Trong thực tế, nhiều cha mẹ muốn tặng cho nhà, đất cho con ngay từ khi con chưa đủ 18 tuổi nhằm bảo đảm tài sản, chuẩn bị nơi ở hoặc phòng ngừa những tranh chấp có thể phát sinh trong tương lai. Tuy nhiên, do người chưa thành niên chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nên việc ký kết hợp đồng, công chứng và đăng ký sang tên không được thực hiện giống như đối với người đã thành niên.

Một trong những vấn đề phức tạp nhất là trường hợp cha mẹ đồng thời là chủ sử dụng đất và là người đại diện theo pháp luật của con. Khi đó, cha mẹ có thể rơi vào tình trạng vừa là bên tặng cho, vừa đại diện cho bên nhận tặng cho, làm phát sinh xung đột lợi ích và vướng mắc trong hoạt động công chứng.

Bài viết dưới đây phân tích điều kiện tặng cho đất cho người chưa thành niên, cách ký hợp đồng theo từng độ tuổi, thủ tục sang tên, nghĩa vụ thuế, việc quản lý tài sản của con và những rủi ro pháp lý cần lưu ý.

---

Căn cứ pháp lý

• Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014;
• Luật Đất đai năm 2024;
• Luật Công chứng năm 2024;
• Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn;
• Nghị định số 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Các văn bản sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn thi hành có liên quan.

---

1. Người chưa thành niên là người bao nhiêu tuổi?

Theo Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015, người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi.

Pháp luật phân chia người chưa thành niên thành ba nhóm tuổi với mức độ tham gia giao dịch dân sự khác nhau:

• Người chưa đủ 06 tuổi;
• Người từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi;
• Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi.

Việc xác định đúng nhóm tuổi rất quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến người ký hợp đồng tặng cho và cách thể hiện tư cách của người con trong văn bản công chứng.

---

2. Con chưa đủ 18 tuổi có được đứng tên Sổ đỏ không?

Có. Pháp luật đất đai không quy định người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bắt buộc phải đủ 18 tuổi.

Người chưa thành niên vẫn có quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất thông qua:

• Được cha mẹ tặng cho;
• Được ông bà hoặc người khác tặng cho;
• Được hưởng thừa kế;
• Được hình thành tài sản từ nguồn tài sản riêng khác;
• Trường hợp khác theo quy định pháp luật.

Khi thủ tục tặng cho và đăng ký biến động được hoàn tất, người con có thể được ghi tên trên Giấy chứng nhận với tư cách người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Việc con chưa đủ 18 tuổi chỉ làm hạn chế khả năng tự mình xác lập, thực hiện giao dịch chứ không làm mất quyền được sở hữu hoặc sử dụng tài sản.

---

3. Cha mẹ có được tặng cho đất cho con chưa thành niên không?

Về nguyên tắc, cha mẹ được quyền tặng cho quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho con chưa thành niên nếu:

• Thửa đất đủ điều kiện thực hiện quyền tặng cho;
• Việc tặng cho hoàn toàn tự nguyện;
• Hợp đồng được lập đúng hình thức;
• Việc đại diện cho con được thực hiện đúng quy định;
• Không nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản;
• Không xâm phạm quyền của người thứ ba;
• Hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên.

Như vậy, việc người con chưa thành niên không phải là căn cứ để cơ quan công chứng hoặc cơ quan đăng ký đất đai từ chối toàn bộ giao dịch.

Vấn đề cần giải quyết chủ yếu là ai sẽ xác lập, ký kết hoặc đồng ý giao dịch thay cho người con.

---

4. Người chưa thành niên nhận tặng cho đất như thế nào?

4.1. Trẻ chưa đủ 06 tuổi

Giao dịch dân sự của người chưa đủ 06 tuổi do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

Do đó, trẻ chưa đủ 06 tuổi không tự mình ký hợp đồng nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Người đại diện theo pháp luật phải tham gia xác lập giao dịch cho trẻ.

4.2. Trẻ từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi

Người từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi có thể tự mình xác lập một số giao dịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi.

Tuy nhiên, nhận tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch liên quan đến bất động sản, không phải giao dịch sinh hoạt thông thường. Vì vậy, giao dịch phải được người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

4.3. Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi

Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể tự mình xác lập, thực hiện nhiều giao dịch dân sự.

Đối với giao dịch liên quan đến bất động sản, người này phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

Trong thực tế công chứng, người từ đủ 15 tuổi có thể trực tiếp tham gia ký hợp đồng với tư cách bên nhận tặng cho, đồng thời cha, mẹ hoặc người đại diện thể hiện ý kiến đồng ý. Tuy nhiên, cách thể hiện cụ thể còn phụ thuộc nội dung giao dịch, tình trạng đại diện và đánh giá của công chứng viên.

