Khi Nhà nước thu hồi đất đang thuê để thực hiện dự án, nhiều cá nhân và doanh nghiệp băn khoăn liệu khoản tiền thuê đất đã nộp có được hoàn trả hay không, tài sản đầu tư trên đất có được bồi thường và người sử dụng đất có được nhận tiền bồi thường về đất như trường hợp được giao đất hay không.

Thực tế, quyền lợi của người thuê đất không giống nhau trong mọi trường hợp. Pháp luật phân biệt rõ hình thức trả tiền thuê đất hằng năm, trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, trường hợp được miễn tiền thuê đất và các khoản đầu tư hợp pháp trên đất.

Vì vậy, muốn xác định đất thuê của Nhà nước có được bồi thường khi thu hồi hay không, cần xem xét đồng thời loại đất, hình thức thuê, đối tượng sử dụng đất và căn cứ pháp lý của việc thu hồi.

1. Đất thuê của Nhà nước có được bồi thường khi thu hồi không?

Không phải mọi trường hợp đất thuê của Nhà nước đều được bồi thường về đất khi bị thu hồi. Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2024, điều kiện bồi thường được xác định theo từng nhóm đối tượng sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân, một trong những điều kiện cơ bản là đất đang sử dụng không phải đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm. Đối với tổ chức và các nhóm chủ thể khác, pháp luật có quy định riêng.

Do đó, cần phân biệt các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Thuê đất trả tiền hằng năm

Đối với đất thuê trả tiền hằng năm, người sử dụng đất nhìn chung không được bồi thường về quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất thuộc trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Lý do là người thuê đất không có quyền sử dụng đất theo cơ chế tương tự người được giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc người thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Việc trả tiền thuê đất hằng năm là nghĩa vụ phát sinh theo thời gian thuê, không đồng nghĩa người thuê được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất như chủ thể thuộc trường hợp được bồi thường về đất.

Tuy nhiên, không được bồi thường về đất không có nghĩa người thuê đất mất toàn bộ quyền lợi. Tùy điều kiện cụ thể, người sử dụng đất có thể được xem xét:

• Bồi thường tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại;
• Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đáp ứng điều kiện;
• Các khoản hỗ trợ hoặc quyền lợi khác theo quy định pháp luật áp dụng cho trường hợp cụ thể.

Ví dụ, doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước trả tiền hằng năm để làm nhà xưởng. Khi Nhà nước thu hồi đất, doanh nghiệp không đương nhiên được nhận tiền bồi thường cho giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhà xưởng, máy móc, công trình hợp pháp và các khoản đầu tư vào đất có thể được xem xét theo những quy định riêng, tùy tính chất tài sản và điều kiện bồi thường.

Trường hợp 2: Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

Đối với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có thể được bồi thường về đất nếu thuộc nhóm đối tượng được pháp luật quy định và đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 quy định những nhóm chủ thể được xem xét bồi thường về đất, trong đó có các trường hợp tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp luật định và một số chủ thể khác.

Tuy nhiên, không nên hiểu rằng cứ thuê đất trả tiền một lần là đương nhiên được bồi thường về đất. Cần kiểm tra chủ thể thuê đất, mục đích sử dụng, điều kiện pháp lý và việc có thuộc trường hợp được miễn tiền thuê đất hay không.

Chẳng hạn, với tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh, việc xác định quyền được bồi thường phải căn cứ vào hồ sơ thuê đất, hình thức trả tiền, nghĩa vụ tài chính và điều kiện quy định tại Luật Đất đai năm 2024.

Trường hợp 3: Thuê đất trả tiền một lần nhưng được miễn tiền thuê đất

Đây là trường hợp cần đặc biệt lưu ý vì việc được miễn tiền thuê đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền được bồi thường về đất.

Theo khoản 2 Điều 99 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 95, vẫn có thể được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.

Quy định này cho thấy không thể áp dụng máy móc kết luận rằng mọi trường hợp được miễn tiền thuê đất đều không được bồi thường về đất. Phải xác định đúng đối tượng, loại đất và điều khoản áp dụng.

Đối với tổ chức hoặc các nhóm chủ thể khác, cần tiếp tục đối chiếu điều khoản riêng tương ứng, thay vì mặc nhiên áp dụng quy định dành cho hộ gia đình, cá nhân.

2. Đất thuê của Nhà nước không được bồi thường về đất thì có được bồi thường khoản nào?

Khi đất thuê bị thu hồi, cần tách biệt ba nhóm quyền lợi: bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và bồi thường tài sản gắn liền với đất.

2.1. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Chi phí đầu tư vào đất còn lại là những khoản chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm thu hồi vẫn chưa thu hồi hết theo quy định pháp luật.

Tùy trường hợp, các khoản chi phí có thể bao gồm chi phí san lấp mặt bằng, cải tạo đất, cải thiện độ màu mỡ, chống xói mòn, gia cố khả năng chịu lực hoặc các khoản đầu tư khác đáp ứng điều kiện pháp luật.

Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; các quy định liên quan đã được sửa đổi, bổ sung, trong đó có Nghị định số 226/2025/NĐ-CP. Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại cần áp dụng quy định hiện hành và căn cứ vào hồ sơ của từng trường hợp.

Để được xem xét bồi thường, người thuê đất nên lưu giữ các tài liệu như:

• Hóa đơn, chứng từ thanh toán chi phí đầu tư;
• Hợp đồng thi công, hợp đồng cải tạo mặt bằng;
• Hồ sơ nghiệm thu, quyết toán công trình;
• Tài liệu chứng minh khoản đầu tư phù hợp với mục đích sử dụng đất;
• Các giấy tờ khác có liên quan đến chi phí thực tế đã phát sinh.

Nếu không còn đầy đủ chứng từ, người sử dụng đất nên liên hệ cơ quan thực hiện bồi thường để xác định cách chứng minh và phương pháp tính được áp dụng theo quy định.

Cần lưu ý, không phải mọi khoản tiền đã bỏ ra trên đất đều được công nhận là chi phí đầu tư vào đất còn lại. Khoản chi phải thuộc phạm vi được pháp luật quy định và được xác định theo căn cứ hợp lệ.

2.2. Bồi thường tài sản gắn liền với đất

Nếu trên đất thuê có nhà xưởng, công trình phục vụ sản xuất, hệ thống hạ tầng, cây trồng hoặc tài sản khác, người có tài sản có thể được xem xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Việc bồi thường tài sản cần phân biệt với bồi thường về quyền sử dụng đất. Người thuê đất có thể không được bồi thường về đất nhưng vẫn có quyền yêu cầu xem xét tài sản hợp pháp thuộc sở hữu của mình bị thiệt hại.

Tuy nhiên, việc có tài sản trên đất không tự động bảo đảm được bồi thường trong mọi trường hợp. Cơ quan có thẩm quyền cần xem xét nguồn gốc tài sản, tính hợp pháp của việc tạo lập, hồ sơ xây dựng và các điều kiện liên quan.

Ví dụ, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hằng năm để xây dựng nhà xưởng theo hồ sơ được phép. Khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được bồi thường đối với nhà xưởng phải được xem xét riêng với quyền được bồi thường về đất. Ngược lại, công trình xây dựng trái pháp luật hoặc tài sản thuộc trường hợp không được bồi thường có thể bị xử lý theo quy định tương ứng.

2.3. Các khoản hỗ trợ khác

Ngoài bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản, người sử dụng đất có thể được xem xét hưởng những khoản hỗ trợ nếu thuộc đối tượng và đáp ứng điều kiện cụ thể.

Đối với doanh nghiệp, việc di dời cơ sở sản xuất hoặc tài sản có thể phát sinh các vấn đề về chi phí, địa điểm hoạt động và nghĩa vụ hợp đồng. Tuy nhiên, không phải mọi thiệt hại kinh doanh, doanh thu dự kiến bị mất hoặc chi phí cơ hội đều đương nhiên được tính là khoản bồi thường khi thu hồi đất.

Người sử dụng đất cần căn cứ vào từng quy định cụ thể để xác định khoản nào được bồi thường, khoản nào được hỗ trợ và khoản nào không thuộc phạm vi giải quyết trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

3. Giá bồi thường đất thuê được xác định như thế nào?

Khi người sử dụng đất thuộc trường hợp được bồi thường về đất, giá trị bồi thường phải được xác định theo quy định pháp luật hiện hành, căn cứ vào loại đất và phương pháp định giá áp dụng.

