Trong thực tế tranh chấp đất đai, có những trường hợp người sử dụng đất bị người khác cố tình chuốc rượu đến mức không còn tỉnh táo, sau đó đưa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để ký. Đến khi tỉnh lại, họ mới biết mình đã ký giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác.

Vậy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được ký trong tình trạng say rượu có hiệu lực hay không? Người bị lừa ký hợp đồng có thể đòi lại đất không?

Đây là vấn đề phải được xem xét rất thận trọng, đặc biệt ở một điểm quan trọng: không phải cứ uống rượu hoặc say rượu là hợp đồng đương nhiên vô hiệu. Điều quyết định là tại thời điểm xác lập giao dịch, người ký có thực sự nhận thức và làm chủ được hành vi của mình hay không, đồng thời có bị lừa dối, cưỡng ép hay không.

---

1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù; bên được tặng cho đồng ý nhận.

Đối với đất đai, người dân thường gọi là “hợp đồng tặng cho đất”, nhưng về mặt pháp lý, đây là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Do quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc biệt, việc tặng cho không chỉ phải đáp ứng các điều kiện chung của giao dịch dân sự mà còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về điều kiện thực hiện quyền, hình thức hợp đồng và đăng ký biến động.

Vì vậy, để một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý, cần xem xét đồng thời:

• Người tặng cho có quyền sử dụng đất hợp pháp hay không;
• Chủ thể có đủ năng lực hành vi dân sự hay không;
• Việc giao kết có hoàn toàn tự nguyện hay không;
• Có bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hay không;
• Nội dung hợp đồng có vi phạm pháp luật hay không;
• Hợp đồng có đáp ứng yêu cầu về hình thức hay không;
• Việc chuyển quyền đã được đăng ký theo quy định pháp luật đất đai hay chưa.

---

2. Say rượu ký hợp đồng tặng cho đất có làm hợp đồng vô hiệu không?

Không phải cứ say rượu là hợp đồng đương nhiên vô hiệu.

Điểm mấu chốt là phải xác định mức độ say và khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của người ký tại đúng thời điểm xác lập hợp đồng.

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện cơ bản, trong đó có điều kiện:

Chủ thể tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện.

Ngoài ra, Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định trường hợp người có năng lực hành vi dân sự nhưng xác lập giao dịch tại thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.

Do đó, cần phân biệt hai tình huống.

Trường hợp 1: Có uống rượu nhưng vẫn tỉnh táo, nhận thức được việc ký

Một người có thể đã uống rượu nhưng vẫn:

• biết mình đang ở đâu;
• biết người đang giao dịch với mình;
• hiểu mình đang ký văn bản gì;
• hiểu tài sản được chuyển giao;
• có khả năng trao đổi, trả lời câu hỏi;
• nhận thức được hậu quả pháp lý của việc ký;

thì không thể chỉ dựa vào việc người đó đã uống rượu để kết luận hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp 2: Say đến mức không nhận thức và làm chủ được hành vi

Ngược lại, nếu chứng minh được rằng người sử dụng đất bị người khác cố tình chuốc rượu đến mức:

• không nhận thức được nội dung giao dịch;
• không biết mình đang ký hợp đồng tặng cho;
• không kiểm soát được hành vi;
• không hiểu hậu quả pháp lý của việc ký;
• hoặc bị lợi dụng tình trạng này để xác lập giao dịch;

thì có căn cứ để yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Đây là điểm đặc biệt quan trọng trong các vụ án tranh chấp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

---

3. “Bị chuốc say” còn có thể liên quan đến hành vi lừa dối

Không chỉ tình trạng không nhận thức, làm chủ hành vi cần được xem xét, mà trong tình huống người khác cố tình chuốc rượu để đưa hợp đồng cho ký, còn có thể phát sinh căn cứ về giao dịch được xác lập do bị lừa dối.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự được xác lập do bị lừa dối có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo yêu cầu của bên bị lừa dối.

Ví dụ:

Ông A có một thửa đất trị giá 3 tỷ đồng.

Biết ông A đang uống rượu, B cố tình rủ ông A uống thêm nhiều rượu. Khi ông A đã say, B đưa một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông A ký nhưng nói rằng đây chỉ là “giấy xác nhận vay tiền” hoặc một giấy tờ khác.

Ông A ký mà không biết nội dung thực sự của văn bản.

Trong trường hợp này, vấn đề không đơn thuần là “ông A uống rượu”, mà còn có dấu hiệu cho thấy ông A bị cung cấp thông tin sai sự thật nhằm làm ông A xác lập giao dịch mà nếu biết đúng sự thật, ông A có thể đã không ký.

Khi đó, Tòa án có thể phải xem xét cả yếu tố lừa dối và tình trạng nhận thức, làm chủ hành vi của ông A tại thời điểm ký.

---

4. Điều quan trọng nhất là chứng minh tình trạng của người ký tại thời điểm giao dịch

Đây thường là phần khó nhất trong các vụ án yêu cầu tuyên hợp đồng tặng cho đất vô hiệu.

Người khởi kiện không thể chỉ trình bày:

“Tôi bị chuốc rượu say nên không biết gì.”

Mà cần cung cấp chứng cứ để chứng minh lời trình bày đó.

Những chứng cứ có thể có giá trị gồm:

Thứ nhất, hồ sơ y tế

Nếu sau khi xảy ra sự việc người ký phải nhập viện, cấp cứu hoặc được điều trị do tình trạng ngộ độc rượu, mất ý thức hoặc các vấn đề liên quan thì hồ sơ y tế có thể là chứng cứ quan trọng.

Thứ hai, lời khai của người chứng kiến

Những người trực tiếp chứng kiến quá trình uống rượu, tình trạng của người ký trước và sau khi ký hợp đồng có thể được Tòa án xem xét.

Thứ ba, camera hoặc dữ liệu hình ảnh

Camera tại nhà hàng, nhà riêng, văn phòng công chứng hoặc địa điểm giao dịch có thể giúp xác định tình trạng thực tế của người ký.

Thứ tư, tin nhắn, cuộc gọi và dữ liệu điện tử

Các tin nhắn thể hiện việc chuẩn bị trước kế hoạch, trao đổi về việc đưa người ký đi uống rượu hoặc việc chuẩn bị hợp đồng có thể có giá trị chứng minh.

Thứ năm, hồ sơ công chứng

Nếu hợp đồng tặng cho được công chứng, hồ sơ công chứng và quá trình công chứng có thể là nguồn chứng cứ quan trọng.

Tòa án có thể xem xét:

• Người ký có trực tiếp có mặt hay không;
• Công chứng viên đã kiểm tra năng lực, nhận thức của người ký như thế nào;
• Người ký có tự đọc hợp đồng hay không;
• Có được giải thích nội dung hợp đồng hay không;
• Có ký, điểm chỉ trước mặt công chứng viên hay không;
• Tại thời điểm công chứng, biểu hiện của người ký như thế nào.

---

5. Hợp đồng tặng cho đất đã công chứng thì có còn bị tuyên vô hiệu không?

Có.

Việc hợp đồng đã được công chứng không có nghĩa rằng giao dịch đó tuyệt đối không thể bị tranh chấp hoặc tuyên vô hiệu.

Công chứng xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch trong phạm vi và theo thủ tục luật định. Tuy nhiên, nếu sau đó có căn cứ cho rằng giao dịch được xác lập trong tình trạng người ký không nhận thức, không làm chủ được hành vi hoặc bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, Tòa án vẫn có thể xem xét tính hiệu lực của giao dịch theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Đặc biệt, trong các vụ án tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất, cần tránh suy luận:

“Đã công chứng thì chắc chắn không thể vô hiệu.”

Đây là cách hiểu không chính xác.

Ngược lại, cũng không thể suy luận:

“Người ký nói mình bị say thì hợp đồng chắc chắn vô hiệu.”

Điều quan trọng vẫn là chứng cứ chứng minh tình trạng thực tế và ý chí của người ký tại thời điểm xác lập giao dịch.

---

6. Nếu hợp đồng tặng cho chưa sang tên thì có lấy lại đất được không?

Đây là vấn đề cần tách riêng với vấn đề hợp đồng có vô hiệu hay không.

Đối với quyền sử dụng đất, việc chuyển quyền phải tuân thủ quy định về đăng ký đất đai.

Nếu hợp đồng tặng cho được ký nhưng chưa hoàn tất đăng ký biến động, cần xem xét tình trạng pháp lý cụ thể của giao dịch và thửa đất.

Tuy nhiên, không nên hiểu đơn giản rằng:

“Chưa sang tên thì hợp đồng chắc chắn vô hiệu.”

Bởi cần phân biệt giữa hiệu lực của giao dịch và thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp người sử dụng đất cho rằng mình bị lừa ký hợp đồng, cách xử lý an toàn là yêu cầu Tòa án xem xét tính vô hiệu của giao dịch, thay vì chỉ dựa vào tình trạng chưa sang tên để tự xác định hợp đồng không có giá trị.

