Trong các giao dịch mua bán nhà đất, xe, tài sản hoặc chuyển nhượng dự án, các bên thường giao trước một khoản tiền để bảo đảm việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi bên nhận cọc không tiếp tục giao kết hợp đồng, vấn đề được quan tâm nhiều nhất là bên đặt cọc được nhận lại bao nhiêu tiền và có quyền yêu cầu bồi thường thêm hay không.

Nhiều người cho rằng bên nhận cọc vi phạm thì đương nhiên phải trả lại tiền cọc, chịu phạt cọc một khoản tương đương và bồi thường toàn bộ chi phí mà bên đặt cọc đã bỏ ra. Quan điểm ngược lại cho rằng một khi đã áp dụng phạt cọc thì không được yêu cầu bất kỳ khoản bồi thường nào khác.

Cả hai cách hiểu trên đều chưa đầy đủ. Việc bên đặt cọc có được đồng thời yêu cầu trả lại tiền cọc, phạt cọc, phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại hay không phải căn cứ vào nội dung thỏa thuận, nguyên nhân không giao kết hợp đồng, tính hợp pháp của giao dịch và chứng cứ về thiệt hại thực tế.

Bài viết dưới đây phân tích rõ bản chất của đặt cọc, sự khác nhau giữa phạt cọc và phạt vi phạm, điều kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại và những khoản thường được Tòa án chấp nhận hoặc từ chối.

---

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Nghị định số 21/2021/NĐ-CP về thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ;
• Án lệ số 25/2018/AL về trường hợp không phải chịu phạt cọc vì nguyên nhân khách quan;
• Các văn bản pháp luật chuyên ngành áp dụng đối với hợp đồng chính;
• Hợp đồng đặt cọc và tài liệu thỏa thuận của các bên.

---

1. Đặt cọc là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đặt cọc có thể nhằm một trong hai mục đích:

• Bảo đảm việc giao kết hợp đồng chính;
• Bảo đảm việc thực hiện hợp đồng chính;
• Hoặc đồng thời bảo đảm cả việc giao kết và thực hiện hợp đồng nếu các bên thỏa thuận rõ.

Ví dụ, bên mua giao 300 triệu đồng để bảo đảm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 30/8/2026. Đây là đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng.

Nếu hai bên đã ký hợp đồng mua bán nhưng người mua giao thêm một khoản để bảo đảm thanh toán đúng hạn hoặc nhận bàn giao tài sản thì khoản cọc có thể nhằm bảo đảm việc thực hiện hợp đồng.

---

2. Hợp đồng đặt cọc có phải luôn gắn với hợp đồng chính không?

Đặt cọc thường được xác lập để bảo đảm cho một hợp đồng khác, thường gọi là hợp đồng chính. Tuy nhiên, cần phân biệt:

• Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch có quyền và nghĩa vụ riêng;
• Hợp đồng chính là giao dịch mà các bên dự kiến giao kết hoặc đã giao kết;
• Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc không phải trong mọi trường hợp đều phụ thuộc hoàn toàn vào hiệu lực của hợp đồng chính;
• Hậu quả khi hợp đồng chính không được ký còn phụ thuộc lỗi, nguyên nhân và thỏa thuận đặt cọc.

Ví dụ, các bên đặt cọc để mua đất nhưng sau đó phát hiện đất không đủ điều kiện chuyển nhượng. Tòa án phải làm rõ bên nhận cọc có biết tình trạng pháp lý của đất hay không, bên đặt cọc có biết và vẫn chấp nhận hay không, trở ngại có thể khắc phục hay không và nguyên nhân nào trực tiếp làm hợp đồng không được ký.

---

3. Bên nhận cọc vi phạm thì phải trả bao nhiêu?

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải:

• Trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc;
• Trả thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc;
• Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ, bên mua đặt cọc 200 triệu đồng. Nếu bên bán có lỗi từ chối bán và hợp đồng không có thỏa thuận khác thì bên bán phải trả:

• 200 triệu đồng tiền cọc đã nhận;
• 200 triệu đồng tiền phạt cọc;
• Tổng cộng 400 triệu đồng.

