Trong thực tế, không ít trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu bán một phần thửa đất của mình để giải quyết nhu cầu tài chính, chia tài sản cho các thành viên trong gia đình hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác. Tuy nhiên, khi tiến hành đo đạc thì phần diện tích dự định chuyển nhượng lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của địa phương.

Điều này khiến nhiều người băn khoăn: Đất không đủ diện tích tối thiểu có bán được không? Có thể lập hợp đồng công chứng để chuyển nhượng hay không? Có được lập vi bằng hoặc giấy viết tay để mua bán? Nếu cố tình thực hiện giao dịch thì có phát sinh rủi ro pháp lý gì?

Đây là những vấn đề phát sinh khá phổ biến trong thực tiễn và cũng là nguyên nhân của nhiều tranh chấp về quyền sử dụng đất. Vì vậy, trước khi thực hiện giao dịch, người sử dụng đất cần hiểu rõ các quy định của Luật Đất đai năm 2024 cũng như các quy định của địa phương về điều kiện tách thửa.

Trong bài viết này, Công ty Luật LCA sẽ phân tích đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời hướng dẫn các phương án xử lý hợp pháp khi phần đất dự định chuyển nhượng không đủ diện tích tối thiểu.

---

1. Đất không đủ diện tích tối thiểu là gì?

Hiện nay, pháp luật đất đai không đưa ra khái niệm chính thức về đất không đủ diện tích tối thiểu. Tuy nhiên, trên thực tế có thể hiểu đây là trường hợp phần đất dự kiến tách ra có diện tích hoặc kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Nói cách khác, mặc dù người sử dụng đất có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất của mình nhưng việc tách một phần diện tích để chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Nếu sau khi tách, thửa đất mới hoặc thửa đất còn lại không đáp ứng diện tích tối thiểu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể từ chối giải quyết thủ tục tách thửa.

Ví dụ:

• Ông A sở hữu thửa đất ở có diện tích 120m².
• Theo quy định của UBND tỉnh nơi có đất, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở là 60m².
• Ông A muốn bán cho ông B phần đất rộng 35m².

Trong trường hợp này, phần đất dự định chuyển nhượng không đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa nên cơ quan đăng ký đất đai có thể không chấp thuận việc tách thửa. Khi đó, giao dịch chuyển nhượng riêng phần diện tích 35m² sẽ không thể thực hiện theo thủ tục thông thường.

---

2. Quy định về điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến điều kiện tách thửa nhằm bảo đảm việc quản lý đất đai đồng bộ, hạn chế tình trạng phân lô, chia nhỏ thửa đất không phù hợp với quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật.

Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất không được tự ý chia nhỏ thửa đất để chuyển nhượng nếu không đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

2.1. Thửa đất phải đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng

Trước khi xem xét điều kiện tách thửa, người sử dụng đất phải bảo đảm thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai, bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được pháp luật cho phép thực hiện quyền mà không cần cấp Giấy chứng nhận.
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định.
• Không thuộc trường hợp bị hạn chế hoặc tạm dừng thực hiện quyền theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu không đáp ứng các điều kiện nêu trên thì dù diện tích có đủ điều kiện tách thửa, người sử dụng đất cũng không thể thực hiện việc chuyển nhượng.

---

2.2. Phải đáp ứng diện tích tối thiểu sau khi tách thửa

Một trong những điều kiện quan trọng nhất là diện tích của các thửa đất hình thành sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.

Khác với trước đây, Luật Đất đai năm 2024 không quy định một mức diện tích tối thiểu áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Thay vào đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quy định cụ thể về diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất, từng khu vực và phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương.

Do đó, diện tích tối thiểu tại mỗi tỉnh, thành phố có thể khác nhau. Ví dụ, quy định áp dụng tại Quảng Ngãi sẽ không hoàn toàn giống với Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội hoặc Đà Nẵng.

Lưu ý: Trước khi thực hiện giao dịch, người sử dụng đất nên kiểm tra Quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện tách thửa để tránh trường hợp ký hợp đồng nhưng không thể hoàn tất thủ tục sang tên.