---

5. Ai là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên?

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, cha và mẹ là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Cha mẹ có trách nhiệm:

• Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của con;
• Đại diện cho con trong giao dịch dân sự;
• Quản lý tài sản riêng của con theo quy định;
• Không được lợi dụng việc đại diện để chiếm đoạt tài sản;
• Không xác lập giao dịch gây bất lợi cho con;
• Phải ưu tiên lợi ích của con khi thực hiện quyền đại diện.

Tuy nhiên, người đại diện không được nhân danh người được đại diện để xác lập giao dịch với chính mình hoặc với người khác mà mình cũng là người đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Đây chính là nguyên nhân làm phát sinh vướng mắc khi cha mẹ vừa tặng cho đất, vừa muốn đại diện cho con nhận tặng cho.

---

6. Cha hoặc mẹ tặng tài sản riêng cho con chưa thành niên

Đây là trường hợp tương đối thuận lợi.

Ví dụ, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của người cha. Người cha là bên tặng cho, người mẹ có thể đại diện cho con chưa thành niên nhận tặng cho nếu không có xung đột quyền lợi và đáp ứng đầy đủ điều kiện đại diện.

Hợp đồng có thể xác định:

• Người cha là bên tặng cho;
• Người con là bên nhận tặng cho;
• Người mẹ đại diện theo pháp luật cho con;
• Nội dung tặng cho, bàn giao và đăng ký sang tên;
• Quyền, nghĩa vụ quản lý tài sản sau khi tặng cho.

Tương tự, nếu đất là tài sản riêng của người mẹ thì người cha có thể đại diện cho con nhận tặng cho.

Để chứng minh đất là tài sản riêng, người tặng cho có thể phải cung cấp:

• Giấy chứng nhận đứng tên riêng;
• Giấy tờ chứng minh có trước hôn nhân;
• Văn bản tặng cho riêng hoặc thừa kế riêng;
• Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung;
• Văn bản xác nhận tài sản riêng của vợ chồng;
• Bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án;
• Tài liệu hợp pháp khác.

Việc Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người không phải lúc nào cũng đủ để kết luận đó là tài sản riêng. Nếu đất được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn có thể là tài sản chung dù chỉ đứng tên vợ hoặc chồng.

---

7. Cha mẹ cùng sở hữu đất có tặng cho con chưa thành niên được không?

Không nên kết luận rằng trường hợp này hoàn toàn không thể thực hiện.

Cha mẹ là đồng chủ sử dụng đất vẫn có quyền định đoạt tài sản chung để tặng cho con. Tuy nhiên, khó khăn nằm ở việc cả cha và mẹ đều là bên tặng cho, trong khi cha mẹ cũng là người đại diện theo pháp luật của con.

Nếu cha mẹ đồng thời ký thay con nhận tặng cho thì có thể vi phạm nguyên tắc người đại diện không được giao dịch với chính mình.

Tùy độ tuổi của người con và hồ sơ cụ thể, có thể xem xét các phương án sau:

7.1. Con từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi trực tiếp tham gia hợp đồng

Người con có thể trực tiếp ký với tư cách bên nhận tặng cho và được người đại diện đồng ý theo quy định về giao dịch bất động sản.

Phương án này có thể hạn chế tình trạng cha mẹ nhân danh con giao dịch với chính mình, nhưng công chứng viên vẫn phải đánh giá:

• Khả năng nhận thức của người con;
• Tính tự nguyện;
• Phạm vi đồng ý của người đại diện;
• Nguy cơ xung đột lợi ích;
• Cách thể hiện chữ ký trong hợp đồng;
• Quy định nội bộ và hướng dẫn nghiệp vụ công chứng.

7.2. Xác định người đại diện phù hợp cho giao dịch

Nếu người con còn nhỏ và không thể tự mình tham gia, gia đình cần trao đổi trước với tổ chức hành nghề công chứng về phương án đại diện.

Trong trường hợp cha mẹ đều có xung đột lợi ích, có thể phải xác định một người đại diện khác cho riêng giao dịch theo trình tự pháp luật, thay vì để chính bên tặng cho ký thay bên nhận.

Việc cử người đại diện khác không thể chỉ thực hiện bằng một giấy ủy quyền tùy ý, bởi cha mẹ không được dùng việc ủy quyền để né tránh giới hạn đại diện hoặc chuyển giao quyền đại diện trái pháp luật.