---

7. Nếu đất đã sang tên cho người nhận tặng cho thì có đòi lại được không?

Có thể, nếu chứng minh được hợp đồng tặng cho vô hiệu.

Ví dụ:

Ông A bị B chuốc rượu đến mức không nhận thức được hành vi. B đưa hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông A ký. Sau đó B thực hiện thủ tục sang tên và được cấp Giấy chứng nhận.

Khi phát hiện sự việc, ông A vẫn có thể yêu cầu Tòa án xem xét:

1. Tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu;
2. Giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu;
3. Xem xét việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận tặng cho;
4. Khôi phục quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất theo kết quả giải quyết vụ án.

Theo nguyên tắc xử lý giao dịch dân sự vô hiệu, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Vì vậy, việc người nhận tặng cho đã được sang tên không đồng nghĩa với việc họ chắc chắn được giữ đất nếu căn cứ hình thành việc sang tên là một giao dịch vô hiệu.

---

8. Tòa án sẽ căn cứ vào đâu để xác định người ký có thực sự mất khả năng nhận thức?

Đây là vấn đề có tính quyết định.

Tòa án sẽ không chỉ căn cứ vào lời trình bày của một bên mà phải đánh giá toàn bộ chứng cứ trong vụ án.

Có thể xem xét các yếu tố như:

• Người ký đã uống bao nhiêu rượu;
• Khoảng thời gian từ lúc uống rượu đến lúc ký;
• Tình trạng thể chất và biểu hiện của người ký;
• Người ký có nói chuyện bình thường hay không;
• Có hiểu nội dung văn bản hay không;
• Có tự đọc hoặc nghe giải thích hợp đồng hay không;
• Có biết mình đang chuyển quyền sử dụng đất hay không;
• Có được công chứng viên kiểm tra, giải thích nội dung hay không;
• Trước và sau khi ký, người ký có biểu hiện bất thường hay không;
• Có người nào chứng kiến việc chuốc rượu hay không;
• Có tài liệu, tin nhắn hoặc chứng cứ cho thấy việc chuốc rượu được thực hiện có chủ đích hay không.

Do đó, thời điểm ký hợp đồng là mốc đặc biệt quan trọng.

Việc một người tỉnh lại vào ngày hôm sau và không nhớ mình đã ký gì chưa đủ để tự động chứng minh rằng tại thời điểm ký họ hoàn toàn không nhận thức và làm chủ được hành vi.

---

9. Nếu công chứng viên xác nhận người ký hoàn toàn minh mẫn thì sao?

Đây là một trong những vấn đề thường gây khó khăn cho người khởi kiện.

Nếu hợp đồng được công chứng, hồ sơ thể hiện người ký đã trực tiếp xuất hiện, được kiểm tra giấy tờ, được đọc hoặc nghe công chứng viên giải thích và ký trước mặt công chứng viên thì đây là những tình tiết bất lợi cho người yêu cầu tuyên vô hiệu.

Tuy nhiên, đây vẫn không phải là căn cứ tuyệt đối để bác bỏ mọi khả năng chứng minh giao dịch vô hiệu.

Nếu người khởi kiện có chứng cứ mạnh chứng minh rằng:

• Người ký đã bị chuốc rượu trước đó;
• Tình trạng thực tế của người ký không phù hợp với nội dung hồ sơ;
• Có hành vi gian dối trong quá trình đưa người ký đi công chứng;
• Có sự thông đồng hoặc bất thường trong quá trình xác lập giao dịch;

thì Tòa án vẫn phải xem xét các chứng cứ này theo quy định tố tụng.

Nói cách khác:

Hồ sơ công chứng là chứng cứ quan trọng, nhưng tranh chấp về hiệu lực giao dịch vẫn có thể được Tòa án xem xét khi có căn cứ cho rằng ý chí thực sự của người ký bị xâm phạm.

---

10. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu

Đây là vấn đề người có tài sản cần đặc biệt lưu ý.

Đối với giao dịch được xác lập do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép hoặc giao dịch được xác lập tại thời điểm người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình, Bộ luật Dân sự có quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Vì vậy, khi phát hiện mình bị lừa ký hợp đồng tặng cho đất, người có quyền lợi liên quan không nên chờ đợi quá lâu.

Cần nhanh chóng:

• Thu thập hồ sơ;
• Xác định tình trạng đăng ký của thửa đất;
• Thu thập chứng cứ về thời điểm ký;
• Xác định người liên quan;
• Kiểm tra hồ sơ công chứng;
• Thực hiện các thủ tục tố tụng cần thiết trong thời hạn luật định.

