Trong thực tế, không ít giao dịch mua bán nhà đất được các bên thống nhất ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng công chứng thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế đã thanh toán. Mục đích phổ biến của việc này là giảm số thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và một số chi phí phát sinh khi sang tên.

Tuy nhiên, đây là một trong những hành vi tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý. Không chỉ có nguy cơ bị cơ quan thuế truy thu, xử phạt, người mua còn có thể mất một khoản tiền rất lớn nếu xảy ra tranh chấp hoặc hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Trong bài viết dưới đây, Luật sư sẽ phân tích quy định pháp luật mới nhất năm 2026 về việc ghi giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn thực tế, đồng thời chỉ ra những hậu quả pháp lý mà các bên cần đặc biệt lưu ý trước khi ký kết hợp đồng.

---

1. Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế là gì?

Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế là việc các bên cố ý ghi trong hợp đồng công chứng một mức giá thấp hơn số tiền mà bên mua thực tế thanh toán cho bên bán.

Nói cách khác, giao dịch tồn tại hai mức giá:

• Giá ghi trong hợp đồng công chứng: dùng để thực hiện thủ tục sang tên, kê khai thuế và các nghĩa vụ tài chính.
• Giá giao dịch thực tế: là số tiền hai bên thực tế thỏa thuận và thanh toán cho nhau.

Thông thường phần chênh lệch sẽ được các bên thanh toán bằng chuyển khoản, tiền mặt hoặc lập giấy xác nhận riêng nhưng không thể hiện trong hợp đồng công chứng.

Ví dụ minh họa

Anh A bán cho chị B một căn nhà với giá thực tế là 06 tỷ đồng.

Tuy nhiên khi đến Văn phòng công chứng, hai bên chỉ ghi giá chuyển nhượng là 03 tỷ đồng nhằm giảm số thuế phải nộp.

Sau khi công chứng:

• 03 tỷ đồng được ghi trong hợp đồng.
• 03 tỷ đồng còn lại được chuyển khoản riêng.

Đây chính là hình thức mà thực tế thường gọi là “hợp đồng hai giá”.

---

2. Vì sao nhiều người vẫn lựa chọn ghi giá thấp?

Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng trên thực tế hình thức này vẫn khá phổ biến bởi nhiều người cho rằng sẽ giúp tiết kiệm đáng kể chi phí giao dịch.

Một số nguyên nhân thường gặp gồm:

• Muốn giảm số thuế thu nhập cá nhân phải nộp.
• Muốn giảm lệ phí trước bạ.
• Giảm phí công chứng.
• Cho rằng cơ quan Nhà nước khó phát hiện giá thực tế.
• Làm theo “kinh nghiệm” hoặc theo hướng dẫn của môi giới.

Tuy nhiên, đây là suy nghĩ khá nguy hiểm.

Hiện nay, cơ quan thuế có nhiều công cụ để đối chiếu giá giao dịch như:

• Dữ liệu bảng giá đất mới.
• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
• Thông tin giao dịch từ ngân hàng.
• Dữ liệu chuyển nhượng các bất động sản tương tự.
• Thông tin từ cơ quan công chứng.

Do đó, việc kê khai giá thấp ngày càng dễ bị phát hiện hơn trước.

---

3. Quy định pháp luật về giá chuyển nhượng và nghĩa vụ thuế

3.1 Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, cá nhân chuyển nhượng bất động sản thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp được miễn theo quy định.

Mức thuế phổ biến hiện nay là 2% giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, cách xác định giá tính thuế hiện nay đã có sự điều chỉnh quan trọng sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực.

3.2 Quy định mới theo Luật Đất đai 2024

Một trong những điểm thay đổi đáng chú ý là việc sửa đổi quy định về căn cứ xác định thu nhập chịu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá tính thuế được xác định theo quy định của pháp luật hiện hành và có sự gắn kết với bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Điều này giúp hạn chế đáng kể tình trạng các bên tự ý ghi giá quá thấp nhằm giảm nghĩa vụ thuế như trước đây.

