Sổ đỏ ghi “Hộ ông…” hoặc “Hộ bà…” là trường hợp từng khá phổ biến trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi một thành viên trong gia đình qua đời, việc phân chia thừa kế đối với thửa đất này thường phức tạp hơn so với trường hợp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu riêng của người chết. Nguyên nhân là phải xác định ai thực sự có chung quyền sử dụng đất, người chết có phần quyền bao nhiêu và phần nào mới được đưa vào khối di sản thừa kế.

Nếu không làm rõ những vấn đề này, các thành viên trong gia đình có thể nhầm lẫn giữa quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình và di sản của người đã chết, dẫn đến việc phân chia không đúng quyền lợi hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài.

1. Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình thì ai có quyền sử dụng đất?

1.1. Không phải tất cả thành viên trong hộ khẩu đều có quyền đối với đất

Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 xác định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.

Quy định này cho thấy, để xác định thành viên có quyền sử dụng đất chung, không thể chỉ căn cứ vào việc người đó có tên trong sổ hộ khẩu hoặc từng sinh sống cùng gia đình. Cần xem xét đồng thời quan hệ giữa các thành viên, thời điểm hình thành quyền sử dụng đất và căn cứ xác lập quyền sử dụng đất chung.

Chẳng hạn, một gia đình có cha, mẹ và ba người con. Thửa đất được cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình vào thời điểm hai người con đã trưởng thành, đang sinh sống cùng cha mẹ. Sau đó, một người con kết hôn và chuyển đi nơi khác. Khi cha qua đời, không thể chỉ dựa vào việc cả ba người con từng có tên trong sổ hộ khẩu để kết luận họ có phần quyền sử dụng đất bằng nhau. Cần xác định ai thực sự có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm quyền được xác lập.

Ngược lại, việc một người đã chuyển nơi ở hoặc không còn sinh sống thường xuyên trên đất cũng không đương nhiên làm mất phần quyền sử dụng đất mà người đó đã xác lập hợp pháp trước đó.

1.2. Sổ đỏ ghi “Hộ ông”, “Hộ bà” có ý nghĩa gì?

Tên người đại diện hộ gia đình được ghi trên Giấy chứng nhận không đồng nghĩa người đó là chủ thể duy nhất có quyền sử dụng đất. Nếu quyền sử dụng đất thực sự thuộc chung các thành viên, quyền của từng người phải được xem xét theo căn cứ xác lập quyền và quy định pháp luật có liên quan.

Đây là lý do khi giải quyết thừa kế, không thể mặc nhiên coi toàn bộ diện tích đất ghi trên Sổ đỏ là tài sản riêng của người đứng tên đại diện. Đồng thời, cũng không thể mặc nhiên chia đều cho tất cả những người có quan hệ gia đình.

Hồ sơ cần xem xét có thể bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
• Quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
• Tài liệu về nguồn tiền tạo lập, đóng góp của các thành viên, nếu có liên quan.
• Giấy tờ hộ tịch, tài liệu về quan hệ gia đình và tình trạng cư trú tại thời điểm hình thành quyền sử dụng đất.
• Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản, di chúc hoặc tài liệu khác thể hiện quyền của từng người.

Theo Điều 259 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo pháp luật đất đai trước ngày Luật này có hiệu lực tiếp tục tham gia quan hệ pháp luật đất đai với tư cách nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc Luật Đất đai năm 2024 không tiếp tục xác định hộ gia đình là một nhóm người sử dụng đất theo cách trước đây không có nghĩa quyền đã xác lập hợp pháp của các thành viên bị mất đi.

2. Xác định di sản thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

Đây là bước quan trọng nhất trước khi tiến hành chia thừa kế.

Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015, di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Áp dụng vào trường hợp Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình, di sản không mặc nhiên là toàn bộ thửa đất mà chỉ bao gồm phần quyền sử dụng đất thuộc về người đã chết, sau khi xác định quyền của những người cùng có quyền sử dụng đất.

2.1. Trường hợp người chết có phần quyền sử dụng đất chung

Nếu có căn cứ xác định người chết là một trong những người có chung quyền sử dụng đất, cần xác định phần quyền của người đó trong khối quyền sử dụng đất chung.

