Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án khu dân cư, điều người dân quan tâm không chỉ là số tiền bồi thường mà còn là quyền được nhận đất khác, các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp và những căn cứ để xác định giá đất. Trên thực tế, không ít trường hợp người có đất bị thu hồi cho rằng đất của mình nằm trong khu vực sắp phát triển thành khu dân cư thì phải được bồi thường theo giá đất ở. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa chính xác về mặt pháp lý.

Vậy Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư trong trường hợp nào? Người dân được bồi thường những khoản gì, giá bồi thường được xác định ra sao và cần làm gì nếu không đồng ý với phương án bồi thường? Bài viết dưới đây phân tích các vấn đề quan trọng theo quy định áp dụng năm 2026.

1. Nhà nước có được thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư không?

Theo khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất theo quy định pháp luật.

Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó có trường hợp thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

Như vậy, đất nông nghiệp có thể bị thu hồi để thực hiện dự án khu dân cư nếu dự án thuộc trường hợp được pháp luật cho phép thu hồi đất và đáp ứng các điều kiện, trình tự, thủ tục tương ứng.

Tuy nhiên, cần phân biệt hai vấn đề.

Thứ nhất, không phải mọi dự án xây dựng nhà ở hoặc khu dân cư đều đương nhiên được Nhà nước thu hồi đất. Việc thu hồi phải có căn cứ pháp luật cụ thể. Đối với những dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định, việc có đất để thực hiện dự án có thể phải thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc cơ chế khác theo pháp luật có liên quan.

Thứ hai, việc đất nông nghiệp được đưa vào quy hoạch khu dân cư không đồng nghĩa quyền sử dụng đất đã tự động chuyển thành đất ở. Cho đến khi có quyết định và thủ tục pháp lý làm thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy định, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất vẫn phải được xác định trên cơ sở tình trạng pháp lý hiện có.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng bởi mục đích sử dụng đất tại thời điểm thu hồi có ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định loại đất được bồi thường và cách tính giá bồi thường.

2. Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư được bồi thường những khoản nào?

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện dự án thuộc trường hợp được thu hồi đất, người sử dụng đất có thể được xem xét bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất và hưởng các khoản hỗ trợ theo điều kiện luật định.

Các quyền lợi này không hoàn toàn giống nhau giữa mọi trường hợp. Cần kiểm tra hồ sơ đất đai, điều kiện bồi thường và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền lập, phê duyệt.

2.1. Bồi thường về đất

Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, Điều 96 quy định các hình thức bồi thường có thể bao gồm:

• Bồi thường bằng đất nông nghiệp;
• Bồi thường bằng tiền;
• Bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi;
• Bồi thường bằng nhà ở.

Việc áp dụng hình thức nào phải tuân thủ điều kiện của pháp luật và quy định thực hiện tại địa phương; người có đất bị thu hồi không đương nhiên được tự chọn bất kỳ hình thức bồi thường nào trong danh sách trên.

Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, diện tích được bồi thường còn phải được xác định theo quy định về hạn mức đất nông nghiệp, diện tích nhận thừa kế và những trường hợp đặc thù được pháp luật quy định. Đối với diện tích nhận chuyển quyền vượt hạn mức trong các trường hợp luật định, việc bồi thường và hỗ trợ cần được xem xét theo quy định riêng.

Một điểm khác cũng cần lưu ý: không có giấy chứng nhận không đồng nghĩa trong mọi trường hợp đều không được bồi thường. Pháp luật có quy định về một số trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận hoặc thuộc diện được xem xét bồi thường theo quy định. Ngược lại, việc sử dụng đất lâu năm cũng không tự động bảo đảm quyền được bồi thường nếu không đáp ứng điều kiện pháp luật.

Vì vậy, khi kiểm tra quyền được bồi thường, cần xem xét đồng thời nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, giấy tờ hiện có, tình trạng tranh chấp và điều kiện theo Điều 95, Điều 96 Luật Đất đai năm 2024 cùng văn bản hướng dẫn.

2.2. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Ngoài giá trị quyền sử dụng đất, người có đất bị thu hồi có thể được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đáp ứng điều kiện pháp luật.

Đây là khoản chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư hợp lý vào đất nhưng đến thời điểm thu hồi vẫn chưa thu hồi hết, chẳng hạn chi phí cải tạo đất, cải tạo độ màu mỡ, chống xói mòn hoặc những khoản đầu tư khác thuộc phạm vi được pháp luật công nhận.

Việc có được bồi thường hay không và mức bồi thường cụ thể phụ thuộc vào loại chi phí, hồ sơ chứng minh và quy định áp dụng. Người sử dụng đất nên lưu giữ hóa đơn, chứng từ, tài liệu đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan. Nếu không còn đầy đủ tài liệu, cần kiểm tra quy định về cách xác định chi phí trong trường hợp thiếu chứng cứ.