Khoản tiền cọc được trả lại không phải là tiền bồi thường hoặc tiền phạt. Đây là tài sản vốn thuộc về bên đặt cọc và được hoàn trả khi mục đích đặt cọc không thực hiện được do lỗi của bên nhận cọc.

---

4. Phạt cọc là gì?

“Phạt cọc” là cách gọi phổ biến đối với hậu quả quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.

Nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và trả thêm một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Phạt cọc có một số đặc điểm:

• Gắn với biện pháp bảo đảm đặt cọc;
• Có thể phát sinh theo quy định pháp luật dù hợp đồng không sử dụng từ “phạt cọc”;
• Không yêu cầu bên bị vi phạm chứng minh thiệt hại đúng bằng số tiền phạt cọc;
• Mức phạt mặc định bằng giá trị tài sản đặt cọc;
• Các bên có quyền thỏa thuận mức khác;
• Chỉ áp dụng khi có căn cứ xác định một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuộc trách nhiệm của họ.

---

5. Phạt cọc có phải là phạt vi phạm không?

Phạt cọc và phạt vi phạm có điểm giống nhau là bên vi phạm có thể phải trả một khoản tiền mà bên kia không cần chứng minh thiệt hại tương ứng.

Tuy nhiên, hai chế định có căn cứ pháp lý và phạm vi áp dụng khác nhau.

Tiêu chí	Phạt cọc	Phạt vi phạm
Căn cứ	Điều 328 Bộ luật Dân sự	Điều 418 Bộ luật Dân sự
Nguồn phát sinh	Hậu quả của biện pháp đặt cọc	Phải có thỏa thuận phạt vi phạm
Điều kiện	Một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuộc trách nhiệm của mình	Có hành vi vi phạm nghĩa vụ thuộc phạm vi điều khoản phạt
Mức áp dụng	Mặc định bằng giá trị cọc, trừ thỏa thuận khác	Do các bên thỏa thuận, trừ luật chuyên ngành có giới hạn
Chứng minh thiệt hại	Không bắt buộc	Không bắt buộc
Mục đích	Bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng	Chế tài đối với vi phạm nghĩa vụ hợp đồng

Do có sự khác nhau này, không nên đồng nhất hoàn toàn phạt cọc với phạt vi phạm để áp dụng máy móc khoản 3 Điều 418 cho mọi tranh chấp đặt cọc.

---

6. Bên nhận cọc vi phạm có phải bồi thường thiệt hại không?

Có thể có, nhưng không phải trong mọi trường hợp.

Theo Điều 360 Bộ luật Dân sự, nếu có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Điều 419 quy định thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng được xác định theo các quy định về thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường lợi ích mà lẽ ra mình được hưởng do hợp đồng mang lại và các chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng, với điều kiện không trùng lặp.

Tuy nhiên, trong tranh chấp đặt cọc, để yêu cầu bồi thường thêm ngoài khoản phạt cọc, bên đặt cọc phải làm rõ ít nhất các vấn đề:

• Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực;
• Bên nhận cọc có hành vi vi phạm;
• Có thiệt hại thực tế phát sinh;
• Thiệt hại là hậu quả trực tiếp của hành vi vi phạm;
• Khoản yêu cầu không trùng với tiền cọc, phạt cọc hoặc khoản phạt khác;
• Bên bị thiệt hại đã áp dụng biện pháp hợp lý để hạn chế tổn thất;
• Hợp đồng không có điều khoản loại trừ bồi thường;
• Việc yêu cầu đồng thời phù hợp với thỏa thuận và cách áp dụng pháp luật trong vụ án cụ thể.

Như vậy, không thể chỉ viện dẫn rằng bên nhận cọc vi phạm rồi yêu cầu thêm một khoản bồi thường bằng đúng tiền cọc mà không chứng minh thiệt hại.