7.3. Chờ con đủ điều kiện tự xác lập giao dịch

Nếu hồ sơ đại diện chưa thể giải quyết an toàn, cha mẹ có thể lựa chọn chờ người con đủ 18 tuổi để trực tiếp ký hợp đồng.

Đây là phương án đơn giản hơn về thủ tục nhưng có thể không phù hợp nếu gia đình cần sang tên ngay vì lý do tài sản, sức khỏe hoặc hoàn cảnh khác.

7.4. Lập di chúc thay cho tặng cho ngay

Cha mẹ có thể cân nhắc lập di chúc để lại đất cho con thay vì tặng cho khi con còn quá nhỏ.

Tuy nhiên, di chúc chỉ phát sinh hiệu lực sau khi người lập di chúc chết và vẫn có thể phát sinh quyền của người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc. Vì vậy, di chúc không hoàn toàn thay thế tặng cho.

Do cách áp dụng về đại diện có thể khác nhau giữa từng hồ sơ, gia đình nên cung cấp trước Giấy chứng nhận, giấy tờ hôn nhân và thông tin tuổi của con cho công chứng viên để được kiểm tra trước khi soạn hợp đồng.

---

8. Ông bà tặng cho đất cho cháu chưa thành niên

Trường hợp ông bà tặng cho đất cho cháu thường ít phát sinh xung đột đại diện hơn.

Ông bà là bên tặng cho, cha hoặc mẹ có thể đại diện cho người con nhận tặng cho, nếu cha mẹ không đồng thời là bên tặng cho và không có lợi ích đối lập với con.

Hợp đồng cần ghi rõ:

• Thông tin ông bà là bên tặng cho;
• Thông tin cháu là bên nhận;
• Cha hoặc mẹ đại diện cho cháu;
• Quan hệ giữa các bên;
• Phạm vi quyền sử dụng đất;
• Việc tặng cho riêng người cháu;
• Điều kiện tặng cho nếu có;
• Trách nhiệm đăng ký sang tên.

Nếu cha mẹ của trẻ có tranh chấp, ly hôn hoặc một người không đồng ý nhận tài sản cho con thì cần xem xét quyền đại diện và lợi ích tốt nhất của trẻ trong từng trường hợp.

---

9. Điều kiện của quyền sử dụng đất được tặng cho

Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau:

9.1. Có Giấy chứng nhận

Thửa đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ các trường hợp đặc biệt được Luật Đất đai quy định.

9.2. Đất không có tranh chấp

Đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng:

• Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;
• Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực;
• Quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài có hiệu lực;
• Hình thức giải quyết hợp pháp khác.

9.3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên

Đất không được bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự.

9.4. Đất còn thời hạn sử dụng

Đối với loại đất có thời hạn, việc tặng cho chỉ được thực hiện trong thời hạn sử dụng còn lại.

9.5. Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

Quyền sử dụng đất không được thuộc đối tượng đang bị Tòa án áp dụng biện pháp cấm chuyển dịch, cấm thay đổi hiện trạng hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời khác.

9.6. Đáp ứng điều kiện riêng của từng loại đất

Ngoài các điều kiện chung, một số loại đất hoặc chủ thể nhận tặng cho còn phải đáp ứng điều kiện riêng, chẳng hạn:

• Đất nông nghiệp;
• Đất trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
• Đất của đồng bào dân tộc thiểu số được hưởng chính sách hỗ trợ;
• Đất thuộc dự án đầu tư;
• Đất có hạn chế chuyển nhượng hoặc tặng cho;
• Trường hợp người nhận không thuộc đối tượng được nhận quyền sử dụng đất.

---

10. Hợp đồng tặng cho có bắt buộc công chứng không?

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Các bên có thể lựa chọn:

• Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng;
• Chứng thực tại UBND cấp xã có thẩm quyền nếu thuộc trường hợp được chứng thực;
• Phương thức điện tử nếu pháp luật và hạ tầng cho phép.

Trong thực tế, hồ sơ có người chưa thành niên thường phức tạp về đại diện nên các bên nên thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng để được kiểm tra đầy đủ năng lực chủ thể, nguồn gốc tài sản và xung đột lợi ích.

Hợp đồng viết tay không công chứng, chứng thực có nguy cơ không đáp ứng điều kiện về hình thức và không thể sử dụng để đăng ký sang tên.