---

2.3. Việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch và điều kiện hạ tầng

Ngoài điều kiện về diện tích, cơ quan có thẩm quyền còn xem xét nhiều yếu tố khác trước khi chấp thuận việc tách thửa, chẳng hạn:

• Quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
• Quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch đô thị (nếu có).
• Điều kiện về giao thông, hạ tầng kỹ thuật.
• Lối đi hợp pháp vào thửa đất sau khi tách.
• Điều kiện cấp điện, cấp nước và các yêu cầu khác theo quy định của địa phương.

Trong nhiều trường hợp, mặc dù diện tích đáp ứng quy định nhưng nếu việc tách thửa làm phát sinh thửa đất không có lối đi hoặc không phù hợp với quy hoạch thì cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể từ chối giải quyết.

---

3. Đất không đủ diện tích tối thiểu có được bán không?

Đây là vấn đề được rất nhiều người quan tâm và cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều giao dịch tiềm ẩn rủi ro.

Cần khẳng định rằng, pháp luật không cấm chuyển nhượng toàn bộ thửa đất chỉ vì thửa đất đó có diện tích nhỏ. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất muốn chuyển nhượng một phần diện tích của thửa đất thì phần diện tích đó phải đủ điều kiện để tách thửa theo quy định của pháp luật và quy định của UBND cấp tỉnh.

Nói cách khác, nếu phần đất dự định bán không đủ điều kiện tách thành một thửa đất độc lập thì thông thường sẽ không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng riêng phần diện tích đó.

Chính vì vậy, nhiều người đã lựa chọn các hình thức như lập giấy viết tay, lập vi bằng hoặc ký hợp đồng ủy quyền nhằm “lách luật”. Tuy nhiên, những phương thức này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý và có thể dẫn đến tranh chấp hoặc không được pháp luật công nhận.

Ở phần tiếp theo của bài viết, chúng tôi sẽ phân tích chi tiết các phương án xử lý hợp pháp khi đất không đủ diện tích tối thiểu, đồng thời chỉ ra những hình thức giao dịch người dân tuyệt đối không nên thực hiện.

---

4. Các phương án xử lý hợp pháp khi đất không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa

Khi phần diện tích dự định chuyển nhượng không đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương, nhiều người cho rằng không còn cách nào để thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn có một số phương án hợp pháp tùy từng trường hợp cụ thể.

Việc lựa chọn phương án nào phụ thuộc vào hiện trạng thửa đất, nhu cầu của các bên và quy định của địa phương nơi có đất.

---

4.1. Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất

Đây là phương án đơn giản và ít phát sinh rủi ro nhất.

Nếu người sử dụng đất không nhất thiết phải giữ lại phần diện tích còn lại thì có thể thực hiện chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Trong trường hợp này, giao dịch không phát sinh thủ tục tách thửa nên không bị ảnh hưởng bởi điều kiện về diện tích tối thiểu của phần đất dự định bán.

Sau khi nhận chuyển nhượng, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và quy định của UBND cấp tỉnh thì chủ sử dụng đất mới có thể thực hiện thủ tục tách thửa hoặc tiếp tục chuyển nhượng cho người khác.

Khuyến nghị của Luật sư: Đây là phương án nên được ưu tiên nếu các bên có thể thỏa thuận được về giá và nhu cầu sử dụng đất.

---

4.2. Điều chỉnh phương án chuyển nhượng để đủ điều kiện tách thửa

Nhiều trường hợp phần diện tích dự định chuyển nhượng chỉ thiếu vài mét vuông so với diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.

Khi đó, các bên có thể xem xét điều chỉnh ranh giới hoặc diện tích chuyển nhượng để thửa đất hình thành sau khi tách đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.

Việc điều chỉnh này cần được thực hiện trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng và phải bảo đảm:

• Thửa đất mới đủ diện tích tối thiểu.
• Thửa đất còn lại cũng đáp ứng điều kiện tách thửa.
• Có lối đi hợp pháp.
• Không vi phạm quy hoạch hoặc chỉ giới xây dựng.

Đây là giải pháp được áp dụng khá phổ biến trên thực tế và giúp giao dịch được thực hiện đúng quy định của pháp luật.

---

4.3. Hợp thửa với thửa đất liền kề trong trường hợp đủ điều kiện

Trong một số trường hợp, chủ sử dụng đất đồng thời sở hữu nhiều thửa đất liền kề hoặc có thể thực hiện giao dịch với chủ sử dụng đất liền kề theo đúng quy định của pháp luật.