Phần quyền này có thể được xác định trên cơ sở thỏa thuận hợp pháp, giấy tờ về việc hình thành quyền, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và các chứng cứ liên quan. Không phải trong mọi trường hợp pháp luật đều mặc nhiên coi mỗi thành viên có phần quyền bằng nhau.

Ví dụ, thửa đất có diện tích 600 m² được xác định là quyền sử dụng đất chung của cha, mẹ và một người con. Nếu có đủ căn cứ xác định mỗi người có một phần quyền bằng nhau thì khi cha qua đời, phần di sản liên quan đến quyền sử dụng đất của cha là phần quyền tương ứng với một phần ba thửa đất, chứ không phải toàn bộ 600 m².

Phần quyền của cha sau đó mới được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quyền của mẹ và người con còn sống vẫn phải được bảo đảm, không thể tự động đưa toàn bộ thửa đất vào di sản chỉ vì Giấy chứng nhận ghi tên hộ gia đình.

2.2. Trường hợp chưa xác định được phần quyền của người chết

Trên thực tế, nhiều Giấy chứng nhận cũ chỉ ghi “Hộ ông…” hoặc “Hộ bà…” mà không thể hiện cụ thể từng thành viên có quyền sử dụng đất và tỷ lệ quyền của mỗi người.

Trong trường hợp này, các bên không nên tự lấy tổng diện tích đất chia đều cho số người trong gia đình rồi coi đó là phần di sản. Trước hết, cần thu thập hồ sơ cấp đất, giấy tờ tạo lập quyền và chứng cứ liên quan để xác định nhóm người có quyền sử dụng đất chung, sau đó xác định phần quyền của người chết.

Nếu các thành viên thống nhất được về nguồn gốc đất và phần quyền của từng người, họ có thể lập văn bản thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật. Nếu có người phản đối, không thống nhất được tỷ lệ hoặc cho rằng quyền của mình bị bỏ sót, tranh chấp có thể phải được giải quyết tại Tòa án.

Việc xác định đúng phần di sản không chỉ ảnh hưởng đến số đất mỗi người được nhận mà còn liên quan đến phạm vi thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại theo quy định pháp luật.

3. Chia thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình theo di chúc

Nếu người chết có lập di chúc hợp pháp và phần quyền sử dụng đất của họ được định đoạt trong di chúc, việc chia thừa kế được thực hiện theo ý chí của người lập di chúc, trong phạm vi phần tài sản thuộc quyền của người đó.

3.1. Điều kiện để di chúc có hiệu lực

Theo Điều 630 Bộ luật Dân sự năm 2015, di chúc hợp pháp phải đáp ứng các điều kiện cơ bản:

• Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.
• Nội dung di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức di chúc phù hợp với quy định pháp luật.

Di chúc có thể được lập bằng văn bản theo các hình thức luật định; trong trường hợp đặc biệt, pháp luật cho phép lập di chúc miệng khi đáp ứng đủ điều kiện. Không phải mọi di chúc đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.

Đối với đất đứng tên hộ gia đình, ngoài việc xem xét tính hợp pháp của di chúc, còn phải xác định người lập di chúc có quyền định đoạt phần tài sản được ghi trong di chúc hay không. Một người không thể dùng di chúc để định đoạt phần quyền sử dụng đất thuộc về thành viên khác trong hộ gia đình.

Ví dụ, người cha lập di chúc để lại toàn bộ thửa đất cho một người con, nhưng thửa đất thực tế là quyền sử dụng đất chung của cha, mẹ và các thành viên khác. Khi giải quyết thừa kế, di chúc chỉ có thể được thực hiện đối với phần quyền thuộc về cha, không đương nhiên làm mất quyền sử dụng đất hợp pháp của mẹ và những người đồng quyền khác.

3.2. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc

Điều 644 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một số người vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu họ không được cho hưởng di sản hoặc được cho hưởng ít hơn mức luật định. Nhóm này gồm:

• Con chưa thành niên.
• Cha, mẹ, vợ hoặc chồng của người chết.
• Con thành niên mà không có khả năng lao động.

