Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ năm 2026 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã hướng dẫn việc triển khai Nghị định 49/2026/NĐ-CP, trong đó có nội dung liên quan đến trình tự, thủ tục hành chính về đất đai.

Đáng chú ý, đối với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, Công văn 1153 cung cấp trình tự để các địa phương tham khảo trong quá trình tổ chức thực hiện. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ: Công văn 1153 không phải là văn bản quy phạm pháp luật trực tiếp thay thế các quy định về thủ tục hành chính. Đây là điểm cần lưu ý khi áp dụng trong thực tế.

Bài viết dưới đây phân tích trình tự, hồ sơ và các bước thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành năm 2026.

---

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng thửa đất vào một mục đích khác với mục đích sử dụng đất hiện tại trong những trường hợp pháp luật quy định phải xin phép.

Ví dụ:

• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở;
• Chuyển đất trồng lúa sang đất ở;
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải xin phép.

Không phải mọi trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất đều phải xin phép cơ quan nhà nước. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục, người sử dụng đất cần xác định chính xác loại đất hiện tại, mục đích dự kiến chuyển sang và trường hợp chuyển mục đích có thuộc diện phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép hay không.

---

2. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất năm 2026 gồm những gì?

Theo trình tự được hướng dẫn để tham khảo tại Phụ lục II kèm Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ năm 2026, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm các giấy tờ cơ bản sau:

Thứ nhất, đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất

Người sử dụng đất lập Đơn theo Mẫu số 02 ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP.

Trong đơn cần thể hiện các thông tin cơ bản về người sử dụng đất, thửa đất, mục đích sử dụng hiện tại và mục đích sử dụng đất đề nghị chuyển sang.

Thứ hai, giấy tờ về quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất nộp một trong các giấy tờ phù hợp, chẳng hạn:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được pháp luật công nhận;
• Quyết định giao đất;
• Quyết định cho thuê đất;
• Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền qua các thời kỳ.

Thứ ba, trích lục hoặc trích đo bản đồ địa chính

Hồ sơ có bản trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính theo quy định.

Tùy tình trạng hồ sơ địa chính và yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất có thể phải thực hiện việc trích đo để xác định chính xác vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất.

---

3. Trình tự chuyển mục đích sử dụng đất năm 2026

Về cơ bản, thủ tục có thể được khái quát qua các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Tổ chức, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ và nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định.

Sau khi tiếp nhận, Bộ phận Một cửa chuyển hồ sơ đến cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường để giải quyết.

---

Bước 2: Cơ quan chuyên môn kiểm tra hồ sơ và thực địa

Cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường có trách nhiệm:

• Rà soát hồ sơ;
• Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ;
• Hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hoặc hoàn thiện hồ sơ nếu cần;
• Kiểm tra thực địa đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

Đây là bước quan trọng bởi việc chuyển mục đích không chỉ căn cứ vào giấy tờ mà còn phải xem xét tình trạng thực tế của thửa đất và các điều kiện có liên quan.

---

4. Cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi kiểm tra hồ sơ và các điều kiện liên quan, cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường hoàn thiện hồ sơ để trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền xem xét quyết định.

Hồ sơ trình gồm các tài liệu như:

• Đơn đề nghị;
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất;
• Trích lục hoặc trích đo địa chính;
• Tờ trình theo mẫu;
• Dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu đủ điều kiện, Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

---

5. Xác định nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tùy từng trường hợp, nghĩa vụ tài chính có thể liên quan đến:

• Tiền sử dụng đất;
• Tiền thuê đất;
• Các khoản phải nộp khác theo quy định.

Đối với trường hợp phải xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường chuyển thông tin cần thiết để cơ quan thuế thực hiện việc xác định nghĩa vụ tài chính.

Cơ quan thuế sau đó ban hành thông báo để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý: số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải trường hợp nào cũng giống nhau. Số tiền cụ thể có thể phụ thuộc vào loại đất trước và sau khi chuyển, diện tích, vị trí, thời điểm, giá đất và chính sách tài chính áp dụng tại thời điểm giải quyết.

