Mục lục
Mua nhà ở xã hội trả trước bao nhiêu, được phép mua tối đa bao nhiêu căn và quyền – nghĩa vụ của bên mua được quy định thế nào? Đây là câu hỏi mà nhiều người thu nhập thấp, công nhân và cán bộ, công chức đang quan tâm khi tiếp cận chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật hiện hành để tránh rủi ro khi ký hợp đồng mua nhà ở xã hội.
1. Mua nhà ở xã hội trả trước bao nhiêu?
Theo khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc bán nhà ở xã hội phải tuân thủ các quy định chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Trong đó, tỷ lệ thanh toán, ứng tiền trước được quy định rõ như sau:
“Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt, nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc nếu có).
Tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.”
Như vậy, người mua chỉ được thanh toán tối đa 30% khi ký hợp đồng, 70% khi bàn giao nhà và 95% trước khi được cấp sổ hồng. Phần còn lại (5%) sẽ thanh toán sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Ví dụ minh họa:
Anh A ký hợp đồng mua căn hộ nhà ở xã hội trị giá 800 triệu đồng. Theo quy định, anh A chỉ được thanh toán như sau:
- Lần đầu: 30% x 800 triệu = 240 triệu đồng.
- Đến khi bàn giao nhà: Tổng cộng 70% x 800 triệu = 560 triệu đồng.
- Trước khi được cấp sổ hồng: 95% x 800 triệu = 760 triệu đồng.
- Sau khi có sổ hồng: thanh toán phần còn lại 5% = 40 triệu đồng.
Việc quy định như vậy nhằm đảm bảo an toàn cho người mua, tránh rủi ro khi chủ đầu tư chưa hoàn thành dự án hoặc chậm bàn giao nhà ở.
2. Được mua tối đa bao nhiêu căn nhà ở xã hội theo quy định?
Theo khoản 6 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, nguyên tắc về giới hạn mua nhà ở xã hội được xác định rõ ràng:
“Mỗi đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội. Đối tượng quy định tại khoản 7 Điều 76 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội hoặc 01 căn nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.”
Nói cách khác, mỗi cá nhân chỉ được sở hữu một căn nhà ở xã hội. Quy định này nhằm đảm bảo chính sách được thực hiện công bằng, đúng đối tượng – tránh tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách.
Đối tượng được mua nhà ở xã hội bao gồm:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ.
- Hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn, đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc trong khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công an nhân dân, người làm công tác cơ yếu.
- Cán bộ, công chức, viên chức.
- Người bị thu hồi đất, phải giải tỏa nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà hoặc đất ở.
Như vậy, người dân chỉ có thể đứng tên mua hoặc thuê mua 01 căn nhà ở xã hội. Nếu phát hiện người mua sở hữu từ 2 căn trở lên, cơ quan có thẩm quyền có thể thu hồi căn nhà và xử lý theo quy định pháp luật.
3. Bên mua nhà ở xã hội có những quyền và nghĩa vụ gì?
Theo khoản 2 Điều 45 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, quyền và nghĩa vụ của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo hợp đồng mua bán và pháp luật về nhà ở, cụ thể như sau:
Quyền của bên mua:
- Được quyền chấm dứt hợp đồng mua bán theo thỏa thuận với bên bán.
- Được bảo đảm quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp căn hộ sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.
- Được phép bán lại sau tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền (trừ một số trường hợp đặc biệt được pháp luật cho phép chuyển nhượng sớm hơn).
Nghĩa vụ của bên mua:
- Thanh toán đúng tiến độ và đầy đủ giá trị hợp đồng theo thỏa thuận.
- Chấp hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (nếu là căn hộ).
- Không được tự ý chuyển nhượng, cho thuê lại, hoặc thế chấp nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện theo quy định.
- Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng.
- Tuân thủ các quyết định xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền.
4. Tư vấn thực tế: Lưu ý khi ký hợp đồng mua nhà ở xã hội
Từ thực tiễn tư vấn và giải quyết tranh chấp, nhiều trường hợp người mua gặp rủi ro do thiếu hiểu biết pháp lý hoặc ký hợp đồng “góp vốn”, “giữ chỗ” không đúng quy định. Dưới đây là một số khuyến nghị:
- Kiểm tra kỹ điều kiện của chủ đầu tư: chỉ ký hợp đồng khi dự án đã được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở xã hội.
- Không nộp tiền vượt quá quy định: chỉ ứng tối đa 30% ban đầu, không để chủ đầu tư yêu cầu đóng vượt tiến độ xây dựng.
- Đảm bảo quyền được cấp sổ hồng: hợp đồng phải ghi rõ thời điểm bàn giao, nghĩa vụ bàn giao hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận.
- Không mua hộ, mua “giúp người khác”: vì vi phạm chính sách, có thể bị thu hồi nhà sau này.
- Tham khảo luật sư trước khi ký hợp đồng, đặc biệt với các điều khoản thanh toán, phạt vi phạm và chấm dứt hợp đồng.
Kết luận
Theo quy định mới nhất, người mua nhà ở xã hội chỉ được mua 01 căn duy nhất và chỉ được thanh toán tối đa 30% giá trị hợp đồng trong lần đầu. Việc thanh toán cần tuân thủ tiến độ xây dựng, tránh vượt trần để đảm bảo an toàn tài chính. Ngoài ra, người mua cần hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP để tránh tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.
