Trong thực tế, không ít trường hợp cha mẹ đã lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con và hợp đồng đã được công chứng, nhưng sau đó chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động, sang tên trên Giấy chứng nhận. Khi phát sinh tranh chấp, một câu hỏi thường được đặt ra là: Hợp đồng tặng cho đã công chứng nhưng chưa sang tên có hiệu lực hay không? Người được tặng cho đã trở thành người có quyền sử dụng đất chưa?

Đây là vấn đề cần phân biệt giữa hiệu lực của hợp đồng tặng cho và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Hai vấn đề này có mối liên hệ chặt chẽ nhưng không hoàn toàn đồng nhất.

Bài viết dưới đây phân tích vấn đề này trên cơ sở Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2024, đồng thời làm rõ những rủi ro thường gặp khi hợp đồng tặng cho đã công chứng nhưng các bên chưa hoàn tất thủ tục sang tên.

---

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù; bên được tặng cho đồng ý nhận.

Đối với quyền sử dụng đất, việc tặng cho có những đặc thù riêng bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước trao quyền sử dụng đất và có các quyền nhất định đối với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Do đó, việc tặng cho quyền sử dụng đất không chỉ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên mà còn phải tuân thủ điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, quy định về hình thức hợp đồng và thủ tục đăng ký đất đai.

Đặc biệt, cần phân biệt:

• Hợp đồng tặng cho có hiệu lực;
• Quyền sử dụng đất đã được đăng ký sang tên.

Đây không phải lúc nào cũng là cùng một thời điểm.

---

2. Hợp đồng tặng cho đất đã công chứng nhưng chưa sang tên có hiệu lực không?

Câu trả lời là: Có thể có hiệu lực, nhưng cần phân biệt hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất.

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện về:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
• Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
• Hình thức giao dịch phù hợp với quy định pháp luật trong trường hợp pháp luật yêu cầu.

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai yêu cầu hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Vì vậy, nếu các bên đã ký kết hợp đồng tặng cho hợp pháp và hợp đồng đã được công chứng thì không thể chỉ vì chưa sang tên mà mặc nhiên kết luận hợp đồng vô hiệu.

Tuy nhiên, đây mới chỉ là một phần của vấn đề.

---

3. Vì sao đã công chứng nhưng vẫn phải sang tên?

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản phải đăng ký. Vì vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người tặng cho sang người được tặng cho phải được thực hiện theo quy định về đăng ký đất đai.

Theo Luật Đất đai 2024, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp có thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do chuyển quyền theo quy định pháp luật.

Đây chính là lý do tại sao sau khi công chứng hợp đồng tặng cho, bên nhận tặng cho vẫn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động để Nhà nước ghi nhận sự thay đổi về người sử dụng đất.

Có thể hiểu đơn giản:

Công chứng hợp đồng xác nhận giao dịch tặng cho đáp ứng yêu cầu về hình thức và là căn cứ quan trọng để thực hiện thủ tục đăng ký.

Đăng ký biến động, sang tên là thủ tục đăng ký sự thay đổi về quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai.

Do đó, không nên hiểu rằng “công chứng xong = đã sang tên”.

---

4. Chưa sang tên thì người nhận tặng cho đã có quyền sử dụng đất chưa?

Đây là điểm dễ gây nhầm lẫn nhất.

Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật quy định việc chuyển quyền phải được đăng ký theo quy định. Vì vậy, mặc dù hợp đồng tặng cho đã được công chứng, người nhận tặng cho vẫn cần hoàn thành thủ tục đăng ký biến động để quyền sử dụng đất được đăng ký theo tên mình.

Nói cách khác, cần tách thành hai vấn đề:

Thứ nhất, về quan hệ hợp đồng

Nếu hợp đồng được giao kết hợp pháp, đáp ứng điều kiện về chủ thể, ý chí, nội dung và hình thức thì hợp đồng có giá trị ràng buộc các bên.