---

11. Hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho

Hồ sơ thường gồm:

• Dự thảo hợp đồng tặng cho nếu đã soạn;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Căn cước hoặc hộ chiếu của bên tặng cho;
• Giấy khai sinh của người con;
• Căn cước của con nếu đã được cấp;
• Giấy chứng nhận kết hôn của cha mẹ;
• Giấy tờ chứng minh tài sản riêng hoặc tài sản chung;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ, con;
• Thông tin cư trú nếu chưa khai thác được từ cơ sở dữ liệu;
• Giấy tờ về người đại diện;
• Văn bản đồng ý của người đại diện trong trường hợp cần thiết;
• Giấy tờ về hiện trạng nhà, tài sản gắn liền với đất;
• Tài liệu khác theo yêu cầu kiểm tra hợp pháp.

Công chứng viên có quyền yêu cầu làm rõ khi:

• Có nghi ngờ về năng lực hành vi;
• Có dấu hiệu bị ép buộc;
• Thông tin tài sản không thống nhất;
• Người đại diện có xung đột lợi ích;
• Đất có dấu hiệu tranh chấp;
• Giấy tờ có dấu hiệu giả mạo;
• Điều kiện tặng cho không rõ ràng.

---

12. Trình tự tặng cho đất cho con chưa thành niên

Bước 1: Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất

Cha mẹ cần kiểm tra:

• Giấy chứng nhận;
• Chủ sử dụng đất;
• Nguồn gốc tài sản chung hoặc riêng;
• Thời hạn sử dụng;
• Thông tin quy hoạch;
• Tranh chấp;
• Thế chấp;
• Kê biên hoặc biện pháp ngăn chặn;
• Nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành.

Bước 2: Xác định cách thức đại diện cho con

Cần căn cứ độ tuổi của con và chủ thể tặng cho để xác định:

• Con có trực tiếp ký hay không;
• Cha hoặc mẹ nào đại diện;
• Có xung đột lợi ích hay không;
• Có cần người đại diện khác hay không;
• Công chứng viên có chấp nhận phương án dự kiến hay không.

Bước 3: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Các bên ký hợp đồng trước mặt công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực.

Người ký phải đọc, hiểu nội dung và thể hiện ý chí tự nguyện. Nếu người con đủ độ tuổi nhận thức, công chứng viên có thể trao đổi trực tiếp để xác định mong muốn của người con.

Bước 4: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Các bên thực hiện hồ sơ thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản nghĩa vụ liên quan.

Bước 5: Đăng ký biến động sang tên

Hồ sơ được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai có thẩm quyền, chẳng hạn:

• Trung tâm Phục vụ hành chính công;
• Văn phòng đăng ký đất đai;
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
• Địa điểm tiếp nhận theo quy định của địa phương;
• Cổng dịch vụ công nếu thủ tục được cung cấp trực tuyến.

Bước 6: Nhận Giấy chứng nhận

Sau khi hồ sơ hợp lệ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai thực hiện cập nhật biến động hoặc cấp Giấy chứng nhận đứng tên người con.

---

13. Hồ sơ đăng ký sang tên cho con chưa thành niên

Hồ sơ cơ bản có thể gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai;
• Hợp đồng tặng cho đã công chứng hoặc chứng thực;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy khai sinh của người con;
• Giấy tờ của người đại diện;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí;
• Văn bản đại diện hoặc đồng ý giao dịch;
• Trích đo địa chính nếu thuộc trường hợp phải đo đạc;
• Tài liệu khác theo yêu cầu hợp pháp của hồ sơ.

Nếu chỉ tặng cho một phần thửa đất thì phải thực hiện đo đạc, tách thửa và đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu, lối đi, hạ tầng và quy định của địa phương.

---

14. Giấy chứng nhận ghi tên người con như thế nào?

Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, không phụ thuộc việc người đó đã đủ 18 tuổi hay chưa.

Thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện họ tên, năm sinh, số định danh hoặc giấy tờ nhân thân của người con theo dữ liệu hiện có.

Tùy cách thể hiện và quy định tại thời điểm cấp, thông tin về người đại diện có thể được ghi nhận trong hồ sơ địa chính hoặc nội dung có liên quan, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người con.

Cha mẹ không trở thành đồng sở hữu chỉ vì đang đại diện hoặc quản lý tài sản cho con.

---

15. Tặng cho đất giữa cha mẹ và con có được miễn thuế không?

Thu nhập từ nhận tặng cho bất động sản giữa cha mẹ và con thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu chứng minh được quan hệ.

Quan hệ được miễn gồm:

• Cha đẻ với con đẻ;
• Mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi với con nuôi;
• Mẹ nuôi với con nuôi.

Để được miễn, hồ sơ cần có giấy tờ như:

• Giấy khai sinh;
• Quyết định công nhận nuôi con nuôi;
• Trích lục hộ tịch;
• Giấy tờ khác chứng minh quan hệ.