Quy định này được áp dụng khi đáp ứng các điều kiện luật định, trừ những trường hợp ngoại lệ như người từ chối nhận di sản hoặc không có quyền hưởng di sản theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng suất thừa kế theo pháp luật được dùng làm căn cứ tính phần di sản bắt buộc phải xác định trên cơ sở di sản thực sự thuộc về người chết, chứ không phải toàn bộ thửa đất đứng tên hộ gia đình.

Do đó, việc xác định đúng phần quyền sử dụng đất của người chết vẫn là bước bắt buộc trước khi tính phần thừa kế theo di chúc hoặc phần di sản bắt buộc.

4. Chia thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình theo pháp luật

Nếu người chết không để lại di chúc, di chúc không hợp pháp hoặc thuộc các trường hợp khác quy định tại Điều 650 Bộ luật Dân sự năm 2015, di sản được chia theo pháp luật.

4.1. Xác định hàng thừa kế

Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015, những người thừa kế theo pháp luật được chia thành ba hàng:

Hàng thừa kế thứ nhất: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ và con nuôi của người chết.

Hàng thừa kế thứ hai: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại hoặc bà ngoại.

Hàng thừa kế thứ ba: Cụ nội, cụ ngoại; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; cháu ruột mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì; chắt ruột mà người chết là cụ nội hoặc cụ ngoại.

Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau. Người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng nếu không còn ai ở hàng trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản theo quy định pháp luật.

4.2. Ví dụ về cách chia thừa kế

Giả sử quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình được xác định thuộc về cha và mẹ, mỗi người có một phần quyền bằng nhau. Cha qua đời, không để lại di chúc. Cha còn vợ và ba người con; cha mẹ của người chết đều đã qua đời, không có người thừa kế nào khác thuộc hàng thứ nhất.

Trong tình huống này, phần quyền sử dụng đất của cha là một nửa thửa đất. Nếu có bốn người thừa kế thuộc hàng thứ nhất thì mỗi người được hưởng một phần tư di sản của cha, tương đương một phần tám quyền sử dụng đất của toàn thửa đất.

Mẹ vẫn giữ phần quyền của mình trong khối quyền sử dụng đất chung, ngoài phần thừa kế mà mẹ được hưởng từ cha. Ba người con cũng chỉ được hưởng phần di sản theo tỷ lệ nói trên, chứ không đương nhiên mỗi người được chia một phần tư toàn bộ thửa đất.

Ví dụ này chỉ áp dụng khi đã xác định hợp pháp tỷ lệ quyền sử dụng đất chung và đầy đủ người thừa kế. Nếu phần quyền của từng thành viên khác nhau hoặc có thêm người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, kết quả phân chia sẽ thay đổi tương ứng.

5. Có thể chia đất thực tế hay phải chia giá trị bằng tiền?

Sau khi xác định được phần di sản và những người thừa kế, việc phân chia quyền sử dụng đất cần xem xét khả năng chia hiện vật, điều kiện tách thửa và thỏa thuận của các bên.

Nếu thửa đất đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành và có thể chia thành các phần phù hợp với quyền của người thừa kế, các bên có thể thỏa thuận nhận phần đất cụ thể. Việc tách thửa, đăng ký biến động và cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện theo quy định pháp luật đất đai.

Nếu không thể chia đất bằng hiện vật hoặc việc chia làm ảnh hưởng đáng kể đến công năng, giá trị sử dụng, các bên có thể thỏa thuận để một hoặc một số người nhận đất và thanh toán phần giá trị tương ứng cho những người còn lại. Trường hợp không thỏa thuận được, phương án phân chia sẽ được xem xét theo yêu cầu và chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Đặc biệt, không nên tự ý xây tường, phân ranh hoặc chiếm giữ một phần đất chỉ dựa trên cách tính thừa kế của riêng mình. Quyền hưởng di sản và việc xác lập quyền sử dụng đối với một phần đất cụ thể là hai vấn đề có liên quan nhưng không hoàn toàn giống nhau.

6. Thủ tục phân chia thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình

Để hạn chế tranh chấp, người thừa kế nên tiến hành theo trình tự phù hợp với tình trạng pháp lý của thửa đất và sự thống nhất giữa các bên.

Bước 1: Thu thập hồ sơ và xác định di sản.