Bên tặng cho không thể đơn giản nói rằng:

“Tôi đã ký hợp đồng nhưng chưa sang tên nên tôi muốn hủy lúc nào cũng được.”

Việc có được đơn phương thay đổi ý chí hay không còn phải căn cứ vào nội dung hợp đồng, thỏa thuận của các bên và quy định của Bộ luật Dân sự.

Thứ hai, về việc đăng ký quyền sử dụng đất

Người nhận tặng cho cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Khi thủ tục được hoàn tất, thông tin về người sử dụng đất được cập nhật theo quy định.

Do đó, chưa sang tên không đồng nghĩa với việc hợp đồng tặng cho chắc chắn vô hiệu, nhưng đồng thời cũng không nên hiểu rằng người nhận tặng cho đã hoàn toàn có vị trí pháp lý giống người đã được đăng ký quyền sử dụng đất.

---

5. Điều gì xảy ra nếu hợp đồng đã công chứng nhưng bên tặng cho đổi ý?

Đây là tình huống xảy ra khá phổ biến trong thực tế.

Ví dụ:

Ông A có một thửa đất đứng tên mình. Năm 2025, ông A lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con trai là anh B. Hợp đồng đã được công chứng.

Sau khi công chứng, anh B chưa làm thủ tục sang tên.

Một thời gian sau, ông A thay đổi ý định và yêu cầu hủy hợp đồng, đồng thời muốn tặng thửa đất cho người khác.

Trong trường hợp này, không thể chỉ căn cứ vào việc chưa sang tên để kết luận hợp đồng tặng cho không có giá trị.

Cần xem xét:

• Hợp đồng đã được ký kết hợp pháp hay chưa;
• Các bên có tự nguyện hay không;
• Có vi phạm điều kiện tặng cho hay không;
• Có điều khoản về tặng cho có điều kiện hay không;
• Bên nhận tặng cho đã nhận tài sản hay chưa;
• Các bên có thỏa thuận hủy hợp đồng hay không;
• Có căn cứ pháp luật để tuyên bố giao dịch vô hiệu hay không.

Nếu hợp đồng hoàn toàn hợp pháp và không có căn cứ làm vô hiệu thì việc một bên đơn phương thay đổi ý chí không đương nhiên làm chấm dứt hợp đồng.

---

6. Tặng cho đất có điều kiện thì chưa sang tên có được đòi lại đất không?

Không phải hợp đồng tặng cho nào cũng là tặng cho không điều kiện.

Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên tặng cho yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho.

Ví dụ:

• Cha mẹ tặng cho đất cho con với điều kiện con phải chăm sóc cha mẹ;
• Tặng cho đất với điều kiện người nhận phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định;
• Tặng cho tài sản với điều kiện không được chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định, nếu điều kiện đó phù hợp pháp luật.

Nếu bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi nhận tài sản thì trong trường hợp đáp ứng điều kiện của Điều 462, bên tặng cho có thể có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Vì vậy, đối với những vụ tranh chấp “cha mẹ tặng đất cho con rồi muốn lấy lại”, việc đất đã sang tên hay chưa chỉ là một trong những vấn đề cần xem xét.

Quan trọng hơn là phải xác định nội dung hợp đồng, điều kiện tặng cho và hành vi thực tế của các bên.

---

7. Hợp đồng tặng cho đã công chứng nhưng chưa sang tên có bị hủy không?

Có thể, nhưng không phải cứ chưa sang tên là được hủy.

Việc chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng phải dựa trên căn cứ pháp luật hoặc sự thỏa thuận của các bên.

Một số trường hợp có thể phát sinh tranh chấp như:

Trường hợp 1: Hai bên cùng thống nhất hủy hợp đồng

Nếu các bên cùng thống nhất chấm dứt hoặc hủy bỏ giao dịch thì có thể thực hiện theo quy định pháp luật.

