Mục lục
I. Dẫn nhập: Thực trạng và bối cảnh pháp lý
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, tình trạng nhờ người khác đứng tên giùm khi mua nhà đất không còn là hiện tượng hiếm gặp. Lý do thường thấy là để lách quy định pháp luật (ví dụ người nước ngoài, người không đủ điều kiện mua, người đang chờ nhập hộ khẩu…), hoặc xuất phát từ yếu tố tin tưởng cá nhân (bạn bè, anh em, người thân…).
Tuy nhiên, hành vi nhờ đứng tên hộ là một rủi ro pháp lý nghiêm trọng, bởi:
- Pháp luật không thừa nhận hình thức sở hữu thực tế nếu không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyền lợi pháp lý gắn với người đứng tên, không phải người góp tiền mua.
II. Cơ sở pháp lý: Giao dịch đứng tên hộ là giao dịch vô hiệu
1. Luật Đất đai 2024 không cho phép “nhờ đứng tên”
Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý duy nhất để xác nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân/tổ chức.
Như vậy, người đứng tên trên Giấy chứng nhận mặc nhiên được xem là chủ sở hữu và có đầy đủ các quyền định đoạt đối với tài sản.
2. Bộ luật Dân sự 2015 – Giao dịch dân sự giả tạo bị vô hiệu
Theo khoản 1 Điều 124 BLDS 2015:
“Giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch được xác lập không nhằm mục đích làm phát sinh hậu quả pháp lý đối với giao dịch đó.”
Giao dịch “nhờ đứng tên hộ” thường là hình thức giả tạo, che giấu quan hệ thực tế giữa người góp tiền (chủ thực sự) và người đứng tên (bên ngoài). Trong nhiều bản án, Tòa đã tuyên giao dịch kiểu này vô hiệu.
III. Phân tích các rủi ro pháp lý cụ thể
1. Nguy cơ mất trắng tài sản
Nếu người đứng tên phủ nhận thỏa thuận nhờ đứng tên, hoặc bán, thế chấp, chuyển nhượng tài sản mà không cần sự đồng ý của người góp tiền thì:
- Người góp tiền gần như không có quyền can thiệp, trừ khi chứng minh được mối quan hệ nhờ đứng tên bằng tài liệu, chứng cứ cụ thể.
- Tranh chấp thường kéo dài, khó chứng minh, và có thể không được Tòa chấp nhận nếu thiếu chứng cứ rõ ràng.
Ví dụ thực tiễn:
Bản án số 343/2020/DS-PT ngày 26/6/2020 của TAND TP.HCM: Nguyên đơn góp toàn bộ tiền mua đất, nhưng bị đơn đứng tên trên Giấy chứng nhận. Tòa án xác định đây là giao dịch dân sự giả tạo, tuyên vô hiệu và buộc hoàn trả tài sản. Tuy nhiên, thời gian giải quyết kéo dài, và yêu cầu chứng minh rất nghiêm ngặt.
2. Không có quyền lợi hợp pháp nếu xảy ra tranh chấp hoặc cưỡng chế
- Kê biên, xử lý tài sản: Nếu người đứng tên nợ nần, bị kê biên tài sản hoặc bị thi hành án, căn nhà đó sẽ bị xử lý. Người góp tiền không có quyền ngăn cản, vì pháp luật công nhận quyền sở hữu của người đứng tên, không phải của người mua thực sự.
- Thừa kế: Nếu người đứng tên qua đời, nhà đất sẽ trở thành di sản thừa kế, và người góp tiền không được chia nếu không chứng minh được mình là chủ thực sự.
3. Không được bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất
Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, người được bồi thường khi thu hồi đất là người có tên trên Giấy chứng nhận.
Do đó, người đứng tên sổ đỏ nhận toàn bộ tiền bồi thường, bất kể họ có góp tiền hay không. Người chủ thực sự không có căn cứ pháp lý để yêu cầu nhận khoản tiền này.
4. Tài sản bị chia đôi nếu người đứng tên ly hôn
Tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và đứng tên một bên vợ/chồng thường được xem là tài sản chung, trừ khi chứng minh được là tài sản riêng. Do đó:
- Nếu bạn nhờ anh/em/bạn bè đứng tên nhưng họ đã lập gia đình, khi ly hôn, người phối ngẫu của họ có quyền yêu cầu chia nhà đất.
- Chủ sở hữu thực sự (người góp tiền) không được xem xét nếu không có chứng cứ rõ ràng và không tham gia vào các giao dịch pháp lý.
IV. Giải pháp pháp lý và khuyến nghị
1. Không nên nhờ đứng tên, trừ khi thật sự bắt buộc
Nếu vì lý do pháp lý (chưa đủ tuổi, chưa có hộ khẩu, chưa đủ điều kiện…) buộc phải nhờ người đứng tên, cần:
- Lập văn bản thỏa thuận rõ ràng, có công chứng về việc mua hộ, cam kết sang tên.
- Giữ toàn bộ chứng từ chứng minh mình là người góp tiền: chuyển khoản, biên nhận, hóa đơn, ghi âm, tin nhắn…
- Xác lập giấy xác nhận vay tiền, hợp đồng ủy quyền, giấy đặt cọc… có chữ ký và xác nhận của hai bên.
2. Chuyển quyền sở hữu càng sớm càng tốt
Khi đủ điều kiện, phải yêu cầu người đứng tên làm thủ tục tặng cho, chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất. Nên thực hiện việc này có công chứng, tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
3. Tranh chấp: Có thể kiện ra tòa nếu có chứng cứ
Nếu người được nhờ đứng tên không hợp tác, bạn có thể:
- Gửi đơn khởi kiện đến TAND cấp huyện nơi có bất động sản.
- Xuất trình các chứng cứ để yêu cầu Tòa xác định giao dịch dân sự giả tạo, tuyên vô hiệu, và yêu cầu trả lại tài sản.
Lưu ý: Việc thắng kiện phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ bạn cung cấp. Nếu không có chứng cứ, khả năng thất bại là rất cao.
V. Kết luận
Việc nhờ đứng tên giùm mua bất động sản là hành vi tiềm ẩn rủi ro pháp lý cực kỳ lớn. Dù có thỏa thuận miệng, giấy tờ viết tay hay sự tin tưởng cá nhân thì người đứng tên vẫn là người có toàn quyền định đoạt theo pháp luật.
Không chỉ có nguy cơ mất trắng tài sản, mà còn có thể bị kéo vào các tranh chấp phức tạp, bị chia tài sản không mong muốn, không được bồi thường khi đất bị thu hồi…
Giải pháp an toàn nhất vẫn là: người góp tiền phải đứng tên chính chủ, hoặc có phương án pháp lý ràng buộc rõ ràng, được công chứng, có chứng cứ rõ ràng.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
Fanpage Luật Sư Quảng Ngãi: https://www.facebook.com/luatsuquangngailca
Công ty Luật LCA : https://www.facebook.com/luatsugioiquangngai
Zalo OAM : Luật sư LCA Quảng Ngãi