Sau khi hoàn tất thủ tục hợp thửa và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất mới, việc tách thửa và chuyển nhượng sẽ được xem xét theo hiện trạng của thửa đất sau khi hợp thửa.

Tuy nhiên, việc hợp thửa phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật đất đai và không phải trường hợp nào cũng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

---

5. Những cách “lách luật” người dân không nên thực hiện

Do không thể tách thửa, nhiều người đã lựa chọn các hình thức giao dịch khác nhằm chuyển quyền sử dụng phần đất có diện tích nhỏ hơn quy định. Tuy nhiên, đây là những giải pháp tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.

---

5.1. Mua bán đất bằng giấy viết tay

Không ít người cho rằng chỉ cần hai bên ký giấy mua bán và giao tiền là giao dịch đã hoàn thành.

Quan điểm này hoàn toàn không chính xác.

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng phải đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định của pháp luật. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng chỉ được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành thủ tục đăng ký theo quy định.

Nếu chỉ lập giấy viết tay, người mua có thể phải đối mặt với nhiều rủi ro như:

• Không thể sang tên Giấy chứng nhận.
• Không được cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất đã mua.
• Dễ phát sinh tranh chấp về ranh giới, diện tích.
• Người bán tiếp tục chuyển nhượng cho người khác.
• Khó bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Lưu ý: Một số trường hợp giao dịch bằng giấy tay được pháp luật công nhận theo quy định chuyển tiếp, tuy nhiên không phải mọi giao dịch đều thuộc trường hợp này. Vì vậy, người dân không nên hiểu rằng mọi hợp đồng viết tay đều có giá trị pháp lý.

---

5.2. Lập vi bằng để mua bán đất

Hiện nay vẫn còn nhiều người nhầm tưởng rằng lập vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại có thể thay thế hợp đồng công chứng.

Đây là một quan điểm sai lầm.

Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện hoặc hành vi xảy ra trên thực tế theo quy định của pháp luật về Thừa phát lại. Vi bằng không có chức năng xác lập, chuyển giao hoặc thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do đó, việc lập vi bằng đối với giao dịch mua bán đất không làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên mua và cũng không thể thay thế thủ tục công chứng hoặc đăng ký sang tên.

Trong thực tiễn, rất nhiều tranh chấp xảy ra do các bên tin rằng vi bằng đồng nghĩa với việc giao dịch đã hợp pháp.

---

5.3. Ký hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng

Một số trường hợp lựa chọn ký hợp đồng ủy quyền toàn bộ quyền quản lý, sử dụng và định đoạt thửa đất thay vì ký hợp đồng chuyển nhượng.

Mặc dù hợp đồng ủy quyền là giao dịch hợp pháp nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, nhưng bản chất của hợp đồng này không phải là hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất.

Do đó, bên được ủy quyền không trở thành chủ sử dụng đất và vẫn có thể phát sinh nhiều rủi ro như:

• Hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt theo quy định của pháp luật.
• Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt việc ủy quyền trong một số trường hợp.
• Người ủy quyền chết hoặc mất năng lực hành vi dân sự.
• Phát sinh tranh chấp với người thừa kế của bên ủy quyền.

Trên thực tế, nhiều vụ án dân sự đã phát sinh từ việc các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

---

6. Người mua sẽ gặp những rủi ro gì nếu vẫn nhận chuyển nhượng phần đất không đủ điều kiện tách thửa?

Việc nhận chuyển nhượng phần đất không đủ điều kiện tách thửa có thể khiến người mua đối mặt với nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

Một số rủi ro thường gặp gồm:

• Không thể thực hiện thủ tục đăng ký sang tên.
• Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng.
• Không thể thế chấp, chuyển nhượng hoặc tặng cho phần đất này.
• Khó chứng minh quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp.
• Có nguy cơ mất tiền nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu hoặc người bán không tiếp tục hợp tác thực hiện thủ tục pháp lý.

Chính vì vậy, trước khi đặt cọc hoặc ký kết bất kỳ văn bản nào, người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất và điều kiện tách thửa tại địa phương. Trong trường hợp cần thiết, nên tham khảo ý kiến luật sư để được đánh giá tính pháp lý của giao dịch trước khi thực hiện.