Nếu người tặng cho là cha dượng, mẹ kế hoặc người có quan hệ chăm sóc nhưng chưa xác lập quan hệ nuôi con nuôi hợp pháp thì không đương nhiên thuộc diện miễn theo quan hệ cha mẹ, con.

---

16. Có được miễn lệ phí trước bạ không?

Nhà, đất nhận tặng cho giữa cha mẹ và con thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo quy định nếu có đủ giấy tờ chứng minh quan hệ.

Tuy được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, người thực hiện thủ tục vẫn có thể phải nộp:

• Phí công chứng;
• Thù lao soạn thảo, sao chụp;
• Phí đo đạc;
• Phí thẩm định hồ sơ;
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận;
• Phí trích lục bản đồ;
• Chi phí dịch vụ bưu chính;
• Các khoản thu hợp pháp khác.

---

17. Tài sản được tặng cho có phải tài sản riêng của con không?

Quyền sử dụng đất được cha mẹ hoặc người khác tặng cho riêng người con là tài sản riêng của con.

Tài sản này không phải tài sản của cha mẹ và không thuộc khối tài sản chung của vợ chồng cha mẹ.

Cha mẹ có thể quản lý tài sản theo pháp luật nhưng không được:

• Tự ý chiếm hữu làm tài sản riêng;
• Bán hoặc thế chấp vì mục đích cá nhân;
• Tặng cho người khác trái lợi ích của con;
• Dùng tài sản để trả nợ riêng;
• Định đoạt mà không tuân thủ điều kiện pháp luật;
• Cản trở con nhận lại tài sản khi đủ điều kiện tự quản lý.

---

18. Ai quản lý đất của con chưa thành niên?

Theo Luật Hôn nhân và gia đình, con từ đủ 15 tuổi trở lên có thể tự mình quản lý tài sản riêng hoặc nhờ cha mẹ quản lý.

Tài sản riêng của con dưới 15 tuổi hoặc con mất năng lực hành vi dân sự do cha mẹ quản lý.

Cha mẹ có thể ủy quyền cho người khác quản lý tài sản của con.

Trong một số trường hợp, cha mẹ không quản lý tài sản riêng của con, chẳng hạn:

• Con đang được giám hộ theo quy định;
• Người tặng cho hoặc để lại thừa kế chỉ định người khác quản lý;
• Trường hợp pháp luật có quy định khác;
• Cha mẹ bị hạn chế quyền đối với con;
• Có xung đột lợi ích nghiêm trọng;
• Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định người quản lý khác.

Người tặng cho có thể ghi nhận trong hợp đồng việc chỉ định người quản lý tài sản, nhưng nội dung này phải hợp pháp và không hạn chế trái pháp luật quyền sở hữu của người con.

---

19. Cha mẹ có được bán đất đã tặng cho con không?

Sau khi sang tên, quyền sử dụng đất thuộc về người con. Cha mẹ không còn quyền bán với tư cách chủ sử dụng đất.

Nếu con chưa thành niên, việc định đoạt tài sản của con phải được thực hiện theo quy định về đại diện và quản lý tài sản.

Cha mẹ chỉ được định đoạt tài sản của con vì lợi ích của con và phải xem xét độ tuổi:

• Đối với con dưới 15 tuổi, cha mẹ thực hiện với tư cách đại diện nhưng phải vì lợi ích của con;
• Đối với con từ đủ 09 tuổi trở lên, khi định đoạt tài sản có thể phải xem xét nguyện vọng của con theo quy định hôn nhân và gia đình;
• Đối với con từ đủ 15 tuổi, người con có mức độ tự chủ cao hơn trong quản lý tài sản;
• Giao dịch bất động sản vẫn phải đáp ứng yêu cầu về sự đồng ý hoặc đại diện theo Bộ luật Dân sự.

Nếu cha mẹ tự ý chuyển nhượng đất của con để phục vụ mục đích cá nhân, giao dịch có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu và cha mẹ có thể phải hoàn trả tài sản, bồi thường thiệt hại.

---

20. Cha mẹ có được thế chấp đất của con để vay tiền không?

Việc thế chấp tài sản của con chưa thành niên phải được xem xét rất chặt chẽ.

Cha mẹ không được lấy đất của con để bảo đảm khoản vay riêng nếu việc thế chấp không nhằm bảo vệ quyền, lợi ích của con.