Nội dung về nghĩa vụ tài chính cần được đối chiếu đồng thời với Nghị định 50/2026/NĐ-CP và các quy định hiện hành có liên quan.

---

6. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan có thẩm quyền, người sử dụng đất thực hiện việc nộp các khoản tiền theo thông báo.

Cơ quan thuế và cơ quan tài chính trong trường hợp có liên quan xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chuyển thông tin kết quả cho cơ quan chuyên môn về nông nghiệp và môi trường.

Đây là một trong những bước quan trọng để hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

---

7. Đăng ký biến động đất đai sau khi chuyển mục đích

Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ cần thiết, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện:

• Đăng ký biến động;
• Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai;
• Chỉnh lý hồ sơ địa chính;
• Trả kết quả cho người sử dụng đất.

Như vậy, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ dừng lại ở việc có quyết định cho phép chuyển mục đích mà còn cần thực hiện các bước đăng ký, cập nhật thông tin đất đai theo quy định.

---

8. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo trình tự được hướng dẫn tại Phụ lục II kèm Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ năm 2026, thời gian thực hiện thủ tục không quá 15 ngày.

Tuy nhiên, khi tư vấn cho khách hàng, cần phân biệt giữa thời gian giải quyết thủ tục hành chính và thời gian thực tế để người sử dụng đất hoàn tất toàn bộ quá trình.

Trên thực tế, thời gian có thể chịu ảnh hưởng bởi:

• Hồ sơ có đầy đủ ngay từ đầu hay không;
• Có phải trích đo địa chính hay không;
• Có phải xác định nghĩa vụ tài chính hay không;
• Thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính;
• Những yếu tố khách quan khác trong quá trình giải quyết.

Do đó, không nên hiểu máy móc rằng mọi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đều hoàn thành toàn bộ quá trình trong đúng 15 ngày.

---

9. Công văn 1153 có phải là căn cứ pháp lý để áp dụng thủ tục không?

Đây là vấn đề rất đáng lưu ý.

Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ năm 2026 là văn bản của Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhằm hướng dẫn, triển khai việc thực hiện Nghị định 49/2026/NĐ-CP và gửi các thủ tục hành chính về đất đai đã được rà soát để các địa phương tham khảo trong quá trình tổ chức thực hiện.

Vì vậy, khi thực hiện thủ tục cụ thể tại địa phương, người dân không nên chỉ căn cứ vào Công văn 1153 mà cần đối chiếu với:

• Luật Đất đai 2024;
• Các nghị định hướng dẫn thi hành;
• Nghị định 49/2026/NĐ-CP;
• Nghị định 50/2026/NĐ-CP về các chính sách, nghĩa vụ tài chính có liên quan;
• Quyết định công bố thủ tục hành chính của cơ quan có thẩm quyền;
• Quy định cụ thể đang được áp dụng tại địa phương.

Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai đang có nhiều thay đổi trong năm 2026.

---

10. Cơ quan nhà nước có được tự đặt thêm thủ tục khi người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất?

Về nguyên tắc, không được tự ý đặt thêm thủ tục ngoài quy định.

Theo quy định về trách nhiệm thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định và công khai kết quả giải quyết.

Do đó, người dân có quyền yêu cầu cơ quan tiếp nhận hướng dẫn rõ:

• Hồ sơ cần nộp;
• Cơ quan tiếp nhận;
• Cơ quan giải quyết;
• Thời hạn giải quyết;
• Nghĩa vụ tài chính;
• Kết quả được nhận.

Nếu cơ quan giải quyết yêu cầu thêm giấy tờ hoặc thủ tục, người sử dụng đất nên yêu cầu xác định rõ căn cứ pháp lý của yêu cầu đó.

---

11. Những vấn đề cần kiểm tra trước khi xin chuyển mục đích sử dụng đất

Không phải cứ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đương nhiên được chuyển sang đất ở hoặc mục đích sử dụng khác.

Trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên kiểm tra ít nhất các vấn đề sau:

Một là, loại đất hiện tại là gì?

