Trong hoạt động cấp tín dụng, tài sản thế chấp thường được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Tuy nhiên, một vấn đề được nhiều người quan tâm là: Ngân hàng có bắt buộc phải thẩm định tài sản thế chấp trước khi ký hợp đồng cho vay hay không? Nếu ngân hàng không trực tiếp kiểm tra, định giá tài sản thì hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp có đương nhiên vô hiệu không?

Để trả lời chính xác, cần phân biệt nghĩa vụ thẩm định điều kiện vay vốn của khách hàng với việc thẩm định tài sản bảo đảm, đồng thời xem xét quy định pháp luật về cho vay và giao dịch bảo đảm.

1. Tổ chức tín dụng có phải thẩm định tài sản thế chấp khi cho vay không?

Theo Điều 17 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, tổ chức tín dụng có trách nhiệm thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng để xem xét, quyết định cho vay. Việc thẩm định phải được thực hiện theo quy định pháp luật và quy trình nghiệp vụ của tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, điểm d khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN đề cập đến việc xây dựng quy định nội bộ về cho vay, trong đó có nội dung áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, thẩm định tài sản bảo đảm, quản lý, giám sát và theo dõi tài sản bảo đảm phù hợp với đặc điểm của tài sản và khách hàng.

Từ các quy định này, cần hiểu rằng hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm không thể được xem là vấn đề hoàn toàn tùy ý, nằm ngoài mọi yêu cầu quản trị và kiểm soát rủi ro của tổ chức tín dụng. Việc thẩm định, quản lý tài sản bảo đảm phải được xem xét trong mối liên hệ với quy định pháp luật hiện hành và quy định nội bộ áp dụng tại tổ chức tín dụng đó.

Tuy nhiên, không nên đồng nhất nghĩa vụ thẩm định điều kiện vay vốn với việc bắt buộc ngân hàng phải trực tiếp kiểm tra thực địa hoặc định giá lại mọi tài sản thế chấp trong tất cả các khoản vay. Việc phải thực hiện những công việc cụ thể nào còn phụ thuộc vào quy định áp dụng, loại tài sản, biện pháp bảo đảm và quy trình nghiệp vụ có liên quan.

Vì vậy, khi cho rằng ngân hàng không thẩm định tài sản thế chấp, cần làm rõ ngân hàng đã thực hiện những bước nào, hồ sơ thẩm định thể hiện ra sao và quy định pháp luật hoặc quy định nội bộ nào có liên quan. Chỉ dựa vào việc cán bộ ngân hàng không trực tiếp đến kiểm tra tài sản chưa đủ để kết luận ngân hàng đã vi phạm pháp luật.

Tổ chức tín dụng có bắt buộc thẩm định tài sản thế chấp trước khi ký hợp đồng cho vay?

2. Thẩm định tài sản thế chấp có đồng nghĩa với việc bắt buộc phải thế chấp cả nhà ở, công trình trên đất không?

Đây là vấn đề cần phân biệt với câu hỏi về nghĩa vụ thẩm định tài sản.

Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, pháp luật có quy định xử lý khác nhau tùy thuộc vào việc người sử dụng đất có đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hay không và các bên có thỏa thuận khác hay không.

Cụ thể, nếu người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi xử lý quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc phạm vi xử lý, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Ngược lại, nếu người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, pháp luật quy định cách xử lý quyền sử dụng đất và quyền, nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo cơ chế riêng.

Như vậy, pháp luật có ghi nhận trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa phạm vi tài sản được các bên thỏa thuận dùng để bảo đảm và phạm vi tài sản có thể bị xử lý khi phát sinh nghĩa vụ xử lý tài sản bảo đảm.

Việc hợp đồng chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất không có nghĩa trong mọi trường hợp, nhà ở hoặc công trình trên đất đương nhiên nằm ngoài phạm vi xử lý. Muốn xác định chính xác, cần kiểm tra nội dung hợp đồng thế chấp, giấy chứng nhận, chủ sở hữu tài sản trên đất và các thỏa thuận liên quan.

Đồng thời, quy định về thế chấp quyền sử dụng đất không thay thế cho việc xem xét nghĩa vụ thẩm định tài sản bảo đảm của tổ chức tín dụng. Đây là hai vấn đề pháp lý khác nhau.