Ngân hàng và tổ chức công chứng thường phải kiểm tra:

• Mục đích vay vốn;
• Lợi ích mà người con nhận được;
• Tư cách đại diện;
• Nguy cơ xung đột lợi ích;
• Độ tuổi và ý kiến của người con;
• Khả năng phát sinh thiệt hại;
• Điều kiện pháp luật khác.

Nếu khoản vay phục vụ nhu cầu riêng của cha mẹ và có nguy cơ làm mất tài sản của con thì giao dịch có thể không được công chứng hoặc bị tranh chấp sau này.

---

21. Tặng cho có điều kiện được không?

Cha mẹ có thể tặng cho đất có điều kiện, miễn điều kiện không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.

Các điều kiện thường gặp:

• Dành quyền sử dụng, cư trú cho cha mẹ đến hết đời;
• Không được chuyển nhượng trong thời hạn nhất định;
• Có trách nhiệm chăm sóc cha mẹ;
• Dùng tài sản cho mục đích học tập hoặc nơi ở;
• Không tự ý thế chấp trước thời điểm nhất định;
• Điều kiện khác phù hợp pháp luật.

Tuy nhiên, khi người nhận là trẻ chưa thành niên, cần đặc biệt thận trọng với điều kiện làm phát sinh nghĩa vụ cho trẻ.

Điều kiện không được:

• Buộc trẻ thực hiện nghĩa vụ vượt quá khả năng;
• Xâm phạm quyền học tập, phát triển;
• Hạn chế vĩnh viễn quyền định đoạt trái pháp luật;
• Buộc trẻ thực hiện hành vi trái đạo đức;
• Che giấu hợp đồng mua bán;
• Gây bất lợi nghiêm trọng cho trẻ.

---

22. Cha mẹ có đòi lại đất đã tặng cho con không?

Sau khi hợp đồng tặng cho có hiệu lực và việc đăng ký sang tên hoàn tất, cha mẹ không thể tùy ý đòi lại đất chỉ vì thay đổi ý định hoặc phát sinh mâu thuẫn.

Cha mẹ chỉ có thể yêu cầu đòi lại hoặc hủy kết quả trong các trường hợp có căn cứ, chẳng hạn:

• Hợp đồng vô hiệu;
• Người đại diện xác lập giao dịch không đúng thẩm quyền;
• Giấy tờ bị giả mạo;
• Người tặng cho bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;
• Điều kiện tặng cho hợp pháp không được thực hiện;
• Việc sang tên có sai phạm;
• Giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác;
• Trường hợp khác theo pháp luật.

Việc con còn nhỏ không phải là lý do để cha mẹ mặc nhiên hủy bỏ việc tặng cho.

---

23. Có được tặng cho một phần thửa đất không?

Có, nếu phần đất tặng cho đáp ứng điều kiện tách thửa.

Các điều kiện thường gồm:

• Diện tích tối thiểu;
• Kích thước cạnh thửa;
• Có lối đi hợp pháp;
• Phù hợp quy hoạch;
• Không thuộc trường hợp cấm tách;
• Không có tranh chấp;
• Hoàn thành đo đạc;
• Đáp ứng quy định của UBND cấp tỉnh.

Nếu không đủ điều kiện tách thửa, cha mẹ có thể cân nhắc tặng cho người con một phần quyền sử dụng chung trong toàn bộ thửa đất. Tuy nhiên, đồng sở hữu với người chưa thành niên sẽ làm phức tạp việc bán, thế chấp hoặc phân chia tài sản sau này.

---

24. Có nên để con chưa thành niên đồng sở hữu đất với cha mẹ?

Pháp luật không cấm cha mẹ tặng cho một phần quyền sử dụng đất để con cùng đứng tên.

Tuy nhiên, cần cân nhắc vì mọi giao dịch sau đó có thể phức tạp hơn:

• Bán đất phải xử lý phần quyền của con;
• Thế chấp cần bảo đảm lợi ích của con;
• Phân chia hoặc tách thửa phải có sự tham gia hợp pháp;
• Có thể phát sinh xung đột đại diện;
• Khó sử dụng đất để bảo đảm khoản vay gia đình;
• Khó thay đổi phương án tài sản khi con chưa đủ tuổi.

Nếu mục tiêu chỉ là bảo đảm con được hưởng tài sản trong tương lai, cha mẹ nên so sánh giữa tặng cho ngay, lập di chúc, lập hợp đồng có điều kiện hoặc giữ tài sản đến khi con đủ tuổi.

---

25. Tặng cho đất có ảnh hưởng đến quyền của các con khác không?

Cha mẹ có quyền định đoạt tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình và không bắt buộc phải chia đều cho tất cả các con.