Ví dụ:

• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất trồng cây hằng năm;
• Đất trồng lúa;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất ở;
• Các loại đất phi nông nghiệp khác.

Hai là, mục đích dự kiến chuyển sang là gì?

Việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thường được quan tâm nhiều nhất, nhưng điều kiện và căn cứ xem xét phải được xác định theo từng trường hợp cụ thể.

Ba là, thửa đất có phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc căn cứ quy hoạch có liên quan hay không?

Đây thường là vấn đề quyết định khả năng được chấp thuận chuyển mục đích.

Bốn là, diện tích dự kiến chuyển là bao nhiêu?

Việc chuyển toàn bộ hay chỉ chuyển một phần thửa đất sẽ dẫn đến những yêu cầu khác nhau về hồ sơ, trích đo, nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động.

Năm là, số tiền sử dụng đất dự kiến phải nộp

Đây là vấn đề người dân cần đặc biệt quan tâm trước khi làm thủ tục, nhất là đối với trường hợp chuyển diện tích đất lớn sang đất ở.

---

12. Có được chuyển mục đích một phần thửa đất không?

Trong thực tế, nhiều người không có nhu cầu chuyển toàn bộ thửa đất mà chỉ muốn chuyển một phần sang đất ở.

Ví dụ, một hộ gia đình đang có 1.000 m² đất nông nghiệp nhưng chỉ muốn chuyển 200 m² sang đất ở.

Trong trường hợp này cần xác định:

• Phần diện tích xin chuyển;
• Vị trí phần đất xin chuyển;
• Điều kiện chuyển mục đích;
• Yêu cầu về bản đồ, trích đo;
• Khả năng đáp ứng quy hoạch;
• Nghĩa vụ tài chính đối với diện tích được chuyển.

Do đó, không nên tự ý xây dựng hoặc sử dụng phần đất dự kiến chuyển thành đất ở trước khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

---

13. Tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở có được không?

Không nên tự ý sử dụng đất nông nghiệp để xây dựng nhà ở khi chưa được phép chuyển mục đích trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải xin phép.

Việc xây nhà trên đất nông nghiệp không làm phát sinh quyền sử dụng đất ở cho người sử dụng đất.

Thậm chí, người sử dụng đất có thể phải đối mặt với các biện pháp xử lý vi phạm hành chính, buộc khôi phục tình trạng ban đầu hoặc thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Vì vậy, nếu mục tiêu cuối cùng là xây nhà trên đất nông nghiệp, cách an toàn hơn là kiểm tra điều kiện chuyển mục đích và hoàn tất thủ tục trước khi xây dựng.

---

14. Kết luận

Năm 2026, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất tiếp tục được điều chỉnh trong bối cảnh pháp luật đất đai có nhiều thay đổi.

Theo trình tự được hướng dẫn để tham khảo tại Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ, người sử dụng đất cơ bản phải:

Chuẩn bị hồ sơ → Nộp tại Bộ phận Một cửa → Cơ quan chuyên môn kiểm tra hồ sơ và thực địa → Trình Chủ tịch UBND có thẩm quyền → Ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích → Xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính → Đăng ký biến động, cập nhật hồ sơ địa chính → Nhận kết quả.

Thời gian thực hiện theo trình tự tham khảo tại Công văn 1153 là không quá 15 ngày, nhưng thời gian thực tế để hoàn tất toàn bộ thủ tục có thể phụ thuộc vào việc hoàn thiện hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính và các bước đăng ký biến động.

Đặc biệt, Công văn 1153 không nên được hiểu là văn bản duy nhất để xác định thủ tục áp dụng. Khi thực hiện hồ sơ cụ thể, cần đối chiếu với Luật Đất đai 2024, Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP, văn bản công bố thủ tục hành chính và quy định đang được áp dụng tại địa phương.

Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, chuyển mục đích một phần thửa đất hoặc muốn kiểm tra khả năng được phép chuyển mục đích trước khi nộp hồ sơ, cần xem xét cụ thể Giấy chứng nhận, loại đất, diện tích, vị trí thửa đất và căn cứ quy hoạch áp dụng tại địa phương.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org