Tranh chấp đất đai là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất hiện nay. Khi xảy ra tranh chấp, nhiều người dân thường băn khoăn: nộp đơn khởi kiện ở Tòa án nơi mình cư trú, nơi bị đơn cư trú hay nơi có đất tranh chấp?

Đặc biệt, hệ thống Tòa án nhân dân có sự thay đổi về tổ chức theo mô hình mới. Vì vậy, việc xác định đúng Tòa án có thẩm quyền là rất quan trọng để tránh trường hợp nộp sai nơi, bị trả lại đơn hoặc kéo dài thời gian giải quyết vụ án.

1. Khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nào?

Đối với tranh chấp đất đai, nguyên tắc quan trọng nhất là: đơn khởi kiện phải được nộp tại Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp.

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

Như vậy, từ ngày 01/7/2025, người khởi kiện tranh chấp đất đai cần nộp đơn tại:

Tòa án nhân dân khu vực nơi có thửa đất đang tranh chấp.

Ví dụ: Nếu thửa đất tranh chấp nằm tại xã, phường thuộc khu vực do Tòa án nhân dân khu vực số 1 của tỉnh quản lý thì người khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực số 1 đó, không nộp theo nơi cư trú của nguyên đơn hoặc bị đơn.

2. Vì sao không nộp đơn tại nơi cư trú của bị đơn?

Thông thường, đối với nhiều vụ án dân sự, nguyên đơn nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc. Tuy nhiên, tranh chấp đất đai là tranh chấp có đối tượng là bất động sản nên pháp luật quy định riêng.

Lý do là vì Tòa án nơi có đất tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong việc:

• Xem xét, thẩm định tại chỗ;
• Đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới thửa đất;
• Thu thập hồ sơ địa chính tại địa phương;
• Làm việc với UBND cấp xã, cơ quan đăng ký đất đai;
• Lấy lời khai của người dân sống lâu năm tại khu vực có đất tranh chấp.

Do đó, dù nguyên đơn hoặc bị đơn cư trú ở địa phương khác thì vụ án tranh chấp đất đai vẫn thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có đất.

3. Trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã không?

Có. Đối với tranh chấp đất đai theo đúng nghĩa là tranh chấp về quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Đây là thủ tục tiền tố tụng bắt buộc. Nếu chưa có biên bản hòa giải tại UBND cấp xã, Tòa án có thể trả lại đơn khởi kiện hoặc yêu cầu người khởi kiện bổ sung tài liệu.

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành hòa giải.

4. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải.

Kết quả hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và xác nhận của UBND cấp xã.

Biên bản hòa giải có thể thuộc một trong hai trường hợp:

• Hòa giải thành: Các bên thống nhất được phương án giải quyết tranh chấp.
• Hòa giải không thành: Các bên không đạt được thỏa thuận, người dân có quyền tiếp tục khởi kiện tại Tòa án hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định.

5. Trường hợp nào không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã?

Không phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đều bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã.

Chỉ những tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất mới bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Một số tranh chấp liên quan đến đất nhưng không bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã có thể gồm:

• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất;
• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp chia thừa kế là quyền sử dụng đất;
• Tranh chấp tài sản chung của vợ chồng là nhà đất;
• Tranh chấp đòi lại tiền do giao dịch nhà đất vô hiệu.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định tranh chấp có phải là tranh chấp đất đai hay không cần căn cứ vào yêu cầu khởi kiện cụ thể. Nếu yêu cầu của người khởi kiện là xác định quyền sử dụng đối với thửa đất, ranh giới đất, phần đất bị lấn chiếm thì thường phải hòa giải tại UBND cấp xã trước.

6. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì?

Khi khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, người khởi kiện nên chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai;
• Căn cước công dân hoặc giấy tờ pháp lý của người khởi kiện;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu có;
• Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã;
• Giấy tờ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất;
• Hồ sơ đo đạc, trích lục bản đồ địa chính, sơ đồ thửa đất;
• Hình ảnh, video, tài liệu thể hiện hiện trạng tranh chấp;
• Lời khai hoặc xác nhận của người làm chứng, nếu có;
• Các tài liệu khác chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm.

