Phải làm gì khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đã cấp

Mục lục

1. Căn cứ pháp lý
2. Hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
3. Trình tự, thủ tục thực hiện

Trong quá trình sử dụng đất hoặc giao dịch mua bán, không ít trường hợp người dân phát hiện diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích ghi trong Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Điều này khiến nhiều người lo lắng, đặc biệt khi muốn chuyển nhượng, xây nhà, xin cấp đổi sổ hoặc tranh chấp phát sinh. Vậy phải xử lý thế nào trong trường hợp này?

1. Căn cứ pháp lý

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất có quyền yêu cầu điều chỉnh lại thông tin trong Sổ đỏ cho đúng với hiện trạng thực tế, cụ thể:

Tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế […]”

Như vậy, trường hợp diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được cấp nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận. Trường hợp này thì người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục yêu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 quy định hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP;

Giấy chứng nhận đã cấp;
Bản trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi hoặc trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất có nhu cầu đo đạc để xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.

3. Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ đến một trong các địa điểm trên địa bàn cấp tỉnh sau đây: Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

– Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

– Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện nhiệm vụ giải quyết yêu cầu.

Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org

1. Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn