Tranh chấp về lối đi là một trong những dạng tranh chấp phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt ở khu vực nông thôn, nơi nhiều thửa đất được hình thành từ việc chia tách qua nhiều thế hệ. Trên thực tế, không ít trường hợp người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) dẫn đến khó khăn trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên khi phát sinh tranh chấp.

Vậy tranh chấp về lối đi không có Sổ đỏ được giải quyết như thế nào? Có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã hay không? Khi nào được khởi kiện ra Tòa án? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành.

1. Tranh chấp về lối đi có phải là tranh chấp đất đai không?

Đây là vấn đề rất quan trọng bởi việc xác định đúng bản chất tranh chấp sẽ quyết định trình tự, thủ tục giải quyết vụ việc.

Hiện nay, tranh chấp về lối đi thường được chia thành hai nhóm chính:

1.1. Tranh chấp về quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý.

Việc mở lối đi phải bảo đảm:

• Thuận tiện cho việc đi lại.
• Phù hợp với hiện trạng sử dụng đất.
• Hạn chế thấp nhất thiệt hại cho bất động sản chịu hưởng quyền.
• Bảo đảm lợi ích hợp pháp của các bên.

Trong trường hợp các bên không thống nhất được vị trí, chiều rộng hoặc phạm vi lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Lưu ý: Đây là tranh chấp dân sự liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề, không phải tranh chấp đất đai theo nghĩa xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Do đó, người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án mà không bắt buộc phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã.

1.2. Tranh chấp lối đi do hành vi lấn chiếm đất

Trên thực tế, nhiều tranh chấp lối đi phát sinh do một bên cho rằng bên còn lại đã lấn chiếm phần đất vốn là đường đi chung hoặc lối đi riêng.

Khi tranh chấp liên quan đến việc xác định quyền sử dụng đối với phần đất đang tranh chấp thì đây được xem là tranh chấp đất đai.

Ví dụ:

• Gia đình A cho rằng phần đường đi rộng 2m thuộc quyền sử dụng chung.
• Gia đình B xây tường rào lấn vào phần diện tích này và cho rằng đó là đất của mình.

Trong trường hợp trên, bản chất tranh chấp không còn là quyền mở lối đi mà là xác định ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất đang bị tranh chấp.

Đây được xác định là tranh chấp đất đai và phải thực hiện đầy đủ trình tự giải quyết theo Luật Đất đai 2024.

2. Tranh chấp về lối đi không có Sổ đỏ có được khởi kiện không?

Câu trả lời là CÓ.

Pháp luật hiện hành không quy định chỉ người có Sổ đỏ mới được quyền khởi kiện tranh chấp đất đai.

Người đang quản lý, sử dụng đất thực tế vẫn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp nếu có căn cứ chứng minh quá trình sử dụng đất hợp pháp.

Đối với trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, các bên vẫn được:

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
• Yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

3. Thủ tục giải quyết tranh chấp về quyền mở lối đi qua

Đối với tranh chấp dân sự về quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề, thủ tục thực hiện như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện.
• CCCD của người khởi kiện.
• Tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất.
• Ảnh, video, sơ đồ hiện trạng.
• Biên bản làm việc giữa các bên (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Tòa án

Người khởi kiện nộp hồ sơ tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp.

Bước 3: Tòa án thụ lý vụ án

Sau khi kiểm tra hồ sơ hợp lệ và người khởi kiện hoàn thành nghĩa vụ tạm ứng án phí, Tòa án sẽ ra thông báo thụ lý.

Bước 4: Hòa giải và xét xử

Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ, xem xét thẩm định tại chỗ, hòa giải và đưa vụ án ra xét xử nếu các bên không đạt được thỏa thuận.

4. Thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi do lấn chiếm đất

4.1. Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã

Theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi chuyển sang giai đoạn tố tụng hoặc giải quyết hành chính.

Đây là thủ tục bắt buộc.

Nếu chưa hòa giải tại UBND cấp xã thì:

• Tòa án có thể trả lại đơn khởi kiện.
• UBND cấp trên có thể từ chối thụ lý hồ sơ.

4.2. Khởi kiện tại Tòa án

Sau khi hòa giải không thành, các bên có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Tòa án sẽ tiến hành:

• Đo đạc hiện trạng.
• Xem xét nguồn gốc đất.
• Thu thập hồ sơ địa chính.
• Lấy lời khai người làm chứng.
• Trưng cầu giám định khi cần thiết.

5. Căn cứ giải quyết tranh chấp lối đi khi không có Sổ đỏ

Khi các bên đều không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp về đất đai, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét nhiều yếu tố khác nhau.

Các căn cứ thường được sử dụng bao gồm:

• Nguồn gốc hình thành thửa đất.
• Quá trình quản lý và sử dụng đất thực tế.
• Lời khai của người dân địa phương.
• Hồ sơ địa chính qua các thời kỳ.
• Bản đồ đo đạc đất đai.
• Hiện trạng sử dụng đất.
• Sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
• Chính sách pháp luật đất đai từng thời kỳ.

Ngoài ra, các tài liệu như biên lai nộp thuế đất, giấy tờ mua bán viết tay, giấy xác nhận của địa phương hoặc các giấy tờ liên quan khác cũng có thể được xem là chứng cứ quan trọng.

6. Một số lưu ý thực tiễn khi xảy ra tranh chấp lối đi

• Không tự ý phá dỡ công trình của bên còn lại.
• Không tự ý mở lối đi trên đất người khác khi chưa có thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
• Thu thập đầy đủ tài liệu chứng minh nguồn gốc đất.
• Lưu giữ hình ảnh, video hiện trạng tranh chấp.
• Ưu tiên thương lượng và hòa giải trước khi khởi kiện.

7. Câu hỏi thường gặp

Không có Sổ đỏ có được khởi kiện tranh chấp lối đi không?

Có. Người sử dụng đất thực tế vẫn có quyền khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết nếu có căn cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tranh chấp lối đi có bắt buộc hòa giải tại xã không?

Nếu là tranh chấp đất đai thì bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Nếu chỉ là tranh chấp dân sự về quyền mở lối đi qua thì không bắt buộc.

Tòa án hay UBND giải quyết nhanh hơn?

Tùy từng vụ việc. Tuy nhiên, đối với các tranh chấp phức tạp liên quan đến quyền sử dụng đất, nhiều người lựa chọn Tòa án vì bản án có giá trị thi hành cao và bảo đảm tính khách quan.

8. Kết luận

Tranh chấp về lối đi không có Sổ đỏ không phải lúc nào cũng được xem là tranh chấp đất đai. Nếu tranh chấp liên quan đến quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề thì đây là tranh chấp dân sự và có thể khởi kiện trực tiếp tại Tòa án. Ngược lại, nếu tranh chấp phát sinh từ việc lấn chiếm đất hoặc xác định quyền sử dụng phần đất làm lối đi thì đây là tranh chấp đất đai và phải thực hiện thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Việc xác định đúng bản chất tranh chấp ngay từ đầu sẽ giúp lựa chọn đúng phương thức giải quyết, tiết kiệm thời gian và bảo vệ hiệu quả quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.