Hạn chế rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Câu hỏi:

Tôi đang có nhu cầu mua một căn nhà. Tuy nhiên, căn nhà này đang thế chấp tại ngân hàng. Tôi không biết mua nhà đang thế chấp thì có rủi ro gì hay không? Nếu có thì phải làm gì để hạn chế rủi ro khi mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng? Xin cảm ơn!

________________________________________

Mục lục

1 1. Nhà đang thế chấp ngân hàng là gì?
2 2. Chủ nhà có được bán nhà đang thế chấp không?
3 3. Rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng
4 4. Làm gì để hạn chế rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng?
5 5. Quy định pháp luật liên quan
6 6. Lời khuyên cho người mua
7 ĐĂNG KÝ TƯ VẤN PHÁP LUẬT MIỄN PHÍ
- 7.1 Luật sư Quảng Ngãi
- 7.2 Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org

1. Nhà đang thế chấp ngân hàng là gì?

Nhà thế chấp ngân hàng là tài sản mà chủ sở hữu đã sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vay tại ngân hàng. Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là “sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”) sẽ được ngân hàng giữ lại trong suốt thời gian thế chấp.

Việc mua một căn nhà đang thế chấp không phải là điều hiếm gặp trên thị trường bất động sản, nhất là khi nhà thế chấp thường được rao bán với mức giá thấp hơn mặt bằng chung. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không tìm hiểu kỹ lưỡng và thực hiện các biện pháp bảo vệ quyền lợi của mình.

________________________________________

2. Chủ nhà có được bán nhà đang thế chấp không?

Căn cứ khoản 4 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền:

“Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Điều này có nghĩa là:

• Chủ sở hữu tài sản (bên thế chấp) có thể bán nhà đang thế chấp, nhưng phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng).

• Nếu không được ngân hàng chấp thuận hoặc không thực hiện đúng thủ tục theo quy định, việc mua bán có thể bị vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên liên quan.

________________________________________

3. Rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng

Dưới đây là một số rủi ro phổ biến mà người mua có thể gặp phải:

a. Không nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản

Sổ đỏ hoặc sổ hồng của căn nhà thế chấp thường được ngân hàng giữ lại, khiến người mua khó kiểm tra chính xác các thông tin pháp lý liên quan đến bất động sản, bao gồm:

• Quy hoạch, tranh chấp;

• Quyền sở hữu hợp pháp của bên bán;

• Các hạn chế về chuyển nhượng.

b. Rủi ro tranh chấp giữa các đồng sở hữu

Nếu căn nhà có nhiều đồng sở hữu, bất đồng ý kiến giữa các bên có thể khiến giao dịch bị đình trệ hoặc vô hiệu hóa.

c. Nguy cơ không giải chấp được tài sản

Người bán có thể không đủ khả năng tài chính để thanh toán khoản vay tại ngân hàng, dẫn đến việc không giải chấp được tài sản. Trong trường hợp này, ngân hàng có quyền ưu tiên thanh toán từ giá trị tài sản, khiến người mua gặp rủi ro mất tiền.

________________________________________

4. Làm gì để hạn chế rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng?

Để đảm bảo an toàn khi giao dịch, người mua cần thực hiện các biện pháp sau:

a. Kiểm tra thông tin pháp lý của căn nhà

• Yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu nhà và đất.

• Xác minh trực tiếp tại cơ quan đăng ký đất đai về tình trạng pháp lý, quy hoạch, và các hạn chế (nếu có) liên quan đến bất động sản.

b. Thực hiện giao dịch 3 bên

Khi xác định căn nhà đang được thế chấp, cần yêu cầu thực hiện giao dịch 3 bên bao gồm:

1. Bên bán: Chủ sở hữu tài sản.
2. Bên mua: Người nhận chuyển nhượng.
3. Ngân hàng: Bên nhận thế chấp tài sản.

Trong giao dịch này:

• Số tiền mua nhà sẽ được thanh toán trực tiếp vào tài khoản của ngân hàng để giải chấp.

• Ngân hàng sẽ hoàn trả sổ đỏ/sổ hồng cho bên bán để thực hiện các thủ tục sang tên.

c. Công chứng hợp đồng đầy đủ

• Lập hợp đồng mua bán và công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng.

• Công chứng cả hợp đồng đặt cọc nếu có.

d. Kiểm tra khả năng tài chính của bên bán

Đảm bảo bên bán có khả năng thanh toán khoản vay còn lại tại ngân hàng để giải chấp tài sản. Nếu bên bán không đủ khả năng, bạn có thể thương lượng việc thanh toán trực tiếp khoản vay với ngân hàng trong thỏa thuận 3 bên.

________________________________________

5. Quy định pháp luật liên quan

• Bộ luật Dân sự 2015: Điều 321 về quyền của bên thế chấp; Điều 323 về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.

• Luật Đất đai 2013: Điều 167 về quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

• Nghị định 21/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

________________________________________

6. Lời khuyên cho người mua

Mua nhà đang thế chấp ngân hàng không phải là giao dịch không thể thực hiện, nhưng bạn cần:

• Kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của tài sản;

• Đảm bảo giao dịch minh bạch, có sự tham gia của ngân hàng;

• Thực hiện các thủ tục công chứng và thanh toán theo đúng quy định pháp luật. Nếu không tự tin về khả năng xử lý các thủ tục pháp lý, bạn nên cân nhắc thuê một luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ chi tiết hơn.