---

7. Có được đồng thời yêu cầu trả cọc, phạt cọc và bồi thường không?

Có thể đặt ra yêu cầu đồng thời, nhưng việc Tòa án chấp nhận toàn bộ hay không phụ thuộc hồ sơ cụ thể.

Bên đặt cọc có thể yêu cầu:

• Trả lại tài sản đặt cọc;
• Phạt cọc theo Điều 328 hoặc theo mức thỏa thuận;
• Bồi thường thiệt hại thực tế;
• Trả lãi do chậm hoàn trả tiền;
• Phạt vi phạm nếu có điều khoản phạt riêng;
• Thực hiện nghĩa vụ khác theo hợp đồng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng thực tiễn xét xử có thể phân biệt khác nhau giữa:

• Phạt cọc theo Điều 328;
• Khoản phạt vi phạm do các bên thỏa thuận;
• Khoản bồi thường thiệt hại;
• Khoản tiền các bên gọi là “bồi thường” nhưng thực chất là phạt cọc;
• Khoản chi phí thực tế nhưng không có chứng từ;
• Khoản lợi nhuận dự kiến chưa đủ chắc chắn.

Vì vậy, hợp đồng nên ghi rõ bên vi phạm phải đồng thời chịu phạt cọc và bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế, hợp lý phát sinh từ hành vi vi phạm.

---

8. Nếu hợp đồng chỉ ghi phạt cọc mà không ghi bồi thường thì sao?

Đây là vấn đề có thể phát sinh nhiều cách lập luận.

Nếu điều khoản chỉ ghi:

“Bên bán vi phạm thì trả lại tiền cọc và chịu phạt một khoản bằng tiền cọc.”

thì trước hết bên vi phạm phải chịu hậu quả đã thỏa thuận.

Đối với yêu cầu bồi thường thêm, Tòa án sẽ xem xét:

• Khoản phạt trong hợp đồng là phạt cọc hay phạt vi phạm;
• Các bên có loại trừ trách nhiệm bồi thường hay không;
• Thiệt hại có thực tế và trực tiếp hay không;
• Khoản bồi thường có trùng với khoản phạt hay không;
• Ý chí chung của các bên khi giao kết;
• Pháp luật áp dụng cho hợp đồng chính;
• Hướng dẫn xét xử có hiệu lực tại thời điểm giải quyết.

Để hạn chế tranh chấp, không nên chỉ sử dụng một câu chung chung. Hợp đồng cần quy định cụ thể hậu quả vi phạm.

---

9. Nếu có điều khoản phạt vi phạm thì có được bồi thường thêm không?

Khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định:

• Các bên có thể thỏa thuận chỉ phạt vi phạm mà không bồi thường;
• Hoặc vừa phạt vi phạm vừa bồi thường;
• Nếu chỉ có thỏa thuận phạt vi phạm mà không thỏa thuận áp dụng đồng thời bồi thường thì bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Do đó, nếu hợp đồng đặt cọc có thêm một điều khoản phạt vi phạm độc lập, các bên nên ghi rõ:

“Khoản phạt vi phạm và phạt cọc không thay thế trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Bên vi phạm phải đồng thời chịu khoản phạt và bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế, trực tiếp, hợp lý phát sinh.”

Nếu không có nội dung áp dụng đồng thời, yêu cầu bồi thường bên cạnh phạt vi phạm có nguy cơ không được chấp nhận. Cách hiểu này cũng được phân tích trong tài liệu nghiên cứu pháp luật của Bộ Tư pháp về Điều 418 Bộ luật Dân sự.

---

10. Những điều kiện để được bồi thường thiệt hại

10.1. Có hành vi vi phạm nghĩa vụ

Bên yêu cầu phải chứng minh bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ, chẳng hạn:

• Từ chối ký hợp đồng dù đã đủ điều kiện;
• Bán tài sản cho người khác;
• Tự ý nâng giá;
• Không hoàn thiện hồ sơ pháp lý như cam kết;
• Cung cấp thông tin không trung thực;
• Không giải chấp tài sản đúng thời hạn;
• Không bàn giao giấy tờ cần thiết;
• Không thực hiện nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng đặt cọc.