Điều 91 Luật Đất đai năm 2024 quy định nguyên tắc bồi thường về đất: việc bồi thường được thực hiện bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Từ đó, cần lưu ý một số vấn đề:

Thứ nhất, không phải mọi đất thuê đều được tính tiền bồi thường về đất. Nếu trường hợp thuê đất không thuộc diện được bồi thường về đất thì không thể chỉ căn cứ vào diện tích và đơn giá để yêu cầu tính tiền bồi thường quyền sử dụng đất. Khi đó, cần xác định những khoản khác có thể được bồi thường hoặc hỗ trợ.

Thứ hai, giá bồi thường không mặc nhiên bằng số tiền thuê đất đã nộp. Tiền thuê đất là nghĩa vụ tài chính trong quan hệ thuê đất; tiền bồi thường về đất, nếu có, được xác định theo cơ chế pháp luật về thu hồi đất. Hai khoản này có bản chất pháp lý khác nhau.

Thứ ba, không nên áp dụng máy móc công thức giá đất cũ. Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn đã có những thay đổi về căn cứ, phương pháp và thời điểm xác định giá đất. Đối với phương án bồi thường được lập hoặc điều chỉnh trong năm 2026, cần kiểm tra quy định đang có hiệu lực tại thời điểm tương ứng.

Muốn đánh giá mức bồi thường cụ thể, cần có hồ sơ thuê đất, loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn thuê còn lại, hình thức trả tiền, tình trạng miễn tiền thuê đất và quyết định thu hồi đất. Không có một mức giá bồi thường chung áp dụng cho mọi trường hợp đất thuê của Nhà nước.

4. Người thuê đất cần làm gì khi Nhà nước thu hồi đất?

Để bảo vệ quyền lợi, người thuê đất nên kiểm tra hồ sơ và thực hiện các bước sau:

Bước 1: Kiểm tra quyết định và hợp đồng thuê đất

Đối chiếu quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, giấy chứng nhận nếu có, mục đích sử dụng, thời hạn thuê và hình thức trả tiền thuê đất. Cần xác định rõ tiền thuê đất được trả hằng năm hay trả một lần cho cả thời gian thuê.

Bước 2: Xác định các khoản quyền lợi có thể được xem xét

Không nên chỉ tập trung vào tiền bồi thường về đất. Người sử dụng đất cần lập danh mục tài sản, công trình, cây trồng và chi phí đầu tư còn lại; đồng thời thu thập chứng từ để chứng minh nguồn gốc và giá trị.

Bước 3: Kiểm tra phương án bồi thường, hỗ trợ

Khi được cung cấp phương án, cần kiểm tra loại đất, diện tích, tài sản được kiểm kê, các khoản chi phí đầu tư được xác định và căn cứ tính bồi thường. Nếu có nội dung chưa rõ, nên đề nghị cơ quan thực hiện bồi thường giải thích hoặc cung cấp căn cứ pháp lý.

Bước 4: Gửi ý kiến hoặc thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện nếu cần thiết

Nếu có căn cứ cho rằng phương án bồi thường hoặc quyết định hành chính liên quan chưa đúng pháp luật, người thuê đất có thể gửi ý kiến theo trình tự áp dụng hoặc xem xét thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định.

Việc lựa chọn phương án pháp lý cần dựa trên nội dung quyết định đã ban hành, thời điểm nhận quyết định, thời hiệu và yêu cầu cụ thể của người sử dụng đất. Không nên để quá thời hạn chỉ vì đang trao đổi với cơ quan thực hiện bồi thường.

5. Kết luận

Đất thuê của Nhà nước có được bồi thường khi thu hồi hay không phụ thuộc vào hình thức thuê đất, đối tượng sử dụng, mục đích sử dụng đất và các điều kiện pháp luật liên quan.

Đối với đất thuê trả tiền hằng năm, người sử dụng đất nhìn chung không được bồi thường về quyền sử dụng đất nhưng có thể được xem xét bồi thường tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại hoặc hưởng các khoản hỗ trợ nếu đủ điều kiện. Đối với đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, người sử dụng đất có thể được bồi thường về đất trong những trường hợp pháp luật quy định; trường hợp được miễn tiền thuê đất cần được xem xét theo điều khoản áp dụng riêng.

Vì vậy, trước khi kết luận quyền lợi của mình, người thuê đất nên kiểm tra đầy đủ quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê, hình thức trả tiền, tình trạng miễn tiền thuê đất và phương án bồi thường khi thu hồi. Việc xác định đúng căn cứ pháp lý sẽ giúp người sử dụng đất tránh nhầm lẫn giữa tiền bồi thường về đất, tiền bồi thường tài sản và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org