Chuyển nhượng Bất động sản: Xác định Doanh thu và Thuế suất Thuế TNDN

Chuyển nhượng Bất động sản: Xác định Doanh thu và Thuế suất Thuế TNDN

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, việc xác định đúng doanh thu và áp dụng đúng thuế suất để tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) là vô cùng quan trọng đối với các doanh nghiệp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính mà còn liên quan trực tiếp đến tính tuân thủ pháp luật về thuế. Bài viết này sẽ làm rõ các quy định hiện hành về cách xác định doanh thu, thuế suất và thời điểm tính thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

---

 

I. Doanh thu để tính thuế TNDN khi chuyển nhượng bất động sản được xác định như thế nào?

Xác định doanh thu là bước đầu tiên và cơ bản để tính toán thu nhập chịu thuế TNDN. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, quy định pháp luật có những điểm đặc thù cần lưu ý.

1. Xác định doanh thu theo giá thực tế chuyển nhượng

Theo điểm a.1 khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

• Giá thực tế theo hợp đồng: Doanh thu tính thuế TNDN được xác định dựa trên giá thực tế chuyển nhượng bất động sản ghi trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Giá này bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm (nếu có). Điều này nhấn mạnh nguyên tắc kê khai trung thực giá trị giao dịch.
• Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước: Đây là một điểm quan trọng cần lưu ý. Nếu giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng, thì doanh thu để tính thuế sẽ tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm đó.
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này nhằm ngăn chặn hành vi kê khai giá thấp hơn thực tế trên hợp đồng để trốn thuế. Cơ quan thuế sẽ sử dụng giá đất quy định của Nhà nước (Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh) làm căn cứ tối thiểu để tính doanh thu, đảm bảo thu ngân sách công bằng. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản có thể có sự chênh lệch lớn giữa giá thực tế giao dịch và giá đất do Nhà nước ban hành.

Tóm lại: Doanh thu tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản thường là giá thực tế ghi trên hợp đồng. Tuy nhiên, nếu giá hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, doanh thu sẽ được tính theo giá đất của UBND tỉnh tại thời điểm ký hợp đồng.

---

 

II. Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hiện nay là bao nhiêu?

Sau khi xác định được doanh thu và các yếu tố cấu thành thu nhập chịu thuế, việc áp dụng đúng thuế suất là bước tiếp theo để tính ra số thuế phải nộp.

1. Mức thuế suất áp dụng

Theo khoản 2 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).

• Phân tích sâu hơn: Hiện nay, thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%. Mức thuế suất này đã được điều chỉnh giảm từ 22% xuống 20% kể từ ngày 01/01/2016, theo lộ trình giảm thuế suất phổ thông của Luật Thuế TNDN. Đây là một mức thuế suất cố định áp dụng cho thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giúp doanh nghiệp dễ dàng tính toán và dự báo nghĩa vụ thuế của mình.

Tóm lại: Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNDN với mức thuế suất 20% trên thu nhập chịu thuế từ hoạt động này.

---

 

III. Căn cứ và Thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản

Ngoài việc biết cách xác định doanh thu và thuế suất, doanh nghiệp cũng cần hiểu rõ căn cứ tính thuế và thời điểm nào doanh thu đó được ghi nhận để tính thuế.

1. Căn cứ tính thuế

Theo Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

• Thu nhập tính thuế và Thuế suất: Căn cứ tính thuế là sự kết hợp giữa thu nhập tính thuế và thuế suất đã được quy định.
• Xác định Thu nhập chịu thuế: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng cách lấy doanh thu (như đã phân tích ở mục I) trừ đi giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng.
• Xác định Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế bằng thu nhập chịu thuế trừ đi các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có). Việc cho phép chuyển lỗ giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng thuế trong những năm có lợi nhuận.

2. Thời điểm xác định doanh thu

Theo điểm a.1 khoản 1 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, thời điểm xác định doanh thu để tính thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:

• Thời điểm bàn giao bất động sản: Đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản thông thường, thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua.
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này làm rõ rằng việc ghi nhận doanh thu không phụ thuộc vào việc bên mua đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa. Chỉ cần hành vi bàn giao thực tế bất động sản diễn ra là doanh thu được coi là phát sinh.
• Trường hợp thu tiền ứng trước theo tiến độ dự án: Đối với doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà ở để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức, thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng.
  • Phân tích sâu hơn: Điều này có nghĩa là, ngay khi doanh nghiệp nhận được tiền của khách hàng theo từng đợt thanh toán, khoản tiền đó đã được ghi nhận là doanh thu để tạm tính và nộp thuế TNDN, ngay cả khi bất động sản chưa hoàn thành hoặc chưa bàn giao. Nếu doanh nghiệp xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước cho các hạng mục chưa hoàn thành), doanh nghiệp sẽ kê khai nộp thuế theo công thức “doanh thu trừ chi phí”. Quy định này giúp Nhà nước thu thuế kịp thời, đồng thời yêu cầu doanh nghiệp phải quản lý chặt chẽ doanh thu và chi phí theo tiến độ dự án.

Tóm lại: Căn cứ tính thuế là thu nhập tính thuế và thuế suất. Doanh thu thường được ghi nhận khi bàn giao bất động sản. Tuy nhiên, đối với các dự án hình thành trong tương lai, doanh thu để tạm nộp thuế sẽ được xác định ngay tại thời điểm thu tiền ứng trước từ khách hàng theo tiến độ.

---

 

Kết luận

Việc nắm vững các quy định về xác định doanh thu, thuế suất và thời điểm tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản là yếu tố then chốt giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật về thuế, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có. Các quy định này vừa đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ thuế, vừa phù hợp với đặc thù của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.

---