10.2. Có thiệt hại thực tế

Thiệt hại không thể chỉ là suy đoán hoặc cảm giác mất cơ hội.

Bên yêu cầu phải chứng minh bằng:

• Hóa đơn;
• Chứng từ chuyển tiền;
• Hợp đồng dịch vụ;
• Biên nhận;
• Tài liệu vay vốn;
• Chứng cứ về thu nhập bị mất;
• Tài liệu định giá;
• Hợp đồng với bên thứ ba;
• Chứng cứ hợp pháp khác.

10.3. Có quan hệ nhân quả

Thiệt hại phải phát sinh trực tiếp từ hành vi vi phạm.

Ví dụ, bên mua thuê đơn vị đo đạc theo yêu cầu của bên bán để chuẩn bị ký chuyển nhượng. Sau đó, bên bán tự ý bán đất cho người khác. Chi phí đo đạc có thể được xem xét vì gắn trực tiếp với việc chuẩn bị hợp đồng.

Ngược lại, chi phí tổ chức tiệc mừng mua nhà hoặc khoản mua sắm nội thất quá sớm có thể không được chấp nhận nếu chưa có căn cứ cho rằng đó là hậu quả tất yếu của hành vi vi phạm.

10.4. Không thuộc trường hợp miễn trách nhiệm

Bên vi phạm có thể không phải bồi thường nếu chứng minh được:

• Vi phạm do sự kiện bất khả kháng;
• Thiệt hại hoàn toàn do lỗi của bên có quyền;
• Vi phạm do thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước mà không thể biết trước;
• Các bên có thỏa thuận miễn trách nhiệm hợp pháp;
• Trường hợp khác theo pháp luật.

10.5. Bên bị thiệt hại đã hạn chế tổn thất

Điều 362 Bộ luật Dân sự yêu cầu bên có quyền áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để thiệt hại không xảy ra hoặc hạn chế thiệt hại.

Nếu biết hợp đồng không thể thực hiện nhưng vẫn tiếp tục phát sinh chi phí không cần thiết, phần thiệt hại tăng thêm có thể không được bồi thường.

---

11. Những khoản thiệt hại có thể yêu cầu

Tùy vụ việc, bên đặt cọc có thể yêu cầu xem xét các khoản sau:

• Chi phí công chứng, chứng thực;
• Chi phí đo đạc, trích lục, thẩm định;
• Chi phí kiểm tra pháp lý theo thỏa thuận;
• Chi phí đi lại hợp lý;
• Chi phí vay vốn trực tiếp phục vụ giao dịch;
• Tiền lãi thực tế phải trả do hành vi vi phạm;
• Chi phí thuê kho, vận chuyển hoặc chuẩn bị nhận tài sản;
• Khoản tiền phải bồi thường cho bên thứ ba do giao dịch không thực hiện;
• Thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút;
• Lợi ích trực tiếp mà lẽ ra được hưởng nếu hợp đồng được thực hiện;
• Chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế hoặc khắc phục thiệt hại.

Mỗi khoản đều phải được chứng minh riêng, không thể liệt kê tổng số tiền mà không có tài liệu.

---

12. Chênh lệch giá nhà đất có được tính là thiệt hại không?

Đây là khoản yêu cầu thường gặp nhưng khó chứng minh.

Ví dụ, bên mua đặt cọc mua đất giá 2 tỷ đồng. Sau khi bên bán vi phạm, giá thị trường tăng lên 2,5 tỷ đồng. Bên mua yêu cầu bồi thường 500 triệu đồng tiền chênh lệch.