3. Nếu ngân hàng không thẩm định tài sản thế chấp thì hợp đồng vay có vô hiệu không?

Không thể chỉ căn cứ vào việc ngân hàng không trực tiếp thẩm định hoặc định giá tài sản để kết luận hợp đồng vay hay hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Cần xác định rõ bản chất của vi phạm được cho là đã xảy ra. Chẳng hạn, tài sản thế chấp có thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp hay không; người ký hợp đồng có đầy đủ thẩm quyền hay không; tài sản có đang bị tranh chấp, kê biên hoặc bị hạn chế giao dịch hay không; hợp đồng có đáp ứng các điều kiện về hình thức và hiệu lực theo quy định pháp luật hay không.

Nếu tài sản không thuộc quyền định đoạt hợp pháp của bên thế chấp, hợp đồng có chữ ký giả, việc xác lập giao dịch thiếu sự đồng ý cần thiết của chủ thể có quyền hoặc tồn tại căn cứ vô hiệu khác, thì đây có thể là những vấn đề trực tiếp ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm.

Ngược lại, nếu tài sản thuộc quyền định đoạt hợp pháp của bên thế chấp và hợp đồng được xác lập hợp lệ, thì việc có thiếu sót trong quy trình thẩm định của ngân hàng không mặc nhiên làm cho hợp đồng thế chấp vô hiệu. Hậu quả pháp lý phải được xác định trên cơ sở quy định áp dụng và tình tiết cụ thể của vụ việc.

Cũng cần phân biệt hiệu lực của hợp đồng vay với hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Hai giao dịch có mối liên hệ với nhau nhưng không phải lúc nào cũng có chung kết quả pháp lý. Trong một vụ tranh chấp, việc hợp đồng thế chấp có vấn đề không đồng nghĩa nghĩa vụ trả khoản tiền đã vay đương nhiên chấm dứt.

4. Khi xảy ra tranh chấp, cần thu thập những tài liệu gì?

Nếu khách hàng cho rằng ngân hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ thẩm định tài sản thế chấp, việc đánh giá cần dựa trên hồ sơ và chứng cứ cụ thể, thay vì chỉ dựa vào lời trình bày của các bên.

Những tài liệu nên được xem xét gồm:

Hợp đồng tín dụng và các phụ lục, thỏa thuận sửa đổi, bổ sung.
Hợp đồng thế chấp và hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và giấy tờ liên quan đến chủ thể có quyền đối với tài sản.
Hồ sơ thẩm định, định giá tài sản bảo đảm, biên bản kiểm tra thực địa và tài liệu thể hiện quá trình kiểm tra, quản lý tài sản, nếu có.
Quy định nội bộ hoặc quy trình nghiệp vụ có liên quan, trong phạm vi có thể tiếp cận hợp pháp.
Tài liệu chứng minh tình trạng pháp lý thực tế của tài sản tại thời điểm giao kết hợp đồng, chẳng hạn tài liệu về tranh chấp, kê biên, quyền của người thứ ba hoặc sự khác biệt giữa hiện trạng tài sản và hồ sơ được cung cấp cho ngân hàng.

Từ những tài liệu này, có thể xác định ngân hàng đã thực hiện nghĩa vụ đến đâu, có vi phạm quy định áp dụng hay không và vi phạm đó có ảnh hưởng thế nào đến hiệu lực giao dịch hoặc quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

5. Kết luận

Tổ chức tín dụng có trách nhiệm thẩm định điều kiện vay vốn của khách hàng và phải thực hiện việc quản lý, thẩm định tài sản bảo đảm theo các quy định pháp luật và quy trình áp dụng có liên quan. Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi khoản vay đều bắt buộc phải có cùng một cách thức thẩm định tài sản hoặc ngân hàng phải trực tiếp kiểm tra thực địa trong mọi trường hợp.

Quan trọng hơn, cần phân biệt giữa việc ngân hàng có thực hiện đúng quy trình thẩm định hay không với việc hợp đồng thế chấp có đáp ứng điều kiện có hiệu lực hay không. Đây là hai vấn đề cần được đánh giá riêng trên cơ sở hồ sơ cụ thể.

Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định đúng bản chất giao dịch, phạm vi tài sản bảo đảm, quyền của chủ sở hữu tài sản và các chứng cứ về quá trình thẩm định sẽ có ý nghĩa quyết định đối với việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người vay, bên thế chấp cũng như tổ chức tín dụng.