Thuê nhà là một giao dịch dân sự rất phổ biến nhưng cũng là nguồn phát sinh nhiều tranh chấp: người thuê không trả tiền, tự ý sửa chữa nhà, cho người khác thuê lại; chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn, không trả tiền đặt cọc; hết hợp đồng nhưng người thuê không bàn giao nhà…

Khi thương lượng không đạt kết quả, một trong các bên có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Tuy nhiên, để vụ án được thụ lý và yêu cầu được chấp nhận, điều quan trọng không chỉ là có hợp đồng thuê mà còn phải xác định đúng quan hệ tranh chấp, đúng Tòa án có thẩm quyền và chuẩn bị được chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm cũng như thiệt hại thực tế.

1. Những tranh chấp hợp đồng thuê nhà thường gặp

Hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng thuê tài sản. Theo đó, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn và bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê theo thỏa thuận.

Trong thực tế, tranh chấp có thể phát sinh từ cả hai phía.

Tranh chấp do bên thuê vi phạm

Một số trường hợp thường gặp gồm:

• Không thanh toán hoặc chậm thanh toán tiền thuê;
• Không thanh toán tiền điện, nước, phí quản lý và các chi phí đã thỏa thuận;
• Sử dụng nhà không đúng mục đích;
• Tự ý sửa chữa, cải tạo hoặc làm hư hỏng nhà;
• Cho thuê lại khi không được phép;
• Sử dụng nhà vào hoạt động trái pháp luật;
• Hết thời hạn thuê nhưng không bàn giao lại nhà;
• Tự ý chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc.

Tranh chấp do bên cho thuê vi phạm

Ngược lại, bên thuê cũng có thể khởi kiện khi bên cho thuê:

• Tự ý lấy lại nhà khi thời hạn thuê chưa kết thúc;
• Đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ;
• Không bảo đảm quyền sử dụng ổn định của bên thuê;
• Không sửa chữa nhà trong trường hợp thuộc nghĩa vụ của bên cho thuê;
• Tự ý tăng giá thuê trái thỏa thuận;
• Không hoàn trả tiền đặt cọc khi hợp đồng chấm dứt và không có căn cứ để giữ cọc;
• Cho thuê nhà nhưng không bảo đảm quyền cho thuê, dẫn đến bên thuê không thể sử dụng nhà theo thỏa thuận.

Khi tranh chấp xảy ra, cần đọc toàn bộ hợp đồng thay vì chỉ xem một điều khoản riêng lẻ. Nhiều vụ án thuê nhà thực chất đồng thời phát sinh nhiều yêu cầu: chấm dứt hợp đồng, bàn giao nhà, thanh toán tiền thuê còn thiếu, hoàn trả tiền đặt cọc, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.

2. Có bắt buộc hòa giải trước khi kiện tranh chấp thuê nhà không?

Đối với tranh chấp hợp đồng thuê nhà thông thường, pháp luật tố tụng dân sự không đặt ra thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã như một điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện.

Do đó, nếu đã phát sinh tranh chấp và có căn cứ khởi kiện, bên bị xâm phạm quyền lợi có thể nộp đơn trực tiếp đến Tòa án có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trước khi khởi kiện vẫn nên gửi:

• Thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ;
• Thông báo thanh toán tiền thuê;
• Thông báo chấm dứt hợp đồng;
• Yêu cầu bàn giao nhà;
• Yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc;
• Biên bản làm việc hoặc đề nghị thương lượng.

Những tài liệu này không chỉ tạo cơ hội giải quyết tranh chấp mà còn có thể trở thành chứng cứ quan trọng để xác định bên nào vi phạm, thời điểm phát sinh vi phạm và việc bên vi phạm đã được yêu cầu thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện.

3. Khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà tại Tòa án nào?

Đây là nội dung cần đặc biệt lưu ý vì cơ cấu Tòa án hiện nay đã thay đổi.

Từ ngày 01/7/2025, không còn xác định thẩm quyền sơ thẩm theo cách cũ là “Tòa án nhân dân cấp huyện” đối với loại tranh chấp này.

Về nguyên tắc, tranh chấp hợp đồng thuê nhà thuộc nhóm tranh chấp về giao dịch, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Thẩm quyền sơ thẩm hiện nay được xác định tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.