3.3 Cơ quan thuế có quyền kiểm tra giá giao dịch

Nhiều người vẫn cho rằng chỉ cần hợp đồng đã được công chứng thì cơ quan thuế buộc phải chấp nhận giá ghi trong hợp đồng.

Quan điểm này hoàn toàn không chính xác.

Trong quá trình quản lý thuế, cơ quan thuế có quyền kiểm tra hồ sơ khai thuế, yêu cầu giải trình, xác minh thông tin và xử lý theo quy định nếu phát hiện việc kê khai không trung thực hoặc có dấu hiệu làm giảm nghĩa vụ thuế.

Đặc biệt, trong bối cảnh cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch bất động sản ngày càng được số hóa, việc phát hiện các giao dịch “hai giá” trở nên thuận lợi hơn rất nhiều so với trước đây.

---

4. Ghi giá thấp hơn thực tế có phải là hành vi vi phạm pháp luật?

Câu trả lời là có thể có.

Việc các bên tự thỏa thuận giá mua bán là quyền dân sự được pháp luật tôn trọng. Tuy nhiên, nếu việc ghi giá thấp trong hợp đồng nhằm mục đích giảm nghĩa vụ thuế hoặc che giấu giá trị giao dịch thực tế thì hành vi này có thể bị xem xét dưới nhiều góc độ pháp lý khác nhau, bao gồm pháp luật dân sự, pháp luật thuế và trong những trường hợp nghiêm trọng còn có thể liên quan đến trách nhiệm hình sự.

Do đó, lợi ích trước mắt từ việc tiết kiệm một khoản thuế có thể không tương xứng với những hậu quả pháp lý mà các bên phải đối mặt về sau.

---

5. 05 rủi ro pháp lý khi ghi giá chuyển nhượng nhà đất thấp hơn thực tế

Việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế có thể giúp các bên giảm được một phần nghĩa vụ tài chính trước mắt. Tuy nhiên, lợi ích này thường không đáng kể so với những hậu quả pháp lý có thể phát sinh trong tương lai. Dưới đây là những rủi ro phổ biến nhất mà người mua và người bán cần đặc biệt lưu ý.

---

Rủi ro thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu

Trong thực tế, nhiều bên lựa chọn lập đồng thời hai loại giấy tờ:

• Một hợp đồng công chứng ghi giá chuyển nhượng thấp để thực hiện thủ tục sang tên.
• Một giấy viết tay hoặc thỏa thuận riêng ghi nhận giá mua bán thực tế.

Việc lập hai loại giấy tờ với nội dung khác nhau nhằm che giấu giá trị giao dịch thực tế có thể khiến hợp đồng công chứng bị xem xét là giao dịch dân sự giả tạo.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có đủ căn cứ pháp lý.

Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ không chỉ căn cứ vào nội dung hợp đồng công chứng mà còn xem xét toàn bộ chứng cứ như:

• Tin nhắn giữa các bên.
• Email trao đổi.
• Sao kê ngân hàng.
• Biên nhận giao tiền.
• Lời khai của người làm chứng.
• Các tài liệu thể hiện giá trị giao dịch thực tế.

Nếu chứng minh được hợp đồng công chứng chỉ nhằm che giấu giao dịch thật hoặc nhằm giảm nghĩa vụ thuế thì nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu là hoàn toàn có thể xảy ra.

Lưu ý của luật sư: Không phải mọi trường hợp ghi giá thấp đều đương nhiên bị tuyên vô hiệu. Việc tuyên vô hiệu phải dựa trên từng vụ việc cụ thể và các chứng cứ do Tòa án đánh giá.

---

Rủi ro thứ hai: Người mua có nguy cơ mất một phần lớn số tiền đã thanh toán

Đây là rủi ro thường gặp nhất trong thực tiễn giải quyết tranh chấp.

Giả sử các bên thống nhất mua bán căn nhà với giá 08 tỷ đồng, nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi nhận giá chuyển nhượng là 05 tỷ đồng. Sau khi nhận đủ tiền, bên bán đổi ý và xảy ra tranh chấp.

