1. Cơ sở pháp lý

1.1. Hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt là sự thỏa thuận trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Hợp đồng đặt cọc là giao dịch dân sự độc lập, không phải là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản nên không bắt buộc phải công chứng, trừ khi pháp luật quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận.

1.2. Hình thức của giao dịch dân sự

Căn cứ Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.”

Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định về hình thức chỉ vô hiệu nếu pháp luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch đó.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Hình thức không công chứng không làm hợp đồng vô hiệu trừ khi luật yêu cầu cụ thể.

2. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không

Hiện nay, chưa có quy định nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng.

Hợp đồng đặt cọc chỉ là bước chuẩn bị để tiến tới Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Chỉ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì mới bắt buộc phải lập bằng văn bản có công chứng chứng thực.

Mặc dù, không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc nhưng nếu hợp đồng đặt cọc được công chứng thì sẽ tăng tính giá trị chứng cứ khi có tranh chấp và giảm khả năng một bên chối bỏ nghĩa vụ khi phát sinh tranh chấp.

3. Nhận định và đánh giá

– Về mặt pháp lý:

+ Hợp đồng đặt cọc không công chứng vẫn có giá trị pháp lý nếu đảm bảo các bên tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung hợp pháp, hình thức phù hợp với quy định pháp luật.

+ Không có quy định pháp luật nào yêu cầu công chứng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

– Về mặt thực tiễn:

Trường hợp không công chứng hợp đồng đặt cọc thì khi phát sinh tranh chấp sẽ khó chứng minh và rủi ro hơn hợp đông đặt cọc có công chứng.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc không công chứng vẫn có giá trị pháp lý nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện về chủ thể, ý chí, nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp và nâng cao giá trị chứng cứ, các bên nên thực hiện công chứng trong các giao dịch đặt cọc liên quan đến bất động sản.

Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org

1. Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
2. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn