Nhà, đất nằm phía trong, bị vây bọc bởi các thửa đất khác và không có đường đi ra đường công cộng là tình huống dễ phát sinh tranh chấp trong thực tế. Đặc biệt, khi đất được chia thừa kế, chuyển nhượng một phần hoặc tách thành nhiều thửa cho các thành viên trong gia đình, lối đi chung có thể không được xác định rõ ngay từ đầu. Đến khi người sử dụng đất cần đi lại, xây dựng hoặc chuyển nhượng nhà đất, mâu thuẫn mới bắt đầu phát sinh.

Vậy đất không có lối đi có được yêu cầu hàng xóm mở đường không? Người có đất phía trong có phải đền bù cho người dành lối đi? Nếu hàng xóm không đồng ý thì phải giải quyết như thế nào?

Pháp luật dân sự đã quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nhằm bảo đảm việc khai thác, sử dụng bất động sản hợp lý, đồng thời cân bằng lợi ích giữa người cần lối đi và người có đất được sử dụng làm lối đi.

1. Đất không có lối đi có quyền yêu cầu hàng xóm mở lối đi không?

Có. Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Quy định này cũng là cơ sở để xem xét trường hợp lối đi hiện có quá nhỏ hẹp hoặc không đáp ứng nhu cầu đi lại hợp lý.

Như vậy, pháp luật không buộc người có đất phía trong phải chấp nhận tình trạng không thể tiếp cận đường công cộng chỉ vì xung quanh đều là đất thuộc quyền sử dụng của người khác. Người có đất bị vây bọc có thể yêu cầu xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề để bảo đảm việc sử dụng đất.

Tuy nhiên, cần hiểu đúng rằng quyền yêu cầu mở lối đi không đồng nghĩa với quyền tự ý phá tường, tháo cổng hoặc sử dụng bất kỳ phần đất nào của hàng xóm làm đường đi. Việc mở lối đi phải căn cứ vào vị trí, điều kiện thực tế, mức độ cần thiết và quyền lợi hợp pháp của các bên. Nếu không đạt được thỏa thuận, tranh chấp cần được giải quyết theo trình tự pháp luật.

Khi xem xét yêu cầu mở lối đi, cần làm rõ một số vấn đề:

• Thửa đất có thực sự không có lối đi ra đường công cộng hay lối đi hiện hữu không đáp ứng nhu cầu đi lại hợp lý?
• Những thửa đất nào đang vây bọc và có khả năng bố trí lối đi?
• Vị trí nào thuận tiện nhất cho việc đi lại nhưng gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản phải dành lối đi?
• Lối đi cần có chiều rộng, chiều dài và giới hạn sử dụng như thế nào để phù hợp với nhu cầu thực tế?

Đây là những yếu tố quan trọng để xác định lối đi hợp lý, tránh việc yêu cầu mở lối đi vượt quá nhu cầu cần thiết hoặc gây ảnh hưởng không tương xứng đến quyền sử dụng đất của người khác.

Căn cứ pháp lý: Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Lối đi qua đất hàng xóm được xác định như thế nào?

Không phải cứ có đất nằm phía trong là người sử dụng đất được tự lựa chọn vị trí thuận lợi nhất cho mình mà không quan tâm đến quyền lợi của các thửa đất xung quanh.

Theo khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, lối đi phải được mở trên bất động sản liền kề được xem là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có lối đi đi qua.

Quy định này đặt ra yêu cầu phải cân nhắc lợi ích của cả hai phía. Người cần lối đi có quyền được bảo đảm nhu cầu đi lại hợp lý, nhưng người có đất dành lối đi cũng không bị buộc phải chịu thiệt hại không cần thiết.

Về vị trí mở lối đi

Vị trí lối đi cần được xem xét trên cơ sở địa hình, hiện trạng sử dụng đất, ranh giới các thửa đất, khả năng kết nối với đường công cộng và mức độ ảnh hưởng đến công trình hiện hữu.

Chẳng hạn, một thửa đất phía trong tiếp giáp với nhiều thửa đất khác nhau. Nếu có thể bố trí lối đi qua một phần đất ít ảnh hưởng đến nhà ở, công trình hoặc hoạt động sản xuất của người khác, thì phương án đó có thể hợp lý hơn so với việc mở đường qua khu vực đang có công trình kiên cố.

Về chiều rộng và phạm vi lối đi

Theo khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.

Pháp luật không ấn định một chiều rộng duy nhất áp dụng cho mọi trường hợp mở lối đi qua bất động sản liền kề. Chiều rộng cần thiết phải được đánh giá theo hoàn cảnh cụ thể, nhu cầu đi lại và điều kiện thực tế của các thửa đất.

Ví dụ, nhu cầu đi bộ vào nhà có thể khác với nhu cầu sử dụng phương tiện để vận chuyển nông sản hoặc tiếp cận công trình. Tuy nhiên, không thể chỉ dựa vào nhu cầu của người yêu cầu để buộc hàng xóm dành một phần đất rộng hơn mức hợp lý.

Để hạn chế tranh chấp, các bên nên lập văn bản thỏa thuận, xác định rõ sơ đồ vị trí, kích thước, phạm vi sử dụng và trách nhiệm bảo quản lối đi. Nếu chỉ thỏa thuận miệng, đến khi một bên chuyển nhượng đất hoặc phát sinh mâu thuẫn, việc chứng minh nội dung đã thống nhất có thể gặp khó khăn.

3. Mở lối đi qua đất hàng xóm có phải đền bù không?

Về nguyên tắc, người được hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Đây là quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp mở lối đi qua đất người khác đều phải đền bù. Pháp luật có quy định riêng đối với trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau.

Trường hợp phải đền bù

Nếu bất động sản bị vây bọc không thuộc trường hợp được chia thành nhiều phần theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, người được hưởng quyền về lối đi qua về nguyên tắc phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ khi các bên thống nhất không đền bù.

Mức đền bù có thể do các bên tự thỏa thuận trên cơ sở diện tích đất sử dụng làm lối đi, vị trí, giá trị đất và ảnh hưởng thực tế đến việc khai thác, sử dụng thửa đất còn lại. Nếu phát sinh thiệt hại hoặc có những vấn đề khác liên quan, các bên cần xem xét căn cứ pháp luật và nội dung thỏa thuận để xác định trách nhiệm cụ thể.

Pháp luật không quy định một mức tiền đền bù cố định áp dụng chung cho mọi trường hợp. Vì vậy, không thể mặc nhiên yêu cầu một mức giá nhất định chỉ dựa trên diện tích lối đi mà không xem xét các yếu tố liên quan.

Trường hợp không phải đền bù

Khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Quy định này đặc biệt có ý nghĩa trong các trường hợp chia đất trong gia đình, chia thừa kế hoặc phân chia một thửa đất thành nhiều phần để chuyển nhượng.

Ví dụ, cha mẹ có một thửa đất lớn, sau đó chia thành nhiều phần cho các con. Phần đất phía trong không tiếp giáp đường công cộng, trong khi phần đất phía ngoài có thể bố trí lối đi. Khi phân chia, các bên phải dành lối đi cần thiết cho phần đất phía trong theo quy định pháp luật. Không thể mặc nhiên coi việc dành lối đi trong tình huống này là một giao dịch mới mà người phía trong luôn phải trả tiền cho người phía ngoài.

Dù vậy, việc có phải đền bù hay không cần căn cứ vào nguồn gốc hình thành các thửa đất và quá trình phân chia thực tế. Không phải cứ các thửa đất có quan hệ gia đình hoặc nằm cạnh nhau thì đương nhiên thuộc trường hợp miễn đền bù.

Vì vậy, trước khi yêu cầu mở lối đi, người sử dụng đất nên thu thập giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ tách thửa, giấy tờ phân chia thừa kế hoặc các tài liệu thể hiện nguồn gốc đất để xác định đúng trường hợp pháp lý của mình.

4. Đất bị chia tách nhưng không có lối đi thì xử lý thế nào?

Đây là một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp lối đi. Khi một thửa đất được chia thành nhiều phần, nếu phần đất phía trong không tiếp giáp đường công cộng mà không được bố trí lối đi phù hợp, người nhận phần đất đó có thể gặp khó khăn trong quá trình sử dụng.

Theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau thì phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù.

Quy định này nhằm tránh tình trạng việc phân chia đất làm cho một phần bất động sản không còn khả năng tiếp cận đường công cộng. Người có quyền phân chia đất không thể chỉ quan tâm đến diện tích hoặc giá trị của từng phần mà bỏ qua điều kiện sử dụng thực tế của phần đất nằm phía trong.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, cần xác định rõ:

• Thửa đất ban đầu có nguồn gốc như thế nào và trước khi chia có lối đi ở đâu?
• Việc chia đất được thực hiện theo thỏa thuận, thừa kế, chuyển nhượng hay hình thức khác?
• Hồ sơ phân chia, tách thửa có thể hiện lối đi hoặc phần diện tích dành làm lối đi hay không?
• Lối đi hiện có đã bị một bên chiếm dụng, xây dựng công trình hoặc ngăn cản việc sử dụng hay chưa?

Những tài liệu này giúp làm rõ trách nhiệm của các bên và xác định phương án giải quyết phù hợp. Nếu lối đi đã được thể hiện trong hồ sơ hoặc đã được xác lập bằng thỏa thuận hợp pháp, cần xem xét giá trị pháp lý của các tài liệu đó trước khi yêu cầu xác lập một lối đi mới.

Đặc biệt, người nhận chuyển nhượng đất phía trong nên kiểm tra lối đi trước khi ký hợp đồng. Việc chỉ dựa vào lời cam kết của người bán rằng “đi nhờ đất hàng xóm lâu nay” có thể dẫn đến rủi ro nếu quyền sử dụng lối đi chưa được xác lập rõ ràng.