7. Nội dung cơ bản của đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Đơn khởi kiện cần thể hiện rõ các nội dung chính sau:

• Ngày, tháng, năm làm đơn;
• Tên Tòa án có thẩm quyền nhận đơn;
• Thông tin người khởi kiện;
• Thông tin người bị kiện;
• Thông tin người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nếu có;
• Nội dung vụ việc tranh chấp;
• Yêu cầu Tòa án giải quyết;
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo;
• Chữ ký hoặc điểm chỉ của người khởi kiện.

8. Nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai bằng cách nào?

Người khởi kiện có thể nộp đơn theo một trong các cách sau:

• Nộp trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận đơn của Tòa án có thẩm quyền;
• Gửi qua dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến nếu Tòa án có triển khai cổng thông tin điện tử tiếp nhận đơn theo quy định.

Sau khi nhận đơn, Tòa án sẽ xem xét đơn khởi kiện và tài liệu kèm theo. Nếu hồ sơ đầy đủ, Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi người khởi kiện nộp biên lai tạm ứng án phí, Tòa án sẽ thụ lý vụ án.

9. Tranh chấp đất không có Sổ đỏ có được khởi kiện không?

Có. Người dân không có Sổ đỏ vẫn có quyền khởi kiện tranh chấp đất đai nếu có căn cứ cho rằng quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người khởi kiện cần chuẩn bị các tài liệu khác để chứng minh quá trình sử dụng đất, ví dụ:

• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng viết tay;
• Giấy tờ kê khai, đăng ký đất đai qua các thời kỳ;
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất;
• Xác nhận của chính quyền địa phương;
• Lời khai của người sinh sống lâu năm tại địa phương;
• Bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính;
• Hình ảnh, tài liệu chứng minh quá trình quản lý, sử dụng đất ổn định.

10. Một số lỗi thường gặp khiến đơn khởi kiện bị trả lại

Khi nộp đơn khởi kiện tranh chấp đất đai, người dân thường gặp các lỗi sau:

• Nộp đơn sai Tòa án có thẩm quyền;
• Chưa hòa giải tại UBND cấp xã đối với tranh chấp bắt buộc hòa giải;
• Không xác định rõ yêu cầu khởi kiện;
• Không cung cấp được thông tin người bị kiện;
• Thiếu tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quá trình sử dụng đất;
• Đơn khởi kiện không đúng hình thức, thiếu chữ ký hoặc thiếu tài liệu kèm theo.

Để tránh mất thời gian, người khởi kiện nên kiểm tra kỹ thẩm quyền của Tòa án và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ trước khi nộp đơn.

11. Câu hỏi thường gặp

Tranh chấp đất đai nộp đơn ở nơi nguyên đơn cư trú được không?

Không. Đối với tranh chấp đất đai, đơn khởi kiện phải nộp tại Tòa án nơi có đất tranh chấp, không phụ thuộc vào nơi cư trú của nguyên đơn.

Từ ngày 01/7/2025 còn nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện không?

Từ ngày 01/7/2025, cần xác định theo mô hình Tòa án nhân dân khu vực. Người dân nên liên hệ hoặc tra cứu Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền đối với địa bàn nơi có đất tranh chấp.

Không có biên bản hòa giải tại xã có khởi kiện được không?

Nếu là tranh chấp đất đai bắt buộc hòa giải thì cần có biên bản hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện. Nếu không có, Tòa án có thể yêu cầu bổ sung hoặc trả lại đơn.

Hòa giải tại xã không thành thì làm gì tiếp?

Người dân có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất tranh chấp hoặc lựa chọn phương thức giải quyết khác theo quy định pháp luật, tùy từng loại tranh chấp và giấy tờ về quyền sử dụng đất.

12. Kết luận

Từ ngày 01/7/2025, khi khởi kiện tranh chấp đất đai, người dân cần nộp đơn tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có thửa đất tranh chấp. Đây là nguyên tắc quan trọng đối với các vụ án có đối tượng tranh chấp là bất động sản.

Trước khi khởi kiện, nếu tranh chấp thuộc loại tranh chấp đất đai bắt buộc hòa giải, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Việc chuẩn bị đúng hồ sơ, đúng trình tự và nộp đúng Tòa án có thẩm quyền sẽ giúp quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra thuận lợi hơn.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org