Để được xem xét, bên mua cần chứng minh:

• Hợp đồng chính chắc chắn có thể được giao kết và thực hiện;
• Bên bán là bên có lỗi;
• Mức giá thị trường thực tế tại thời điểm phù hợp;
• Thiệt hại không chỉ là lợi nhuận suy đoán;
• Bên mua có đủ khả năng tài chính để hoàn tất giao dịch;
• Khoản lợi ích bị mất có tính trực tiếp và hợp lý;
• Không trùng với khoản phạt cọc.

Chỉ cung cấp tin đăng bán nhà đất trên mạng thường chưa đủ để chứng minh thiệt hại. Có thể cần kết quả định giá, giao dịch so sánh hoặc tài liệu chuyên môn.

---

13. Phạt cọc gấp hai, gấp ba hoặc gấp năm lần có được không?

Khoản 2 Điều 328 cho phép các bên có thỏa thuận khác. Vì vậy, trong quan hệ dân sự thông thường, các bên có thể thỏa thuận:

• Không phạt cọc;
• Phạt bằng 50% tiền cọc;
• Phạt bằng một lần tiền cọc;
• Phạt gấp hai, ba hoặc nhiều lần;
• Mức tiền cố định;
• Cách xử lý khác phù hợp pháp luật.

Tuy nhiên, mức thỏa thuận có thể bị xem xét nếu:

• Vi phạm điều cấm;
• Trái đạo đức xã hội;
• Có dấu hiệu giả tạo;
• Một bên bị lừa dối, cưỡng ép;
• Lợi dụng hoàn cảnh khó khăn hoặc thiếu hiểu biết;
• Thuộc giao dịch chuyên ngành có giới hạn riêng;
• Nội dung không rõ là tổng số tiền phải trả hay chỉ là khoản phạt thêm.

Hợp đồng cần ghi chính xác: bên nhận cọc phải “trả tổng cộng” bao nhiêu hay “trả lại tiền cọc và chịu phạt thêm” bao nhiêu.

---

14. Trường hợp nào bên nhận cọc không phải chịu phạt cọc?

Bên nhận cọc có thể không phải chịu phạt nếu hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện do:

• Lỗi hoàn toàn của bên đặt cọc;
• Cả hai bên cùng có lỗi;
• Sự kiện bất khả kháng;
• Trở ngại khách quan mà các bên không thể biết trước;
• Quyết định của cơ quan có thẩm quyền ngoài khả năng kiểm soát;
• Các bên thống nhất chấm dứt và hoàn trả cọc;
• Hợp đồng có thỏa thuận miễn phạt;
• Không bên nào có lỗi;
• Trường hợp khác theo pháp luật.

Án lệ số 25/2018/AL xác định trường hợp bên nhận cọc không thể hoàn tất thủ tục bán nhà do cơ quan có thẩm quyền chưa xác định quyền sở hữu theo yêu cầu, mà các bên đều không biết trước, thì có thể xác định đây là trở ngại khách quan và không phạt cọc.

---

15. Hai bên cùng có lỗi thì xử lý thế nào?

Nếu cả hai bên cùng có lỗi làm hợp đồng không được ký, Tòa án phải đánh giá mức độ lỗi.

Tùy tình huống, Tòa án có thể:

• Buộc trả lại tiền cọc nhưng không phạt cọc;
• Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phạt;
• Phân bổ trách nhiệm theo mức độ lỗi;
• Giảm phần bồi thường tương ứng lỗi của bên bị thiệt hại;
• Xử lý theo thỏa thuận của các bên.

Ví dụ, bên bán chưa đủ hồ sơ pháp lý nhưng bên mua cũng không thanh toán đúng ngày dù đã được thông báo. Khi đó, không thể mặc nhiên xác định toàn bộ lỗi thuộc một bên.

---

16. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu có được phạt cọc không?

Khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu, nguyên tắc xử lý là các bên khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Khoản phạt cọc có thể không được áp dụng vì giao dịch đặt cọc không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ theo nội dung đã thỏa thuận.

Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo hậu quả của giao dịch vô hiệu.