Nếu quyền sử dụng đất là tài sản riêng hoặc tài sản chung mà cả vợ chồng thống nhất tặng cho một người con thì các con khác không có quyền ngăn cản chỉ vì cho rằng mình không được nhận.

Tuy nhiên, giao dịch có thể bị tranh chấp nếu:

• Đất là di sản chưa chia;
• Đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình hoặc nhiều người;
• Một bên vợ chồng tự ý tặng cho tài sản chung;
• Người tặng cho mất khả năng nhận thức;
• Chữ ký bị giả mạo;
• Việc tặng cho nhằm trốn tránh nghĩa vụ;
• Tài sản đang có tranh chấp;
• Có người đồng sở hữu không đồng ý.

---

26. Tặng cho đất có làm mất quyền cư trú của cha mẹ không?

Sau khi sang tên toàn bộ đất và nhà cho con, cha mẹ không còn quyền sử dụng với tư cách chủ sở hữu, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận bảo lưu quyền cư trú, quyền sử dụng hoặc điều kiện khác.

Để bảo vệ mình, cha mẹ có thể thỏa thuận:

• Được tiếp tục ở trong nhà đến hết đời;
• Được sử dụng một phần đất;
• Không được chuyển nhượng khi cha mẹ còn sống;
• Người quản lý không được buộc cha mẹ rời khỏi nhà;
• Quyền, nghĩa vụ khác phù hợp pháp luật.

Nội dung phải được công chứng rõ ràng và có khả năng thực hiện. Không nên chỉ thỏa thuận miệng vì dễ phát sinh tranh chấp.

---

27. Những trường hợp hồ sơ có thể bị từ chối

Tổ chức công chứng hoặc cơ quan đăng ký có thể từ chối nếu:

• Đất không đủ điều kiện tặng cho;
• Người ký không đúng tư cách;
• Người đại diện giao dịch với chính mình mà không có căn cứ;
• Không chứng minh được tài sản riêng;
• Thiếu sự đồng ý của người đồng sở hữu;
• Giấy tờ giả hoặc bị sửa chữa;
• Người tặng cho không minh mẫn;
• Người nhận không thuộc đối tượng được nhận loại đất;
• Thửa đất đang thế chấp mà chưa được giải chấp hoặc đồng ý hợp lệ;
• Việc tặng cho một phần không đủ điều kiện tách thửa;
• Điều kiện tặng cho trái pháp luật;
• Có căn cứ xác định giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ.

---

28. Những sai lầm thường gặp

28.1. Cho rằng trẻ em không được đứng tên Sổ đỏ

Pháp luật không giới hạn quyền sở hữu, sử dụng đất chỉ vì người nhận chưa đủ 18 tuổi.

28.2. Cho rằng cha mẹ có thể tự ký cả hai bên

Việc cha mẹ vừa là bên tặng cho vừa nhân danh con nhận tài sản có thể vi phạm giới hạn đại diện.

28.3. Cho rằng cha mẹ cùng sở hữu thì tuyệt đối không thể tặng

Đây là kết luận quá cứng nhắc. Cần xem độ tuổi của con và giải quyết đúng phương án đại diện.

28.4. Chỉ ghi tên một người trên Sổ đỏ thì cho rằng là tài sản riêng

Tài sản hình thành trong hôn nhân có thể vẫn là tài sản chung.

28.5. Tặng cho bằng giấy viết tay

Hợp đồng quyền sử dụng đất phải đáp ứng yêu cầu công chứng hoặc chứng thực.

28.6. Không đăng ký sang tên

Tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động. Chỉ ký hợp đồng chưa hoàn tất việc chuyển quyền theo yêu cầu pháp luật đất đai.

28.7. Nghĩ cha mẹ vẫn toàn quyền bán đất

Sau khi sang tên, đất thuộc về con. Cha mẹ chỉ quản lý hoặc đại diện trong phạm vi pháp luật.

28.8. Tặng cho toàn bộ nhưng không bảo lưu chỗ ở

Điều này có thể khiến cha mẹ gặp rủi ro về nơi cư trú khi con trưởng thành hoặc quan hệ gia đình thay đổi.

---

29. Câu hỏi thường gặp

Con 05 tuổi có được đứng tên đất không?

Có. Người đại diện theo pháp luật thực hiện giao dịch nhận tặng cho và thủ tục đăng ký cho con.

Con 16 tuổi có tự ký hợp đồng nhận tặng cho không?

Người từ đủ 15 tuổi có thể trực tiếp tham gia nhưng giao dịch bất động sản phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.

Cha tặng đất riêng thì mẹ có thể ký thay con không?