Chuẩn bị Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng tử, giấy tờ hộ tịch chứng minh quan hệ thừa kế, di chúc nếu có và các giấy tờ thể hiện nguồn gốc, quá trình hình thành quyền sử dụng đất. Trường hợp Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình, cần rà soát thêm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và căn cứ xác định thành viên có chung quyền sử dụng đất.

Bước 2: Xác định người thừa kế và phần được hưởng.

Nếu có di chúc, kiểm tra hiệu lực và phạm vi tài sản mà người lập di chúc có quyền định đoạt. Nếu chia theo pháp luật, xác định đầy đủ người thuộc hàng thừa kế, đồng thời xem xét các trường hợp thừa kế thế vị hoặc người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc nếu có.

Bước 3: Lập văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản khi đủ điều kiện.

Khi những người có quyền liên quan thống nhất và hồ sơ đáp ứng yêu cầu, các bên có thể thực hiện thủ tục công chứng văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản theo quy định. Nếu đang có tranh chấp về thành viên có quyền sử dụng đất, tỷ lệ quyền hoặc người thừa kế, cần giải quyết những vấn đề đó trước hoặc theo trình tự tố tụng phù hợp.

Bước 4: Đăng ký biến động đất đai.

Sau khi có văn bản hoặc quyết định hợp pháp làm căn cứ nhận thừa kế, người nhận quyền thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai có thẩm quyền. Hồ sơ cụ thể phụ thuộc vào tình trạng Giấy chứng nhận, phương án phân chia và yêu cầu đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định hiện hành.

Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và các văn bản sửa đổi, bổ sung có liên quan quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận và hồ sơ thực hiện thủ tục. Vì vậy, cần kiểm tra thành phần hồ sơ, biểu mẫu và cơ quan tiếp nhận tại thời điểm nộp, thay vì sử dụng máy móc hướng dẫn cũ.

7. Những sai lầm dễ dẫn đến tranh chấp thừa kế đất hộ gia đình

Trong thực tiễn, một số cách hiểu không chính xác thường khiến việc phân chia di sản bị kéo dài:

Thứ nhất, coi người đứng tên đại diện hộ gia đình là chủ đất duy nhất. Cách hiểu này có thể làm bỏ sót quyền sử dụng đất của các thành viên có chung quyền hợp pháp.

Thứ hai, chia đều cho tất cả người có tên trong hộ khẩu. Hộ khẩu hoặc việc từng sống chung không tự nó chứng minh một người có quyền sử dụng đất chung. Cần xác định đúng thời điểm và căn cứ hình thành quyền.

Thứ ba, đưa toàn bộ thửa đất vào di sản của người chết. Chỉ phần quyền thuộc về người chết mới là di sản. Phần quyền của những người còn sống phải được tách bạch trước khi chia thừa kế.

Thứ tư, chỉ dựa vào lời nói hoặc giấy tờ gia đình tự lập mà không rà soát hồ sơ đất đai. Khi có tranh chấp, giấy tờ về nguồn gốc đất, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và chứng cứ xác lập quyền có thể đóng vai trò quyết định.

Thứ năm, cho rằng di chúc có thể định đoạt toàn bộ đất đứng tên hộ gia đình. Di chúc chỉ có hiệu lực đối với tài sản thuộc quyền định đoạt của người lập di chúc, không thể thay thế quyền của những người đồng quyền sử dụng đất.

Kết luận

Chia thừa kế khi Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình phải bắt đầu từ việc xác định ai có chung quyền sử dụng đất và phần quyền của người đã chết. Chỉ sau khi xác định được di sản mới có thể áp dụng quy định về thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật để tính phần mà từng người được hưởng.

Điều quan trọng là không đồng nhất tên người đại diện trên Giấy chứng nhận với quyền sở hữu toàn bộ thửa đất, cũng không mặc nhiên chia đều cho tất cả thành viên trong gia đình. Khi hồ sơ cũ không thể hiện rõ phần quyền của từng người, cần rà soát nguồn gốc đất và chứng cứ liên quan; nếu không thể thống nhất, việc giải quyết tranh chấp có thể phải do Tòa án xem xét.

Giải quyết đúng ngay từ bước xác định di sản sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người thừa kế, tránh xâm phạm phần quyền của thành viên còn sống và hạn chế những tranh chấp phức tạp về nhà đất trong gia đình.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org