Việc để kéo dài có thể khiến việc thu thập chứng cứ trở nên khó khăn hơn, đặc biệt khi người chứng kiến không còn nhớ rõ sự việc hoặc dữ liệu hình ảnh, điện tử không còn được lưu giữ.

---

11. Người bị lừa ký hợp đồng tặng cho đất cần làm gì?

Nếu phát hiện mình bị chuốc rượu hoặc bị lừa để ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, người bị ảnh hưởng nên thực hiện sớm các bước sau.

Bước 1: Thu thập toàn bộ hồ sơ giao dịch

Cần giữ:

• Hợp đồng tặng cho;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Hồ sơ công chứng;
• Phiếu yêu cầu công chứng;
• Các giấy tờ liên quan đến việc sang tên;
• Tin nhắn, email, hình ảnh, video liên quan.

Bước 2: Xác định đất đã sang tên hay chưa

Đây là thông tin rất quan trọng để xác định hướng xử lý tiếp theo.

Bước 3: Thu thập chứng cứ về việc bị chuốc rượu, lừa dối

Đặc biệt chú ý:

• Người chứng kiến;
• Camera;
• Hồ sơ bệnh viện;
• Tin nhắn;
• Cuộc gọi;
• Dữ liệu điện tử;
• Các tài liệu chứng minh tình trạng của người ký trước, trong và sau thời điểm ký.

Bước 4: Xem xét yêu cầu Tòa án

Tùy trường hợp, người có quyền lợi có thể yêu cầu Tòa án:

• Tuyên bố hợp đồng tặng cho vô hiệu;
• Giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu;
• Xác định quyền sử dụng đất;
• Xem xét việc cấp Giấy chứng nhận cho người nhận tặng cho;
• Giải quyết các yêu cầu liên quan khác nếu có.

---

12. Bảng phân biệt các trường hợp

Tình huống	Khả năng pháp lý
Uống rượu nhưng vẫn tỉnh táo, hiểu rõ hợp đồng và tự nguyện ký	Không đương nhiên vô hiệu
Say nhưng không có chứng cứ chứng minh mất khả năng nhận thức, làm chủ hành vi	Khó yêu cầu tuyên vô hiệu chỉ dựa vào lời khai
Bị chuốc rượu đến mức không nhận thức, làm chủ được hành vi	Có căn cứ yêu cầu Tòa án xem xét vô hiệu
Bị đưa thông tin gian dối để ký hợp đồng tặng cho	Có thể phát sinh căn cứ giao dịch do bị lừa dối
Hợp đồng đã công chứng	Không đồng nghĩa tuyệt đối với việc giao dịch không thể bị tuyên vô hiệu
Hợp đồng chưa đăng ký biến động	Cần phân biệt hiệu lực giao dịch với việc chuyển quyền sử dụng đất
Đã sang tên nhưng chứng minh được giao dịch vô hiệu	Có thể yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả giao dịch vô hiệu và các vấn đề đăng ký đất đai liên quan

---

Kết luận

Bị chuốc say rượu để lừa ký hợp đồng tặng cho đất không đồng nghĩa hợp đồng đương nhiên vô hiệu, nhưng nếu chứng minh được tại thời điểm ký hợp đồng người sử dụng đất không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình hoặc giao dịch được xác lập do bị lừa dối thì có căn cứ yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Điểm quan trọng nhất trong những vụ việc này không phải là người ký có uống rượu hay không, mà là tình trạng nhận thức và khả năng làm chủ hành vi của họ tại đúng thời điểm xác lập hợp đồng, cùng với việc có hay không hành vi lừa dối nhằm làm phát sinh giao dịch.

Đặc biệt, hợp đồng đã công chứng hoặc người nhận tặng cho đã hoàn tất thủ tục sang tên cũng không phải là “lá chắn tuyệt đối” nếu giao dịch ban đầu thực sự vô hiệu. Tuy nhiên, người yêu cầu phải có chứng cứ đủ sức thuyết phục để bảo vệ yêu cầu của mình trước Tòa án.

Nếu vụ việc đã phát sinh tranh chấp, cần kiểm tra đồng thời hợp đồng công chứng, hồ sơ sang tên, tình trạng sức khỏe và nhận thức của người ký, người chứng kiến, dữ liệu điện tử và toàn bộ diễn biến trước – trong – sau thời điểm ký hợp đồng. Đây thường là những yếu tố quyết định khả năng bảo vệ quyền sử dụng đất trong vụ án.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org