bản tranh chấp;

thì:

• Đơn vị đo đạc ghi rõ lý do không ký;
• Tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

7. Khi nào việc không ký giáp ranh trở thành tranh chấp đất đai?

Không phải mọi trường hợp không ký đều là tranh chấp.

Tranh chấp đất đai chỉ được xác định khi:

• Có đơn tranh chấp;
• Được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận;
• Có yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Nếu chỉ nói miệng hoặc gây khó dễ thì chưa đủ căn cứ xác định có tranh chấp.

8. Nếu đất đang có tranh chấp thì có được cấp Sổ đỏ không?

Thông thường:

• Đất đang có tranh chấp sẽ chưa được cấp Sổ đỏ.

Khi đó:

• Cơ quan đăng ký đất đai sẽ tạm dừng giải quyết;
• Chờ kết quả xử lý tranh chấp.

Sau khi tranh chấp được giải quyết:

• Nếu đủ điều kiện thì tiếp tục cấp Giấy chứng nhận.

9. Người dân cần làm gì khi hàng xóm cố tình gây khó dễ?

9.1. Tiếp tục nộp hồ sơ bình thường

Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ thì:

• Người sử dụng đất vẫn nên nộp hồ sơ.

9.2. Đề nghị cơ quan đo đạc lập biên bản

Cần yêu cầu:

• Ghi nhận việc hàng xóm không ký;
• Lập biên bản xác nhận thực tế;
• Niêm yết theo quy định.

9.3. Giữ lại đầy đủ tài liệu

Nên lưu giữ:

• Bản mô tả ranh giới;
• Biên bản đo đạc;
• Thông báo niêm yết;
• Hồ sơ địa chính.

10. Một số trường hợp tranh chấp ranh giới phổ biến

• Lấn ranh đất;
• Tranh chấp hàng rào;
• Chồng lấn diện tích;
• Đất sử dụng thực tế khác hồ sơ;
• Không thống nhất mốc giới.

Đây là các tranh chấp thường gặp trong quá trình cấp Sổ đỏ.

11. Có bắt buộc hàng xóm phải ký giáp ranh không?

Pháp luật hiện hành không quy định:

• Phải có đủ chữ ký giáp ranh mới được cấp Sổ đỏ.

Do đó:

• Việc không ký không làm mất quyền đăng ký đất đai của người sử dụng đất.

12. Kết luận

Theo quy định pháp luật hiện hành:

• Hàng xóm không ký giáp ranh không đồng nghĩa với việc không được cấp Sổ đỏ;
• Cơ quan Nhà nước không được từ chối hồ sơ chỉ vì lý do này;
• Chỉ khi có tranh chấp đất đai chính thức thì việc cấp Sổ đỏ mới có thể bị tạm dừng.

Do đó, người dân khi gặp trường hợp hàng xóm cố tình gây khó dễ cần:

• Bình tĩnh thực hiện đúng thủ tục;
• Làm việc với cơ quan đo đạc, UBND cấp xã;
• Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình theo đúng quy định pháp luật.

13. Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
• Thông tư 25/2014/TT-BTNMT;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
• Các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.