Nếu hợp đồng công chứng bị tuyên vô hiệu, nguyên tắc chung là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, nếu người mua không chứng minh được mình đã thanh toán thêm 03 tỷ đồng ngoài hợp đồng thì việc đòi lại khoản tiền này sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Trong thực tế, nhiều trường hợp người mua:

• Thanh toán bằng tiền mặt.
• Không lập giấy biên nhận.
• Không chuyển khoản.
• Không có người làm chứng.
• Không lưu giữ tin nhắn xác nhận.

Khi đó, chứng cứ duy nhất trước Tòa án có thể chỉ là hợp đồng công chứng với giá thấp hơn rất nhiều so với số tiền thực tế đã giao.

Đây là lý do vì sao người mua thường là bên chịu rủi ro lớn nhất trong các giao dịch “hai giá”.

---

Rủi ro thứ ba: Bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính

Kê khai giá chuyển nhượng không đúng thực tế có thể dẫn đến việc xác định sai số thuế phải nộp.

Khi phát hiện hồ sơ khai thuế có dấu hiệu không trung thực, cơ quan thuế có quyền:

• Yêu cầu người nộp thuế giải trình.
• Kiểm tra hồ sơ kê khai.
• Đối chiếu dữ liệu thị trường.
• Xác minh thông tin thanh toán.
• Ấn định lại nghĩa vụ thuế trong các trường hợp pháp luật quy định.

Nếu xác định có hành vi khai sai làm giảm số thuế phải nộp, cá nhân vi phạm có thể phải:

• Nộp bổ sung toàn bộ số thuế còn thiếu.
• Nộp tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế.
• Bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định số 125/2020/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung nếu có).

Mức xử phạt cụ thể sẽ phụ thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm, hành vi khai sai hay trốn thuế và kết quả kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền.

Lưu ý: Không phải mọi trường hợp ghi giá thấp đều mặc nhiên bị xử lý về hành vi trốn thuế. Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét đầy đủ hồ sơ, chứng cứ và các yếu tố của từng vụ việc trước khi đưa ra kết luận.

---

Rủi ro thứ tư: Có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Trong những trường hợp đặc biệt nghiêm trọng, hành vi kê khai gian dối nhằm trốn thuế có thể bị xem xét dưới góc độ trách nhiệm hình sự.

Theo quy định của Bộ luật Hình sự, người thực hiện hành vi trốn thuế khi đủ các dấu hiệu cấu thành tội phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Việc có bị truy cứu hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như:

• Số tiền thuế bị trốn.
• Hành vi thực hiện.
• Lỗi của người vi phạm.
• Tiền sự, tiền án (nếu có).
• Các tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ.

Do đó, việc cho rằng “ai cũng ghi giá thấp nên sẽ không bị xử lý” là quan điểm hoàn toàn sai lầm và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

---

Rủi ro thứ năm: Phát sinh tranh chấp rất khó chứng minh

Khi giá thực tế và giá ghi trong hợp đồng không thống nhất, việc giải quyết tranh chấp thường trở nên phức tạp hơn rất nhiều.

Một số tranh chấp thường gặp gồm:

• Tranh chấp về số tiền đã thanh toán.
• Tranh chấp do một bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng.
• Tranh chấp về nghĩa vụ nộp thuế.
• Tranh chấp về tiền đặt cọc.
• Tranh chấp khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Trong các vụ án này, bên đưa ra yêu cầu phải có nghĩa vụ chứng minh. Nếu không có đầy đủ chứng cứ về số tiền thực tế đã giao nhận thì quyền lợi của bên đó rất dễ bị ảnh hưởng.

---

6. Cơ quan thuế có thể xác minh giá chuyển nhượng bằng những cách nào?

Nhiều người cho rằng chỉ cần hợp đồng đã được công chứng thì cơ quan thuế không thể biết giá giao dịch thực tế. Thực tế hiện nay không còn như vậy.