Không phải mọi khoản tiền đã bỏ ra trên đất đều được mặc nhiên tính vào chi phí đầu tư được bồi thường. Cơ quan có thẩm quyền phải xác định khoản chi phí đó có thuộc phạm vi được pháp luật cho phép hay không.

2.3. Bồi thường cây trồng, vật nuôi và tài sản hợp pháp trên đất

Nếu trên diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi có cây trồng, vật nuôi hoặc tài sản hợp pháp thuộc trường hợp được bồi thường, người sử dụng đất có thể được xem xét bồi thường theo quy định.

Ví dụ, đối với diện tích đất đang trồng cây ăn quả, cây lâu năm hoặc có công trình phục vụ sản xuất, phương án bồi thường cần xác định loại tài sản, hiện trạng, mức độ thiệt hại và căn cứ tính bồi thường tương ứng.

Cần phân biệt khoản bồi thường tài sản với khoản bồi thường quyền sử dụng đất. Đây là các nội dung khác nhau, được xác định theo những căn cứ khác nhau. Việc đã được bồi thường về đất không đồng nghĩa người sử dụng đất đương nhiên không còn quyền yêu cầu xem xét tài sản hợp pháp bị thiệt hại nếu tài sản đó thuộc trường hợp được bồi thường.

Ngược lại, tài sản hoặc công trình tạo lập trái pháp luật, không đáp ứng điều kiện bồi thường có thể không được bồi thường theo quy định. Do đó, việc kiểm kê tài sản và ghi nhận hiện trạng trong quá trình thu hồi đất có ý nghĩa quan trọng.

2.4. Các khoản hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp

Ngoài bồi thường, người có đất bị thu hồi có thể được xem xét hưởng các khoản hỗ trợ theo quy định, chẳng hạn:

• Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp đáp ứng điều kiện;
• Hỗ trợ khác theo quy định của pháp luật và chính sách áp dụng tại địa phương.

Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và đã được sửa đổi, bổ sung, trong đó có Nghị định số 226/2025/NĐ-CP. Vì vậy, khi xem xét các khoản hỗ trợ, cần đối chiếu văn bản hiện hành và chính sách của địa phương tại thời điểm lập, phê duyệt phương án.

Đối với hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm, cần kiểm tra điều kiện về đối tượng, loại đất, tình trạng trực tiếp sản xuất nông nghiệp và các tiêu chí có liên quan. Không phải cứ có tên trong sổ hộ khẩu hoặc có quan hệ gia đình với người đứng tên đất là đương nhiên được nhận tất cả các khoản hỗ trợ.

Đặc biệt, thu hồi đất nông nghiệp không đồng nghĩa người bị thu hồi đương nhiên được bố trí tái định cư. Tái định cư chủ yếu liên quan đến trường hợp thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở theo điều kiện pháp luật. Nếu chỉ thu hồi đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp được bố trí tái định cư, người dân không thể chỉ dựa vào việc dự án sẽ hình thành khu dân cư để yêu cầu giao một lô đất ở.

3. Giá bồi thường đất nông nghiệp được xác định như thế nào?

Đây thường là nội dung phát sinh nhiều thắc mắc, nhất là khi đất nông nghiệp bị thu hồi để thực hiện dự án có giá trị thương mại hoặc hình thành khu dân cư mới.

Người dân có thể cho rằng sau khi thu hồi, khu vực sẽ có đường giao thông, nhà ở và hạ tầng đồng bộ nên giá bồi thường phải tương đương giá đất ở trong tương lai. Tuy nhiên, về nguyên tắc, không thể lấy giá đất ở sau khi phát triển dự án để mặc nhiên áp dụng làm giá bồi thường cho đất nông nghiệp bị thu hồi.

3.1. Giá bồi thường không mặc nhiên bằng giá đất ở

Việc xác định giá bồi thường phải căn cứ loại đất bị thu hồi và các quy định pháp luật về định giá đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nếu thửa đất đang được công nhận là đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm hoặc loại đất nông nghiệp khác, việc bồi thường về đất phải được xác định theo quy định áp dụng đối với loại đất đó. Việc khu vực nằm trong quy hoạch khu dân cư hoặc dự kiến được chuyển sang đất ở trong tương lai không tự động làm thay đổi loại đất được bồi thường.

Trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp trước thời điểm thu hồi, hoặc hồ sơ pháp lý có căn cứ xác định loại đất khác, việc xác định loại đất và quyền lợi phải được xem xét theo tình trạng pháp lý cụ thể.

3.2. Giá đất cụ thể và bảng giá đất

Theo Luật Đất đai năm 2024, giá đất cụ thể được sử dụng trong những trường hợp luật định, trong đó có trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc xác định giá phải tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá và trình tự pháp luật quy định.

Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất theo cơ chế của Luật Đất đai năm 2024 được áp dụng theo quy định mới. Tuy nhiên, không nên hiểu rằng giá bồi thường trong mọi trường hợp đều chỉ bằng giá ghi trong bảng giá đất. Cần phân biệt trường hợp pháp luật yêu cầu xác định giá đất cụ thể với trường hợp áp dụng bảng giá đất và các hệ số, căn cứ có liên quan.

Nghị định số 71/2024/NĐ-CP về giá đất đã được sửa đổi, bổ sung, trong đó có Nghị định số 226/2025/NĐ-CP. Vì vậy, khi kiểm tra phương án bồi thường trong năm 2026, cần xem xét quy định về giá đất đang có hiệu lực và hồ sơ xác định giá áp dụng cho dự án, thay vì chỉ sử dụng công thức hoặc bảng giá của các năm trước.

Để đánh giá mức bồi thường có đúng quy định hay không, người dân nên kiểm tra ít nhất các nội dung sau:

1. Loại đất và diện tích đất được xác định trong hồ sơ thu hồi;
2. Căn cứ pháp lý và phương pháp xác định giá đất áp dụng;
3. Thời điểm xác định giá và quyết định phê duyệt phương án bồi thường;
4. Vị trí, khu vực, điều kiện và các yếu tố liên quan được dùng để định giá;
5. Các khoản bồi thường, hỗ trợ khác đã được tính đầy đủ hay chưa.

Chỉ khi có đủ thông tin về thửa đất, địa phương, diện tích và phương án bồi thường mới có thể đánh giá cụ thể số tiền được đề xuất có phù hợp hay không. Không có một mức giá chung áp dụng cho toàn bộ đất nông nghiệp trên cả nước.

4. Người dân cần làm gì nếu cho rằng phương án bồi thường chưa thỏa đáng?

Khi nhận thông báo thu hồi đất hoặc phương án bồi thường, người dân nên chủ động kiểm tra hồ sơ thay vì chỉ căn cứ vào số tiền tổng cộng được thông báo.

Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lý về đất

Đối chiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc đất, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và hiện trạng thực tế. Nếu diện tích đo đạc có chênh lệch so với giấy chứng nhận, cần kiểm tra cách xác định diện tích được bồi thường theo quy định.

Bước 2: Kiểm tra phương án bồi thường, hỗ trợ

Yêu cầu làm rõ các nội dung về loại đất, diện tích được bồi thường, giá đất, khoản bồi thường tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại và các khoản hỗ trợ. Nếu có cây trồng, vật nuôi hoặc tài sản hợp pháp trên đất, cần kiểm tra xem việc kiểm kê đã đầy đủ chưa.

Bước 3: Cung cấp tài liệu và ý kiến bằng văn bản

Nếu phát hiện sai sót, người dân nên tập hợp giấy tờ, hình ảnh hiện trạng, tài liệu chứng minh chi phí đầu tư hoặc các căn cứ liên quan và gửi ý kiến đến cơ quan có thẩm quyền trong quá trình lập, lấy ý kiến hoặc phê duyệt phương án theo thủ tục áp dụng.

Việc trình bày cụ thể nội dung chưa đồng ý sẽ giúp cơ quan giải quyết xác định vấn đề cần kiểm tra. Chẳng hạn, cần nêu rõ đang không đồng ý về diện tích, loại đất, giá đất hay việc chưa tính một khoản hỗ trợ cụ thể.

Bước 4: Xem xét quyền khiếu nại hoặc khởi kiện

Nếu có căn cứ cho rằng quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường hoặc hành vi hành chính liên quan xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình, người dân có thể xem xét thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định.

Việc lựa chọn phương án pháp lý cần căn cứ vào văn bản đã ban hành, thời điểm nhận quyết định, thời hiệu và yêu cầu cụ thể của người có đất bị thu hồi. Không nên bỏ qua thời hạn chỉ vì đang trao đổi hoặc thương lượng với cơ quan thực hiện bồi thường.

5. Kết luận

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư, người sử dụng đất có thể được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại, tài sản hợp pháp trên đất và được xem xét các khoản hỗ trợ theo điều kiện pháp luật. Tuy nhiên, quyền lợi cụ thể phụ thuộc vào hồ sơ đất đai, điều kiện bồi thường, loại đất bị thu hồi và chính sách áp dụng tại địa phương.

Đáng lưu ý, đất nông nghiệp nằm trong khu vực quy hoạch khu dân cư không đương nhiên được bồi thường theo giá đất ở; người bị thu hồi cũng không mặc nhiên được giao đất ở hoặc bố trí tái định cư. Giá bồi thường phải được xác định theo quy định pháp luật hiện hành, căn cứ loại đất và phương pháp định giá phù hợp.

Khi nhận phương án bồi thường, người dân nên kiểm tra kỹ loại đất, diện tích, giá đất, tài sản được kiểm kê và các khoản hỗ trợ. Nếu phát hiện quyền lợi chưa được xem xét đầy đủ, cần chủ động yêu cầu giải thích, cung cấp tài liệu và thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện trong thời hạn luật định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org