---

7. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện tách thửa

Trường hợp thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai và quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa, người sử dụng đất có thể thực hiện việc chuyển nhượng theo trình tự sau:

Bước 1. Thực hiện thủ tục tách thửa (nếu chuyển nhượng một phần thửa đất)

Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Hồ sơ thông thường gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).

Sau khi hồ sơ hợp lệ và đủ điều kiện, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa đất sau khi tách theo quy định.

---

Bước 2. Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn tất việc tách thửa hoặc đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, các bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Khi ký hợp đồng, các bên cần chuẩn bị đầy đủ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân của các bên.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn (nếu có).
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của tổ chức hành nghề công chứng.

---

Bước 3. Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Sau khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực, các bên thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Tùy từng trường hợp cụ thể, các khoản phải nộp có thể bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.
• Lệ phí trước bạ.
• Phí thẩm định hồ sơ (nếu có).
• Phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính (nếu phát sinh).
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.

Các khoản phí và lệ phí nêu trên có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố do được quy định theo văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại từng địa phương.

---

Bước 4. Đăng ký biến động đất đai

Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Khi hoàn thành thủ tục, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật thông tin người sử dụng đất mới trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

---

8. Một số lưu ý quan trọng trước khi nhận chuyển nhượng đất

Để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý, người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng chuyển nhượng.

Một số nội dung cần lưu ý gồm:

• Kiểm tra diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
• Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (nếu có).
• Xác minh đất có đang bị tranh chấp, kê biên hoặc hạn chế quyền chuyển nhượng hay không.
• Không giao toàn bộ tiền khi chưa hoàn tất thủ tục pháp lý.
• Không mua bán chỉ bằng giấy viết tay hoặc vi bằng nếu giao dịch không đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.
• Nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký hợp đồng đối với những trường hợp có yếu tố phức tạp.

---

9. Câu hỏi thường gặp

Đất không đủ diện tích tối thiểu có được chuyển nhượng không?

Nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì vẫn có thể thực hiện khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần thì phần đất đó phải đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Đất không đủ diện tích tối thiểu có công chứng được không?

Việc công chứng hợp đồng không đồng nghĩa với việc giao dịch chắc chắn được sang tên. Nếu không đủ điều kiện tách thửa hoặc không đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật thì cơ quan đăng ký đất đai vẫn có thể từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Có thể mua bán bằng giấy viết tay được không?

Việc mua bán bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro và có thể không đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Người dân không nên lựa chọn hình thức giao dịch này nếu không thuộc trường hợp pháp luật có quy định chuyển tiếp.

Lập vi bằng có thay thế hợp đồng công chứng không?

Không. Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện hoặc hành vi xảy ra trên thực tế, không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không làm phát sinh quyền sử dụng đất cho bên mua.

Có thể dùng hợp đồng ủy quyền thay cho hợp đồng chuyển nhượng không?

Hợp đồng ủy quyền không làm chuyển quyền sử dụng đất. Trong nhiều trường hợp, việc sử dụng hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch mua bán có thể phát sinh nhiều tranh chấp và rủi ro pháp lý.

Có được tặng cho phần đất không đủ diện tích tối thiểu không?

Việc tặng cho một phần quyền sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện về tách thửa theo quy định của pháp luật và quy định của địa phương. Do đó, không phải trường hợp nào cũng có thể thực hiện được.

---

10. Kết luận

Không phải mọi trường hợp đất có diện tích nhỏ đều không được chuyển nhượng. Điều quan trọng là cần xác định rõ người sử dụng đất chuyển nhượng toàn bộ thửa đất hay chỉ chuyển nhượng một phần diện tích.

Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, phần diện tích đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tách thửa theo quy định của Luật Đất đai và quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

Việc lựa chọn các hình thức như giấy viết tay, vi bằng hoặc hợp đồng ủy quyền nhằm “lách luật” có thể khiến các bên gặp nhiều rủi ro, thậm chí không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.

Vì vậy, trước khi thực hiện giao dịch, người sử dụng đất nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến của luật sư để lựa chọn phương án phù hợp, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

---

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org