Với sự phát triển của cơ sở dữ liệu điện tử và công tác quản lý thuế, cơ quan thuế có thể thu thập và đối chiếu thông tin từ nhiều nguồn khác nhau để đánh giá tính trung thực của hồ sơ khai thuế.

Một số nguồn dữ liệu thường được sử dụng gồm:

• Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
• Cơ sở dữ liệu đất đai.
• Dữ liệu đăng ký biến động đất đai.
• Thông tin giao dịch tại các tổ chức công chứng.
• Sao kê thanh toán qua ngân hàng (khi cần xác minh theo trình tự pháp luật).
• Giá chuyển nhượng của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực.
• Kết quả kiểm tra, thanh tra hoặc xác minh của cơ quan thuế.

Do đó, khả năng phát hiện các giao dịch kê khai không đúng giá trị thực tế hiện nay cao hơn rất nhiều so với trước đây.

---

7. Người mua và người bán nên làm gì để hạn chế rủi ro?

Trong giao dịch bất động sản, việc tiết kiệm một khoản thuế hoặc chi phí trước mắt không nên là lý do để đánh đổi sự an toàn pháp lý của cả người mua và người bán. Trên thực tế, nhiều tranh chấp kéo dài nhiều năm chỉ xuất phát từ việc các bên thống nhất ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế.

Để hạn chế tối đa rủi ro, Luật sư khuyến nghị các bên nên thực hiện một số nguyên tắc sau đây.

---

1. Kê khai đúng giá chuyển nhượng thực tế

Đây là giải pháp an toàn và cũng là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

Khi giá chuyển nhượng được ghi nhận đúng trong hợp đồng công chứng:

• Quyền và nghĩa vụ của các bên được xác định rõ ràng.
• Giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp về số tiền đã thanh toán.
• Thuận lợi khi giải quyết tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.
• Hạn chế nguy cơ bị truy thu thuế hoặc xử phạt vi phạm hành chính.

Việc kê khai trung thực không chỉ giúp tuân thủ quy định của pháp luật mà còn là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi của chính các bên khi phát sinh tranh chấp.

---

2. Thanh toán qua tài khoản ngân hàng

Mặc dù pháp luật không bắt buộc mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa cá nhân đều phải thanh toán qua ngân hàng, nhưng đây là phương thức được các luật sư khuyến nghị.

Việc chuyển khoản giúp:

• Chứng minh số tiền đã thanh toán.
• Xác định chính xác thời điểm thanh toán.
• Hạn chế tranh chấp về việc đã giao hay chưa giao tiền.
• Tạo chứng cứ quan trọng nếu vụ việc phải giải quyết tại Tòa án.

Nội dung chuyển khoản cũng nên ghi rõ mục đích thanh toán, ví dụ: “Thanh toán tiền mua nhà theo Hợp đồng chuyển nhượng ngày…”.

---

3. Không lập hợp đồng “hai giá”

Một số người cho rằng chỉ cần hợp đồng công chứng ghi giá thấp, còn phần tiền chênh lệch lập giấy tay là có thể bảo đảm quyền lợi.

Đây là quan điểm hết sức rủi ro.

Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, giấy viết tay hoặc thỏa thuận riêng có thể không đủ giá trị chứng minh như các bên kỳ vọng, đặc biệt nếu tài liệu này không được lập đầy đủ hoặc không có chứng cứ chứng minh việc thực hiện.

Việc lập hai hợp đồng còn có thể khiến các bên gặp nhiều khó khăn khi giải trình với cơ quan có thẩm quyền.

---

4. Lưu giữ đầy đủ hồ sơ giao dịch

Sau khi hoàn tất việc mua bán, các bên nên lưu giữ đầy đủ các tài liệu liên quan như:

• Hợp đồng đặt cọc.
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
• Biên lai nộp thuế.
• Biên lai lệ phí trước bạ.
• Sao kê chuyển khoản.
• Biên bản bàn giao nhà đất.
• Giấy giao nhận tiền (nếu có).
• Tin nhắn hoặc email xác nhận giao dịch.