Có thể, nếu mẹ là người đại diện hợp pháp, không có xung đột lợi ích và hồ sơ đáp ứng yêu cầu công chứng.

Cha mẹ cùng đứng tên đất thì có sang tên cho con 10 tuổi được không?

Có thể phát sinh vướng mắc do cha mẹ vừa tặng cho vừa đại diện cho con. Gia đình cần xác định người đại diện phù hợp và trao đổi trước với công chứng viên, không nên tự soạn hợp đồng rồi yêu cầu công chứng.

Ông bà tặng đất cho cháu thì ai ký nhận?

Cha hoặc mẹ có thể đại diện cho cháu chưa thành niên nếu không có lợi ích đối lập.

Đất đứng tên con thì cha mẹ có xây nhà được không?

Việc xây dựng phải phù hợp quyền quản lý tài sản của con, quy hoạch và giấy phép xây dựng. Cha mẹ không vì bỏ tiền xây nhà mà đương nhiên trở thành chủ sử dụng đất.

Khi con đủ 18 tuổi có phải làm lại Sổ đỏ không?

Thông thường không phải cấp đổi chỉ vì con đủ tuổi. Người con có đầy đủ năng lực để trực tiếp thực hiện quyền đối với tài sản.

Cha mẹ có thể ghi điều kiện con không được bán đất suốt đời không?

Điều kiện hạn chế vĩnh viễn quyền định đoạt có thể bị xem xét về tính hợp pháp. Nên quy định thời hạn và mục đích hợp lý.

Con chưa thành niên có được từ chối nhận đất không?

Người đại diện phải xem xét lợi ích của con. Nếu tài sản kèm nghĩa vụ hoặc bất lợi lớn, việc không nhận có thể được cân nhắc theo quy định về đại diện và quản lý tài sản.

Tặng cho đất cho con có cần chữ ký của các con khác không?

Không, nếu đất hoàn toàn thuộc quyền định đoạt của người tặng cho. Nếu là di sản hoặc tài sản chung của nhiều người thì phải có sự tham gia của các đồng chủ thể.

---

30. Khuyến nghị khi tặng cho đất cho con chưa thành niên

• Kiểm tra đất là tài sản riêng hay tài sản chung;
• Xác định chính xác độ tuổi của con;
• Trao đổi trước với công chứng viên về người đại diện;
• Không để bên tặng cho tự ý ký thay bên nhận nếu có xung đột;
• Ghi rõ tặng cho riêng người con;
• Cân nhắc người quản lý tài sản;
• Quy định rõ quyền cư trú của cha mẹ nếu cần;
• Không đặt điều kiện bất lợi cho trẻ;
• Hoàn thành đăng ký sang tên;
• Lưu giữ hợp đồng và hồ sơ thuế;
• Không sử dụng tài sản của con để bảo đảm nghĩa vụ riêng;
• Cân nhắc giữa tặng cho ngay và lập di chúc;
• Tham khảo luật sư nếu cha mẹ cùng là bên tặng cho.

---

31. Kết luận

Người chưa thành niên được quyền nhận tặng cho và đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Pháp luật không cấm cha mẹ, ông bà hoặc người khác tặng cho bất động sản cho trẻ chỉ vì người nhận chưa đủ 18 tuổi.

Tuy nhiên, việc ký hợp đồng phải phù hợp với độ tuổi và quy định về đại diện. Trẻ dưới 15 tuổi về cơ bản phải thông qua người đại diện; người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể trực tiếp tham gia giao dịch bất động sản nhưng phải được người đại diện đồng ý.

Nếu đất là tài sản riêng của cha hoặc mẹ, người còn lại có thể đại diện cho con nhận tặng cho. Nếu đất là tài sản chung của cả cha và mẹ thì không nên để cha mẹ vừa ký với tư cách bên tặng cho vừa nhân danh con nhận tài sản. Gia đình cần lựa chọn phương án đại diện phù hợp, căn cứ độ tuổi của con và được công chứng viên kiểm tra trước.

Hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực, sau đó đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc tặng cho giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu có đủ giấy tờ chứng minh quan hệ.

Sau khi sang tên, đất là tài sản riêng của người con. Cha mẹ chỉ có quyền quản lý hoặc đại diện trong phạm vi pháp luật, không được tự ý bán, thế chấp hoặc sử dụng tài sản để phục vụ lợi ích riêng. Vì vậy, trước khi tặng cho, cha mẹ cần cân nhắc kỹ quyền cư trú, việc quản lý tài sản và những hệ quả lâu dài đối với gia đình.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org