Cá nhân được Nhà nước giao đất ở có phải nộp tiền sử dụng đất không? Tiền sử dụng đất được tính như thế nào? Đây là vấn đề được nhiều người quan tâm khi thực hiện thủ tục xin giao đất ở hoặc được giao đất tái định cư.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cá nhân được Nhà nước giao đất ở thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, số tiền phải nộp không phải trong mọi trường hợp đều được xác định giống nhau mà còn phụ thuộc vào nguồn gốc đất, mục đích giao đất, diện tích, giá đất và từng trường hợp cụ thể.

1. Cá nhân được giao đất ở có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Căn cứ Điều 119 Luật Đất đai 2024, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong một số trường hợp, trong đó có:

“Cá nhân được giao đất ở.”

Như vậy, về nguyên tắc, cá nhân được Nhà nước giao đất ở thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Quy định này cần được phân biệt với trường hợp Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không thu tiền sử dụng đất, bởi mỗi hình thức sử dụng đất có cơ chế pháp lý và nghĩa vụ tài chính khác nhau.

Đối với cá nhân được giao đất ở, nghĩa vụ tài chính về đất đai về cơ bản được xác định trên cơ sở diện tích đất được giao và giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất, cùng với các yếu tố khác theo quy định pháp luật tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất.

2. Tiền sử dụng đất khi cá nhân được Nhà nước giao đất ở được tính như thế nào?

Cách xác định tiền sử dụng đất hiện nay được thực hiện theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn, trong đó có Nghị định 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi các quy định mới năm 2026.

Về nguyên tắc, trường hợp không phát sinh chi phí xây dựng hạ tầng thuộc trường hợp phải tính vào tiền sử dụng đất, có thể khái quát:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất × Giá đất tính tiền sử dụng đất

Trong đó:

• Diện tích đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định pháp luật đối với từng trường hợp giao đất;
• Giá đất tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định về giá đất;
• Thời điểm tính tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành.

Do đó, không thể chỉ căn cứ vào diện tích đất được giao để xác định chính xác số tiền mà cá nhân phải nộp.

Trường hợp có chi phí xây dựng hạ tầng

Trong một số trường hợp, khi xác định tiền sử dụng đất còn phải xem xét chi phí xây dựng hạ tầng theo hồ sơ và cơ chế tính tiền sử dụng đất áp dụng cho trường hợp cụ thể.

Vì vậy, để xác định chính xác nghĩa vụ tài chính, cần xem xét đồng thời:

1. Quyết định giao đất;
2. Diện tích đất được giao;
3. Mục đích sử dụng đất;
4. Vị trí, loại đất và giá đất áp dụng;
5. Thời điểm có quyết định giao đất;
6. Trường hợp giao đất cụ thể;
7. Các chính sách miễn, giảm hoặc khấu trừ nghĩa vụ tài chính nếu có.

3. Trường hợp cá nhân được giao đất tái định cư có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Có thể phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng việc xác định nghĩa vụ tài chính trong trường hợp giao đất tái định cư có những quy định riêng.

Cần phân biệt giữa:

• Giá trị quyền sử dụng đất được bồi thường;
• Giá trị lô đất tái định cư được Nhà nước giao;
• Khoản tiền sử dụng đất mà người được tái định cư phải nộp;
• Khoản tiền được khấu trừ từ giá trị bồi thường về đất.

Do đó, không nên hiểu đơn giản rằng cứ được giao đất tái định cư thì đương nhiên phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất theo giá thị trường.

Đối với đất tái định cư, thời điểm xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất cũng được pháp luật quy định riêng, gắn với thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh.

4. Có phải mọi trường hợp cá nhân được giao đất đều phải nộp tiền sử dụng đất?

Không nên hiểu quy định tại Điều 119 theo hướng mọi trường hợp Nhà nước giao đất cho cá nhân đều mặc nhiên phải nộp tiền sử dụng đất.

Điều 119 quy định các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 cũng quy định các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại Điều 118.

Vì vậy, khi xác định một cá nhân có phải nộp tiền sử dụng đất hay không, trước hết cần xác định:

Nhà nước giao đất cho cá nhân với mục đích gì và thuộc trường hợp giao đất nào theo Luật Đất đai?

Nếu thuộc trường hợp cá nhân được giao đất ở theo Điều 119 thì về nguyên tắc đây là trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất.

5. Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất được xác định vào thời điểm nào?

Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng bởi giá đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền người sử dụng đất phải nộp.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, thời điểm tính tiền sử dụng đất được xác định theo từng trường hợp cụ thể và gắn với thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc thời điểm khác do pháp luật quy định.

Do đó, người dân không nên lấy giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hoặc giá đất đang được giao dịch trên thị trường để tự tính nghĩa vụ tài chính.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định nghĩa vụ tài chính căn cứ vào hồ sơ đất đai, quyết định giao đất, diện tích, giá đất và các quy định có liên quan.

6. Người dân cần lưu ý gì khi được Nhà nước giao đất ở?

Khi nhận quyết định giao đất ở, người sử dụng đất cần kiểm tra kỹ các thông tin trong quyết định và thông báo nghĩa vụ tài chính, đặc biệt:

• Diện tích đất được giao;
• Mục đích sử dụng đất;
• Thời hạn sử dụng đất;
• Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất;
• Số tiền sử dụng đất phải nộp;
• Các khoản phí, lệ phí và nghĩa vụ tài chính khác;
• Thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Chính sách miễn, giảm hoặc khấu trừ, nếu thuộc trường hợp được áp dụng.

Việc không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn có thể ảnh hưởng đến việc hoàn tất thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

7. Quyền của công dân đối với đất đai

Luật Đất đai 2024 không chỉ quy định nghĩa vụ tài chính mà còn ghi nhận nhiều quyền của công dân trong lĩnh vực đất đai.

Theo Điều 23 Luật Đất đai 2024, công dân có quyền tham gia xây dựng, góp ý và giám sát việc hoàn thiện, tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai; tham gia quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

Đối với người sử dụng đất, Luật Đất đai cũng ghi nhận các quyền như nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền khác theo quy định.

8. Kết luận

Cá nhân được Nhà nước giao đất ở thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Điều 119 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, số tiền sử dụng đất phải nộp không có một mức cố định cho mọi trường hợp. Việc xác định nghĩa vụ tài chính phải căn cứ vào diện tích đất, giá đất, thời điểm tính tiền, trường hợp giao đất và các chính sách miễn, giảm, khấu trừ nếu có.

Đặc biệt, đối với đất tái định cư, đất được giao thông qua đấu giá, đất giao cho cá nhân theo chính sách cụ thể hoặc các trường hợp có cơ chế tài chính đặc thù, cần áp dụng đúng quy định tương ứng thay vì chỉ áp dụng công thức chung.

Nếu bạn đang có quyết định giao đất ở và muốn biết cụ thể phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất, cần đối chiếu trực tiếp hồ sơ và quyết định giao đất để xác định đúng căn cứ tính tiền.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org