Xác định theo nơi cư trú hoặc trụ sở của bị đơn

Thông thường:

• Nếu bị đơn là cá nhân: xác định Tòa án theo nơi bị đơn cư trú, làm việc;
• Nếu bị đơn là tổ chức: xác định theo nơi tổ chức đặt trụ sở.

Các bên cũng có thể có thỏa thuận bằng văn bản về Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc đặt trụ sở trong trường hợp pháp luật cho phép.

Có thể khởi kiện tại nơi thực hiện hợp đồng

Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng, pháp luật tố tụng còn cho phép nguyên đơn lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện để yêu cầu giải quyết.

Điều này có ý nghĩa thực tế đối với hợp đồng thuê nhà.

Ví dụ:

A cư trú tại địa phương X nhưng cho B thuê căn nhà tại địa phương Y. B không thanh toán tiền thuê và phát sinh tranh chấp.

Khi xác định Tòa án có thẩm quyền, không nên mặc nhiên cho rằng chỉ có thể kiện tại nơi B cư trú. Cần xem xét quy định về quyền lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện.

Đặc biệt, cần phân biệt giữa tranh chấp phát sinh từ hợp đồng có liên quan đến bất động sản và tranh chấp mà chính bất động sản là đối tượng tranh chấp, bởi cách xác định thẩm quyền theo lãnh thổ có thể khác nhau.

4. Có người nước ngoài thì có phải kiện tại TAND cấp tỉnh không?

Không nên tiếp tục áp dụng cách hiểu cũ rằng:

“Cứ có đương sự là người nước ngoài thì vụ án sơ thẩm thuộc TAND cấp tỉnh.”

Sau khi pháp luật tố tụng và tổ chức hệ thống Tòa án được sửa đổi từ ngày 01/7/2025, việc xác định thẩm quyền phải căn cứ vào quy định hiện hành về TAND khu vực và TAND cấp tỉnh, đồng thời xem xét cụ thể yếu tố nước ngoài, nơi cư trú của đương sự, tài sản, việc thu thập chứng cứ và yêu cầu ủy thác tư pháp nếu có.

Do đó, với hợp đồng thuê nhà có người nước ngoài, doanh nghiệp nước ngoài hoặc một bên đang sinh sống ở nước ngoài, nên kiểm tra riêng thẩm quyền trước khi nộp đơn thay vì áp dụng máy móc quy định trước năm 2025.

5. Khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án giải quyết những gì?

Tùy hành vi vi phạm và nội dung hợp đồng, nguyên đơn có thể đưa ra một hoặc nhiều yêu cầu.

Yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Khi có căn cứ chấm dứt hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật, một bên có thể yêu cầu Tòa án xác định hợp đồng đã chấm dứt.

Buộc trả lại nhà

Đây là yêu cầu thường gặp khi hợp đồng đã hết hạn hoặc đã chấm dứt hợp pháp nhưng bên thuê vẫn tiếp tục chiếm giữ, sử dụng nhà.

Yêu cầu thanh toán tiền thuê còn thiếu

Chủ nhà cần chứng minh:

• Mức tiền thuê;
• Kỳ thanh toán;
• Thời gian chưa thanh toán;
• Các khoản đã thanh toán;
• Số tiền còn nợ.

Không nên chỉ ghi chung chung rằng “bị đơn nợ tiền thuê” mà cần lập bảng tính cụ thể theo từng tháng hoặc từng kỳ thanh toán.

Yêu cầu trả tiền đặt cọc

Nếu bên cho thuê giữ tiền đặt cọc nhưng người thuê cho rằng việc giữ cọc không có căn cứ, người thuê có thể yêu cầu Tòa án buộc hoàn trả.

Ngược lại, chủ nhà có thể viện dẫn thỏa thuận đặt cọc để yêu cầu xử lý tiền cọc nếu bên thuê vi phạm.

Việc tiền đặt cọc có bị mất, phải hoàn trả hay phải chịu hậu quả khác không thể kết luận chỉ dựa vào tên gọi “tiền cọc”, mà phải xem mục đích đặt cọc, điều khoản hợp đồng và nguyên nhân khiến giao dịch không tiếp tục thực hiện.

Phạt vi phạm

Nếu hợp đồng có thỏa thuận về phạt vi phạm và thỏa thuận đó có hiệu lực, bên bị vi phạm có thể yêu cầu áp dụng.

Bồi thường thiệt hại

Bên yêu cầu bồi thường phải chứng minh được căn cứ phát sinh trách nhiệm và thiệt hại mà mình yêu cầu.

Ví dụ, chủ nhà cho rằng người thuê làm hư hỏng nội thất thì nên có:

• Biên bản bàn giao ban đầu;
• Hình ảnh trước và sau khi thuê;
• Biên bản kiểm tra hiện trạng;
• Hóa đơn sửa chữa;
• Báo giá;
• Tin nhắn hoặc tài liệu xác nhận tình trạng tài sản.

Nếu chỉ đưa ra một con số bồi thường nhưng không chứng minh được thiệt hại, yêu cầu đó có nguy cơ không được Tòa án chấp nhận toàn bộ.

6. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Một bộ hồ sơ thông thường có thể bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• Hợp đồng thuê nhà và các phụ lục;
• Giấy tờ của người khởi kiện;
• Tài liệu về thông tin, địa chỉ của bị đơn;
• Giấy tờ liên quan đến nhà cho thuê;
• Biên bản bàn giao nhà;
• Chứng từ thanh toán tiền thuê, tiền đặt cọc;
• Sao kê ngân hàng;
• Tin nhắn, email, văn bản trao đổi;
• Thông báo yêu cầu thanh toán;
• Thông báo chấm dứt hợp đồng;
• Biên bản làm việc giữa các bên;
• Hình ảnh, video về hiện trạng nhà;
• Tài liệu chứng minh thiệt hại;
• Các tài liệu, chứng cứ khác liên quan.

Không phải vụ án nào cũng cần toàn bộ những giấy tờ trên. Hồ sơ phải được xây dựng theo yêu cầu khởi kiện cụ thể.

Ví dụ, nếu yêu cầu người thuê trả 300 triệu đồng tiền thuê còn thiếu thì trọng tâm chứng cứ khác với vụ kiện yêu cầu bên thuê bàn giao nhà và bồi thường vì làm hư hỏng công trình.

7. Không có CCCD của bị đơn thì có kiện được không?

Đây là vấn đề người khởi kiện thường lo lắng.

Pháp luật không đặt ra nguyên tắc rằng nguyên đơn phải có bản sao CCCD của bị đơn thì Tòa án mới được thụ lý.

Điều quan trọng là phải cung cấp những thông tin về bị đơn theo yêu cầu của pháp luật tố tụng, đặc biệt là họ tên và địa chỉ cư trú, làm việc hoặc trụ sở để xác định thẩm quyền và thực hiện việc tống đạt.

Vì vậy, việc bài viết hoặc mẫu hồ sơ trên mạng yêu cầu bắt buộc phải có “bản sao CCCD của bị đơn” trong mọi trường hợp là cách hướng dẫn quá cứng nhắc.

8. Nội dung quan trọng của đơn khởi kiện

Đơn khởi kiện phải đáp ứng các nội dung theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trong thực tế, phần quan trọng nhất không phải việc chép lại toàn bộ diễn biến giữa hai bên, mà là trình bày rõ ba vấn đề:

Thứ nhất, quan hệ hợp đồng.

Hai bên ký hợp đồng ngày nào? Thuê căn nhà nào? Giá thuê bao nhiêu? Thời hạn thuê? Tiền đặt cọc? Nghĩa vụ thanh toán?

Thứ hai, hành vi vi phạm.

Ai vi phạm? Vi phạm điều khoản nào? Bắt đầu từ thời điểm nào? Đã được yêu cầu khắc phục hay chưa?

Thứ ba, yêu cầu Tòa án giải quyết.

Ví dụ:

1. Tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà;
2. Buộc bị đơn bàn giao lại căn nhà;
3. Buộc thanh toán 120 triệu đồng tiền thuê còn thiếu;
4. Buộc thanh toán khoản tiền phát sinh do chậm thực hiện nghĩa vụ nếu có căn cứ;
5. Buộc bồi thường 50 triệu đồng chi phí sửa chữa tài sản;
6. Giải quyết tiền đặt cọc theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Yêu cầu càng rõ thì càng thuận lợi cho việc xác định phạm vi giải quyết của Tòa án.

9. Trình tự khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Bước 1: Rà soát hợp đồng và chứng cứ

Trước khi kiện cần xác định:

• Hợp đồng còn hiệu lực hay đã chấm dứt;
• Bên nào vi phạm;
• Có điều khoản phạt vi phạm hay không;
• Có thỏa thuận đặt cọc không;
• Thiệt hại thực tế;
• Số tiền yêu cầu;
• Chứng cứ hiện có.