Cần phân biệt:

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu;
• Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực nhưng bên nhận cọc vi phạm;
• Hợp đồng chính chưa ký do lỗi một bên;
• Hợp đồng chính vô hiệu nhưng đặt cọc vẫn có thể được xem xét độc lập;
• Các bên tự nguyện hủy hoặc chấm dứt hợp đồng.

Nếu xác định sai quan hệ là “vi phạm đặt cọc” trong khi thực chất hợp đồng vô hiệu, yêu cầu phạt cọc có thể bị bác.

---

17. Bên đặt cọc phải chứng minh những gì khi khởi kiện?

Nguyên đơn nên cung cấp:

• Hợp đồng đặt cọc;
• Chứng từ giao nhận tiền;
• Sao kê ngân hàng;
• Tin nhắn, email hoặc ghi âm hợp pháp;
• Tài liệu về thời hạn ký hợp đồng;
• Giấy tờ pháp lý của tài sản;
• Thông báo yêu cầu tiếp tục giao kết;
• Chứng cứ bên nhận cọc từ chối;
• Chứng cứ tài sản đã bán cho người khác;
• Hóa đơn, chứng từ thiệt hại;
• Tài liệu chứng minh khả năng thanh toán;
• Biên bản làm việc hoặc vi bằng;
• Thư yêu cầu hoàn trả tiền;
• Tài liệu về lỗi và quan hệ nhân quả.

Nếu chỉ có giấy đặt cọc nhưng không chứng minh đã giao tiền thì yêu cầu đòi tiền và phạt cọc có thể gặp khó khăn.

---

18. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đặt cọc

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng về nguyên tắc là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Ví dụ, ngày 01/8/2026 là hạn ký hợp đồng nhưng bên bán thông báo không bán nữa. Thời hiệu thường được xem xét từ khi bên mua biết quyền của mình bị xâm phạm, không nhất thiết tính từ ngày ký giấy đặt cọc.

Thời hiệu có thể được bắt đầu lại hoặc không tính một số khoảng thời gian trong trường hợp luật định.

Người có quyền không nên chờ gần hết thời hiệu vì chứng cứ có thể thất lạc, tài sản bị chuyển nhượng và việc thi hành án trở nên khó khăn.

---

19. Kết luận

Khi bên nhận cọc có lỗi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hậu quả mặc định theo Điều 328 Bộ luật Dân sự là phải trả lại tài sản đặt cọc và trả thêm một khoản tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Bên đặt cọc có thể đặt ra yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài khoản phạt cọc. Tuy nhiên, bồi thường không phát sinh tự động. Người yêu cầu phải chứng minh có thiệt hại thực tế, hành vi vi phạm, quan hệ nhân quả và việc đã áp dụng biện pháp hợp lý để hạn chế tổn thất.

Phạt cọc theo Điều 328 cần được phân biệt với phạt vi phạm theo Điều 418. Nếu hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm riêng mà không ghi nhận áp dụng đồng thời bồi thường thiệt hại, bên vi phạm có thể chỉ phải chịu khoản phạt theo thỏa thuận.

Để hạn chế tranh chấp, hợp đồng đặt cọc nên quy định rõ việc bên vi phạm phải trả lại tiền cọc, chịu phạt cọc, phạt vi phạm nếu có, bồi thường thiệt hại thực tế và trả lãi chậm thanh toán. Các khoản chế tài phải được mô tả riêng, tránh cách ghi chung chung như “đền cọc gấp đôi” hoặc “bồi thường mọi thiệt hại” mà không xác định cách tính.

Khi tranh chấp đã phát sinh, cần xác định đúng hợp đồng có hiệu lực hay vô hiệu, bên nào có lỗi, nguyên nhân không giao kết, thiệt hại thực tế và chứng cứ thanh toán. Đây là những yếu tố quyết định yêu cầu trả cọc, phạt cọc và bồi thường có được Tòa án chấp nhận hay không.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org