5. Hàng xóm không đồng ý mở lối đi thì phải làm sao?

Nếu người có đất phía trong và chủ đất liền kề không thống nhất được vị trí, kích thước hoặc nghĩa vụ đền bù, người có nhu cầu về lối đi có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định theo khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trong thực tế, nên ưu tiên thương lượng trên cơ sở hồ sơ và hiện trạng đất trước khi đưa vụ việc ra giải quyết. Việc trao đổi cần hướng đến một phương án cụ thể, thay vì chỉ yêu cầu chung chung rằng hàng xóm phải “chừa đường đi”.

Người yêu cầu có thể chuẩn bị các tài liệu sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ chứng minh quyền đối với bất động sản đang bị vây bọc.
• Sơ đồ thửa đất, bản đồ địa chính hoặc tài liệu thể hiện vị trí các thửa đất liền kề.
• Hình ảnh, video hoặc tài liệu phản ánh hiện trạng lối đi và việc bị ngăn cản đi lại, nếu có.
• Hồ sơ tách thửa, phân chia đất, thừa kế hoặc chuyển nhượng liên quan đến nguồn gốc hình thành các thửa đất.
• Văn bản trao đổi, thỏa thuận hoặc thông báo đã gửi cho người có đất liền kề.

Nếu thương lượng không thành, việc khởi kiện cần xác định rõ yêu cầu Tòa án giải quyết, chẳng hạn yêu cầu xác định quyền về lối đi qua, vị trí và phạm vi lối đi, nghĩa vụ đền bù hoặc yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở quyền đã được xác lập. Yêu cầu cụ thể phải phù hợp với tình trạng pháp lý và chứng cứ của từng vụ việc.

Cần lưu ý rằng tranh chấp về quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề không phải lúc nào cũng đồng nhất với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Việc xác định đúng bản chất tranh chấp sẽ giúp lựa chọn yêu cầu khởi kiện và trình tự giải quyết phù hợp.

Trong quá trình giải quyết, Tòa án có thể xem xét hồ sơ đất đai, hiện trạng thực tế, sơ đồ đo đạc, lời trình bày của các bên và các chứng cứ khác để xác định phương án lối đi hợp lý. Người yêu cầu không nên tự ý phá dỡ công trình, dịch chuyển ranh giới hoặc chiếm dụng đất của hàng xóm khi chưa có căn cứ pháp lý.

6. Có cần đăng ký quyền về lối đi qua đất liền kề không?

Sau khi quyền về lối đi qua được xác lập, các bên nên thực hiện việc đăng ký theo quy định pháp luật về đất đai để thông tin về quyền đối với thửa đất liền kề được ghi nhận trong hồ sơ địa chính khi thuộc trường hợp phải đăng ký.

Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập theo địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Trong khi đó, pháp luật đất đai quy định về đăng ký các quyền đối với thửa đất liền kề và hồ sơ liên quan.

Theo quy định về hồ sơ đăng ký tại Nghị định số 101/2024/NĐ-CP và các quy định phân định thẩm quyền, thủ tục đất đai được sửa đổi, bổ sung, hồ sơ đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề có thể bao gồm hợp đồng, văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí và kích thước phần diện tích được quyền sử dụng hạn chế. Thành phần hồ sơ và nơi tiếp nhận cần được kiểm tra theo quy định hiện hành tại thời điểm nộp.

Người sử dụng đất nên liên hệ cơ quan tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn về biểu mẫu, tài liệu cần nộp và cách ghi nhận quyền đối với thửa đất liền kề. Từ ngày 01/7/2025, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP đã quy định việc phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp trong lĩnh vực đất đai; vì vậy, không nên áp dụng máy móc hướng dẫn về cơ quan tiếp nhận theo cơ cấu tổ chức trước đây.

Việc đăng ký không thay thế cho quá trình xác định quyền nếu các bên vẫn đang tranh chấp. Trường hợp chưa thống nhất được quyền về lối đi, người sử dụng đất cần giải quyết tranh chấp hoặc có văn bản, quyết định làm căn cứ xác lập quyền trước khi thực hiện thủ tục đăng ký tương ứng.

Kết luận

Nhà đất không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng không có nghĩa người sử dụng đất phải chấp nhận bị cô lập hoàn toàn. Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, người có bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu dành một lối đi hợp lý trên bất động sản liền kề; vị trí và kích thước lối đi phải được xác định trên cơ sở nhu cầu thực tế, điều kiện địa điểm và nguyên tắc hạn chế thiệt hại cho các bên.

Về đền bù, nguyên tắc chung là người được hưởng quyền về lối đi phải đền bù, trừ khi có thỏa thuận khác. Riêng trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù theo khoản 3 Điều 254.

Nếu hàng xóm không hợp tác, người có đất bị vây bọc nên thu thập hồ sơ, xác định nguồn gốc đất, đề xuất phương án mở lối đi cụ thể và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi cần thiết. Đồng thời, sau khi quyền về lối đi được xác lập, nên thực hiện thủ tục đăng ký phù hợp để bảo đảm quyền lợi lâu dài và hạn chế tranh chấp khi thửa đất được chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org