Bước 2: Xác định đúng Tòa án có thẩm quyền

Cần xác định cả:

• Thẩm quyền theo loại việc;
• Thẩm quyền theo cấp Tòa án;
• Thẩm quyền theo lãnh thổ;
• Quyền lựa chọn Tòa án của nguyên đơn nếu thuộc trường hợp pháp luật quy định.

Bước 3: Nộp đơn và tài liệu, chứng cứ

Đơn khởi kiện được nộp đến Tòa án có thẩm quyền cùng các tài liệu, chứng cứ hiện có.

Bước 4: Xử lý đơn và thụ lý vụ án

Tòa án xem xét đơn. Nếu vụ án thuộc thẩm quyền và đáp ứng điều kiện thụ lý, người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ về tạm ứng án phí theo thông báo, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp.

Sau khi có căn cứ theo quy định, Tòa án thụ lý vụ án.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử và hòa giải

Trong quá trình giải quyết, Tòa án tiến hành các hoạt động tố tụng cần thiết như lấy lời khai, yêu cầu giao nộp chứng cứ, xác minh, xem xét thẩm định tại chỗ nếu cần và tổ chức hòa giải theo quy định.

Nếu các bên thỏa thuận được và đủ điều kiện công nhận, tranh chấp có thể kết thúc mà không phải xét xử toàn bộ nội dung.

Bước 6: Xét xử sơ thẩm

Nếu không hòa giải thành và không thuộc trường hợp đình chỉ hoặc tạm đình chỉ, vụ án được đưa ra xét xử.

Tòa án xem xét chứng cứ và các yêu cầu trong phạm vi vụ án để ban hành bản án.

Bước 7: Kháng cáo, xét xử phúc thẩm

Nếu không đồng ý với bản án sơ thẩm, đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn luật định.

Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị trong thời hạn luật định hoặc bản án phúc thẩm sẽ có hiệu lực theo quy định pháp luật.

10. Một sai lầm thường gặp: có hợp đồng là nghĩ chắc chắn thắng kiện

Trong tranh chấp thuê nhà, hợp đồng chỉ là điểm khởi đầu của việc chứng minh.

Ví dụ, hợp đồng ghi bên thuê phải trả 20 triệu đồng/tháng không có nghĩa chủ nhà chỉ cần đưa hợp đồng ra là đương nhiên được Tòa án buộc bên thuê trả số tiền mà mình yêu cầu.

Chủ nhà còn phải làm rõ:

• Bên thuê đã sử dụng nhà trong thời gian nào;
• Đã thanh toán bao nhiêu;
• Còn thiếu kỳ nào;
• Có thỏa thuận giảm hoặc miễn tiền thuê hay không;
• Hợp đồng đã bị chấm dứt từ thời điểm nào;
• Có khoản tiền nào được cấn trừ hay không.

Tương tự, người thuê cho rằng chủ nhà giữ trái phép 100 triệu đồng tiền đặt cọc cũng phải xem lại điều khoản đặt cọc, nguyên nhân chấm dứt hợp đồng và nghĩa vụ của mình tại thời điểm trả nhà.

Vì vậy, một vụ kiện hợp đồng thuê nhà cần được xây dựng trên ba trụ cột:

Hợp đồng – Hành vi vi phạm – Chứng cứ chứng minh hậu quả và yêu cầu khởi kiện.

Kết luận

Khi xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà, khởi kiện tại Tòa án là một trong những phương thức để bên bị xâm phạm quyền lợi yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Tuy nhiên, trước khi nộp đơn cần đặc biệt chú ý xác định đúng TAND khu vực có thẩm quyền theo cơ cấu Tòa án hiện hành, rà soát toàn bộ điều khoản hợp đồng, xác định chính xác hành vi vi phạm và lượng hóa từng yêu cầu về tiền thuê, tiền đặt cọc, phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại.

Một hồ sơ được chuẩn bị đầy đủ không đơn thuần là có đủ giấy tờ về mặt hình thức. Quan trọng hơn, từng tài liệu phải phục vụ cho việc chứng minh một vấn đề cụ thể trong vụ án và tạo thành một hệ thống chứng cứ thống nhất để bảo vệ yêu cầu của người khởi kiện.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org