Những tài liệu này có thể trở thành chứng cứ quan trọng nếu sau này xảy ra tranh chấp.

---

5. Tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký hợp đồng

Đối với những giao dịch có giá trị lớn hoặc có yếu tố phức tạp (đất đang thế chấp, tài sản thừa kế, nhà đất đồng sở hữu, đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng…), các bên nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết.

Chi phí tư vấn pháp lý thường thấp hơn rất nhiều so với thiệt hại có thể phát sinh nếu hợp đồng có sai sót hoặc bị vô hiệu.

---

8. Một số hiểu lầm thường gặp về việc ghi giá thấp hơn thực tế

“Ai cũng làm nên sẽ không bị xử lý”

Đây là suy nghĩ khá phổ biến nhưng không có cơ sở pháp lý. Việc người khác thực hiện không đồng nghĩa với việc hành vi đó là hợp pháp hoặc sẽ không bị xử lý khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện.

“Hợp đồng đã công chứng thì chắc chắn hợp pháp”

Công chứng viên xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng trên cơ sở thông tin và tài liệu do các bên cung cấp. Việc hợp đồng được công chứng không đồng nghĩa với việc mọi nội dung kê khai trong hợp đồng đều là đúng sự thật hoặc không thể bị xem xét khi có tranh chấp.

“Chỉ người bán mới bị xử lý về thuế”

Tùy từng trường hợp cụ thể, cả người bán và người mua đều có thể bị ảnh hưởng nếu cùng thống nhất kê khai không đúng giá giao dịch thực tế hoặc cùng thực hiện các hành vi nhằm làm giảm nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

---

9. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế có bị vô hiệu ngay không?

Không. Hợp đồng không đương nhiên vô hiệu chỉ vì ghi giá thấp. Việc hợp đồng có bị tuyên vô hiệu hay không sẽ do Tòa án xem xét trên cơ sở chứng cứ, mục đích của giao dịch và các quy định của pháp luật.

Cơ quan thuế có được quyền xác minh giá mua bán không?

Có. Trong quá trình quản lý thuế, cơ quan thuế có quyền kiểm tra, đối chiếu hồ sơ và áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để xác minh nghĩa vụ thuế.

Nếu đã ký hợp đồng ghi giá thấp thì có thể sửa lại không?

Nếu các bên chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động hoặc chưa phát sinh các vấn đề pháp lý khác, có thể xem xét việc lập văn bản điều chỉnh hoặc thực hiện các thủ tục phù hợp theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, mỗi trường hợp sẽ có cách xử lý khác nhau nên cần được tư vấn cụ thể.

Người mua nên thanh toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản?

Để bảo đảm quyền lợi và có chứng cứ khi cần thiết, nên ưu tiên thanh toán qua tài khoản ngân hàng và lưu giữ đầy đủ chứng từ giao dịch.

Có nên nghe theo môi giới ghi giá thấp để giảm thuế?

Không nên. Môi giới không phải là người chịu trách nhiệm pháp lý thay cho các bên khi xảy ra tranh chấp hoặc khi cơ quan nhà nước kiểm tra hồ sơ giao dịch.

---

10. Kết luận

Việc ghi giá chuyển nhượng nhà đất thấp hơn giá thực tế có thể giúp giảm một phần nghĩa vụ tài chính trong ngắn hạn, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý như tranh chấp hợp đồng, bị truy thu thuế, xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Đối với người mua, đây còn là nguy cơ mất một phần hoặc toàn bộ khoản tiền đã thanh toán nếu không có đầy đủ chứng cứ chứng minh giá trị giao dịch thực tế. Đối với người bán, việc kê khai không trung thực cũng có thể dẫn đến những hậu quả pháp lý và tài chính đáng kể.

Vì vậy, khi thực hiện giao dịch bất động sản, các bên nên kê khai đúng giá chuyển nhượng thực tế, thanh toán minh bạch và tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký kết hợp đồng để hạn chế tối đa các rủi ro phát sinh.

---

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org