1. Mở đầu
Trong thực tiễn mua bán bất động sản, nhiều trường hợp bên bán sau khi nhận tiền đặt cọc từ bên mua thì đến thời điểm phải ký hợp đồng công chứng lại thoái thác, với lý do rằng:
+ Giấy tờ nhà đất chưa hoàn chỉnh;
+ Tài sản vẫn đang thế chấp ngân hàng;
+ Đất thuộc diện quy hoạch treo, chưa tách thửa, chưa chuyển mục đích sử dụng…
Khi bị thúc ép, bên bán thường từ chối ký hợp đồng, thậm chí không trả lại tiền cọc, dẫn đến tranh chấp kéo dài.
2. Cơ sở pháp lý
2.1. Bộ luật Dân sự 2015
– Điều 328: Hợp đồng đặt cọc:
“Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương.”
– Điều 122: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực.
– Điều 351, 357, 360: trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ.
– Điều 428 : Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng.
– Điều 585–590: Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.
2.2. Luật Đất đai 2013 (hiện hành đến 31/12/2025)
Điều 188: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Không bị kê biên thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất
2.3. Luật Nhà ở 2014 (Điều 118)
Điều kiện mua bán nhà ở: Có sổ hồng, không có tranh chấp, không bị kê biên.
3. Phân tích tình huống pháp lý
3.1. Khi nào được coi là “không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng”?
Theo quy định pháp luật, một tài sản nhà đất được xem là đủ điều kiện để chuyển nhượng khi:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
+ Không bị thế chấp, hoặc nếu có thì đã giải chấp trước khi công chứng;
+ Không có tranh chấp;
+ Thuộc quy hoạch sử dụng đất ổn định;
+ Trường hợp đất nông nghiệp thì phải được chuyển mục đích sử dụng hợp pháp trước khi bán.
Nếu thiếu bất kỳ điều kiện nào trên, giao dịch có thể bị vô hiệu, không được công chứng.
3.2. Trách nhiệm của bên nhận cọc khi biết tài sản chưa đủ điều kiện pháp lý
Trường hợp bên nhận cọc (thường là bên bán):
+ Biết rõ tài sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng;
+ Nhưng vẫn ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền;
+ Sau đó viện lý do “pháp lý chưa đủ” để từ chối giao kết hợp đồng chính thức…
Là hành vi vi phạm nghĩa vụ cam kết, cụ thể là:
+ Không trung thực khi giao kết hợp đồng;
+ Không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tại thời điểm ký kết;
+ Làm thiệt hại cho bên đặt cọc.
Khi đó, theo Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, bên nhận cọc phải hoàn trả lại tiền cọc và một khoản tương đương (phạt cọc).
3.3. Trách nhiệm của bên đặt cọc nếu biết rõ pháp lý không đủ nhưng vẫn giao cọc
Ngược lại, nếu bên đặt cọc:
+ Biết rõ tài sản chưa đủ điều kiện;
+ Nhưng vẫn tự nguyện giao cọc để “giữ chỗ” hoặc chờ “hợp thức hóa giấy tờ”;
+ Sau đó quay lại kiện đòi cọc vì không giao kết được hợp đồng chính thức…
Trường hợp này, tòa có thể bác yêu cầu hoàn cọc, vì:
+ Giao dịch đặt cọc có dấu hiệu vi phạm điều cấm của pháp luật;
+ Hoặc vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện;
+ Hoặc lỗi thuộc về cả hai bên (đặt cọc bất chấp điều kiện pháp lý)
4. Thực tiễn xét xử
– Bản án của TAND TP Biên Hòa:
Bên bán nhận cọc 300 triệu chuyển nhượng thửa đất 120m², chưa có sổ đỏ vì đang làm thủ tục tách thửa. Đến thời hạn ký hợp đồng, bên bán không cung cấp được sổ đỏ, bị bên mua kiện đòi lại tiền cọc + phạt cọc.
Tòa tuyên:
+ Hợp đồng đặt cọc không vô hiệu vì vẫn có căn cứ thỏa thuận;
+ Bên bán vi phạm nghĩa vụ cung cấp tài sản đủ điều kiện pháp lý;
+ Buộc hoàn trả cọc và phạt thêm 300 triệu.
– Bản án của TAND tỉnh Long An:
Giao dịch đặt cọc nhà xưởng đang thế chấp ngân hàng. Bên mua biết rõ nhưng vẫn đồng ý cọc, sau 3 tháng bên bán không giải chấp được. Tranh chấp phát sinh. Tòa phúc thẩm tuyên:
+ Lỗi thuộc cả hai bên
+ Hợp đồng đặt cọc vô hiệu một phần do đối tượng bất hợp pháp;
+ Bên bán trả lại 80% tiền cọc, không chịu phạt cọc.
5. Kết luận
Việc một bên viện dẫn lý do “chưa đủ điều kiện pháp lý” để từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không phải lúc nào cũng hợp lý.
+ Nếu biết rõ mình không có khả năng chuyển nhượng mà vẫn nhận cọc → là vi phạm cam kết, và phải hoàn trả cọc, bồi thường.
+ Nếu cả hai bên đều biết rõ rủi ro mà vẫn giao dịch thì có thể bị tòa xem xét là hợp đồng vô hiệu, và chỉ xử lý phần tiền thiệt hại hợp lý.
Bài học thực tiễn:
+ Kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý trước khi đặt cọc;
+ Ghi nhận đầy đủ cam kết về việc “đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng”;
+ Hạn chế giao dịch bằng niềm tin hoặc lời hứa “sẽ hợp thức hóa sau”.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