Trường hợp 2: Hợp đồng có căn cứ vô hiệu

Ví dụ:

• Người ký hợp đồng không có năng lực hành vi phù hợp;
• Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Giao dịch giả tạo;
• Nội dung vi phạm điều cấm của luật;
• Đối tượng của giao dịch không đáp ứng điều kiện pháp luật;
• Vi phạm nghiêm trọng quy định về hình thức trong trường hợp pháp luật bắt buộc hình thức.

Khi đó, Tòa án có thể xem xét yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trường hợp 3: Tặng cho có điều kiện nhưng bên nhận không thực hiện điều kiện

Nếu đáp ứng Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, bên tặng cho có thể yêu cầu xử lý hậu quả theo quy định.

Trường hợp 4: Một bên đơn phương đổi ý

Đây là trường hợp cần thận trọng.

Việc “chưa sang tên” tự thân không phải lúc nào cũng là căn cứ để một bên đơn phương hủy bỏ hợp đồng tặng cho đã công chứng.

---

8. Nếu người tặng cho chết sau khi ký hợp đồng nhưng chưa sang tên thì sao?

Đây là tình huống đặc biệt quan trọng trong các tranh chấp tặng cho giữa cha mẹ và con.

Ví dụ:

Ông A lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho con là B. Hợp đồng đã được công chứng nhưng B chưa sang tên. Sau đó ông A qua đời.

Những người thừa kế của ông A có thể cho rằng:

“Đất vẫn đứng tên ông A nên đây vẫn là di sản thừa kế.”

Tuy nhiên, để giải quyết vấn đề này, Tòa án không chỉ nhìn vào tên người đứng trên Giấy chứng nhận mà phải xem xét giao dịch tặng cho trước thời điểm người tặng cho chết có hợp pháp hay không và quyền sử dụng đất đã được chuyển theo quy định pháp luật hay chưa.

Do đó, trong một vụ án cụ thể, các tài liệu như:

• Hợp đồng tặng cho đã công chứng;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ công chứng;
• Biên bản giao nhận tài sản;
• Hồ sơ đăng ký biến động;
• Việc quản lý, sử dụng đất trên thực tế;
• Các thỏa thuận giữa các bên;
• Tình trạng sức khỏe, năng lực hành vi của người tặng cho tại thời điểm ký;

có thể có ý nghĩa rất quan trọng.

Đây cũng là lý do những tranh chấp kiểu “cha mẹ tặng đất cho con, chưa sang tên thì cha/mẹ chết” thường không thể giải quyết chỉ bằng một câu trả lời rằng “đã công chứng” hoặc “chưa sang tên”.

---

9. Người nhận tặng cho nên làm gì sau khi hợp đồng được công chứng?

Sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng, người nhận tặng cho nên sớm thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Thông thường, hồ sơ sẽ bao gồm các giấy tờ theo quy định, trong đó có:

• Đơn đăng ký biến động;
• Hợp đồng tặng cho đã được công chứng/chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận;
• Giấy tờ tùy thân;
• Các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính, miễn giảm nghĩa vụ tài chính nếu có;
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai trong từng trường hợp.

Đặc biệt, nếu việc tặng cho giữa cha mẹ và con, ông bà và cháu hoặc các chủ thể thuộc trường hợp được miễn thuế, lệ phí theo quy định thì vẫn cần thực hiện hồ sơ kê khai để xác định nghĩa vụ tài chính, chứ không nên hiểu rằng “được miễn” đồng nghĩa với “không cần làm thủ tục”.

---

10. Những rủi ro khi hợp đồng tặng cho đã công chứng nhưng không sang tên

Việc kéo dài thời gian chưa sang tên có thể tạo ra nhiều rủi ro.

Rủi ro thứ nhất: Bên tặng cho phát sinh tranh chấp với bên nhận

Đặc biệt khi quan hệ gia đình thay đổi, một bên có thể thay đổi ý kiến hoặc phát sinh mâu thuẫn.

Rủi ro thứ hai: Người tặng cho chết

Nếu người tặng cho chết trước khi hoàn tất thủ tục đăng ký, những người thừa kế có thể phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Rủi ro thứ ba: Tài sản bị kê biên

Nếu người đứng tên quyền sử dụng đất phát sinh nghĩa vụ tài sản với người khác thì có thể phát sinh tranh chấp về việc kê biên, xử lý tài sản.

Rủi ro thứ tư: Người tặng cho tiếp tục thực hiện giao dịch khác

Ví dụ, sau khi đã ký hợp đồng tặng cho nhưng chưa đăng ký biến động, người tặng cho tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Khi đó, tranh chấp giữa các giao dịch có thể phát sinh và việc xác định giao dịch nào được bảo vệ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý cụ thể.

---

11. Có phải cứ đứng tên trên sổ thì chắc chắn là chủ sử dụng đất hợp pháp?

Không nên hiểu vấn đề một cách máy móc.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý quan trọng để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, nhưng trong tranh chấp, Tòa án có thể phải xem xét tổng thể các tài liệu, chứng cứ liên quan đến nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và các giao dịch đã được xác lập.

Đặc biệt, nếu trước đó đã có một hợp đồng tặng cho được công chứng thì hợp đồng này là một chứng cứ rất quan trọng cần được xem xét.

Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, câu hỏi không chỉ là:

“Ai đang đứng tên trên sổ?”

mà còn phải đặt ra:

“Trước thời điểm tranh chấp, các bên đã xác lập giao dịch gì và giao dịch đó có hợp pháp hay không?”

---

12. Hợp đồng tặng cho đất đã công chứng nhưng chưa sang tên: cần nhớ gì?

Có thể khái quát thành 4 điểm quan trọng:

Một là, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự và yêu cầu về hình thức theo pháp luật.

Hai là, việc hợp đồng đã được công chứng không đồng nghĩa với việc thủ tục đăng ký biến động đã hoàn tất.

Ba là, chưa sang tên không đồng nghĩa với việc hợp đồng tặng cho đương nhiên vô hiệu. Khi tranh chấp xảy ra phải xem xét tính hợp pháp của hợp đồng và các quy định về đăng ký, chuyển quyền sử dụng đất.

Bốn là, người nhận tặng cho nên nhanh chóng hoàn thành thủ tục đăng ký biến động để hạn chế tối đa nguy cơ phát sinh tranh chấp về sau.

---

Kết luận

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng nhưng chưa sang tên không thể mặc nhiên bị xem là vô hiệu chỉ vì chưa thực hiện thủ tục sang tên. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ hiệu lực của hợp đồng với việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp hợp đồng được xác lập hợp pháp, các bên tự nguyện, chủ thể có đầy đủ năng lực và giao dịch đáp ứng các điều kiện theo pháp luật thì hợp đồng có giá trị ràng buộc các bên. Sau đó, bên nhận tặng cho cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động để hoàn tất việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định.

Đặc biệt, đối với các trường hợp cha mẹ tặng cho đất cho con nhưng chưa sang tên, người tặng cho sau đó đổi ý hoặc qua đời, việc giải quyết sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nội dung hợp đồng, thời điểm giao kết, tình trạng pháp lý của thửa đất, việc giao nhận tài sản, điều kiện tặng cho và các chứng cứ khác.

Do đó, nếu đã có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng nhưng chưa sang tên và đang phát sinh tranh chấp, không nên chỉ dựa vào việc “đã công chứng” hoặc “chưa sang tên” để tự kết luận ai là người có quyền đối với thửa đất. Cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ giao dịch và diễn biến thực tế để xác định quyền, nghĩa vụ của từng bên.

Nếu bạn đang gặp trường hợp cha mẹ đã công chứng hợp đồng tặng cho đất cho con nhưng chưa sang tên, sau đó cha/mẹ đổi ý hoặc qua đời, đây là dạng tranh chấp cần đặc biệt thận trọng khi đánh giá hiệu lực giao dịch và quyền của những người thừa kế.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org