Nhà ở xã hội từ 01/7/2025: Quy định mới về giá, cho thuê mua và kiểm soát chất lượng

Nhà ở xã hội từ 01/7/2025: Quy định mới về giá, cho thuê mua và kiểm soát chất lượng

Nhà ở xã hội đóng vai trò thiết yếu trong việc đảm bảo an sinh xã hội, giúp người dân có thu nhập thấp và một số đối tượng chính sách tiếp cận được nhà ở. Với sự ra đời của Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/7/2025), nhiều quy định mới về cách xác định giá, điều kiện cho thuê mua và kiểm soát chất lượng nhà ở xã hội đã được ban hành. Điều này hứa hẹn sẽ mang lại sự minh bạch và hiệu quả hơn trong việc phát triển loại hình nhà ở này.

---

 

I. Cách xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội từ 01/7/2025

Việc xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội là một trong những yếu tố quan trọng nhất, đảm bảo tính phù hợp với đối tượng được thụ hưởng và tránh trục lợi chính sách.

1. Quy trình xác định và công khai giá

Theo Điều 13 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, quy trình xác định và công khai giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội từ ngày 01/7/2025 sẽ được thực hiện như sau:

• Chủ đầu tư tự xây dựng và thẩm tra giá: Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ căn cứ vào phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở. Sau đó, chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thẩm tra trước khi tự mình phê duyệt giá.
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này trao quyền chủ động cho chủ đầu tư trong việc xây dựng giá, nhưng đồng thời yêu cầu tính khách quan thông qua hoạt động thẩm tra (có thể tự thẩm tra hoặc thuê ngoài). Việc tự phê duyệt giúp rút ngắn thời gian, tuy nhiên vẫn chịu sự kiểm soát chặt chẽ sau đó.
• Gửi hồ sơ và công khai giá trước khi mở bán: Trước ít nhất 30 ngày so với thời điểm thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua/thuê mua, hoặc khi nộp hồ sơ đề nghị thông báo nhà ở đủ điều kiện bán/cho thuê mua hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi quyết định giá bán/thuê mua kèm hồ sơ xây dựng giá đã được thẩm tra về Sở Xây dựng cấp tỉnh. Sở Xây dựng sẽ có trách nhiệm công khai giá này lên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
  • Phân tích sâu hơn: Yêu cầu công khai trước 30 ngày và trên các kênh thông tin chính thức giúp đảm bảo tính minh bạch, người dân có thời gian tiếp cận thông tin giá cả trước khi đăng ký, tránh tình trạng “giá ảo” hoặc thông tin không rõ ràng.

2. Kiểm toán, quyết toán và kiểm tra giá sau khi hoàn thành

Sau khi nhà ở được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, quy trình kiểm soát giá tiếp tục được thực hiện:

• Kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư: Trong vòng 180 ngày kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán nhà nước hoặc kiểm toán độc lập, đồng thời quyết toán chi phí đầu tư xây dựng theo quy định. Hồ sơ kiểm toán, quyết toán này sẽ được gửi về Sở Xây dựng cấp tỉnh để kiểm tra giá.
  • Phân tích sâu hơn: Việc kiểm toán và quyết toán sau khi hoàn thành là cơ chế hậu kiểm chặt chẽ, đảm bảo giá bán/thuê mua nhà ở xã hội được tính toán dựa trên chi phí thực tế, tránh tình trạng đội vốn hoặc không đúng quy định.
• Sở Xây dựng kiểm tra và có ý kiến: Trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ kiểm toán, quyết toán, Sở Xây dựng cấp tỉnh sẽ có ý kiến bằng văn bản đối với giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Văn bản ý kiến này và kết quả xác định giá cuối cùng của chủ đầu tư (sau khi có ý kiến của Sở Xây dựng) cũng phải được công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
  • Phân tích sâu hơn: Bước này đảm bảo tính khách quan và sự giám sát của cơ quan nhà nước, giúp xác nhận tính hợp lý của mức giá cuối cùng.
• Xử lý chênh lệch giá:
  • Nếu giá theo kiểm toán/quyết toán và kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua/thuê mua.
  • Nếu thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua/thuê mua.
  • Chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi người mua được cấp Giấy chứng nhận và hoàn thành việc hoàn trả chênh lệch (nếu có).
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này đặc biệt quan trọng, thể hiện sự bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua/thuê mua nhà ở xã hội, đảm bảo họ không phải chịu thêm gánh nặng tài chính nếu giá cuối cùng thấp hơn dự kiến, và được hoàn lại tiền nếu giá thấp hơn. Giới hạn 95% giá trị hợp đồng cũng là một biện pháp bảo vệ để người mua có cơ sở đảm bảo quyền lợi khi chờ cấp Giấy chứng nhận và xử lý chênh lệch giá.

Tóm lại: Quy trình xác định giá nhà ở xã hội từ 01/7/2025 sẽ rất chặt chẽ, công khai và minh bạch, với nhiều bước kiểm soát từ chủ đầu tư đến cơ quan nhà nước, đặc biệt là cơ chế xử lý chênh lệch giá để bảo vệ người mua.

---

 

II. Cho thuê mua nhà ở xã hội cần đảm bảo những yêu cầu nào?

Cho thuê mua là một hình thức hỗ trợ đặc biệt, giúp người dân có thể sở hữu nhà ở xã hội mà không cần thanh toán toàn bộ chi phí ngay lập tức. Việc này cũng đi kèm với những yêu cầu và điều kiện riêng.

1. Các yêu cầu đối với việc cho thuê mua nhà ở xã hội

Việc cho thuê mua nhà ở xã hội phải đảm bảo các yêu cầu quan trọng được quy định tại điểm a và điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở 2023:

• Tuân thủ điều kiện bán nhà ở xã hội: Việc thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai hoặc nhà ở xã hội có sẵn đều phải đảm bảo các quy định tương ứng tại khoản 3 và khoản 4 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 (liên quan đến điều kiện về giấy tờ pháp lý của dự án, nhà ở, và việc đủ điều kiện đưa vào kinh doanh).
• Hợp đồng hợp lệ: Việc thuê mua nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng với đầy đủ các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 (bao gồm thông tin các bên, đặc điểm nhà ở, giá, thời hạn, phương thức thanh toán…).
• Thời hạn thanh toán tối thiểu 05 năm: Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua.
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua, tạo điều kiện để họ có đủ thời gian tích lũy và thanh toán, đúng với mục tiêu an sinh xã hội của nhà ở xã hội.
• Hạn chế quyền bán lại trong 05 năm đầu: Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở.
  • Phân tích sâu hơn: Đây là một quy định then chốt để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách. Nhà ở xã hội được xây dựng để đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, không phải để kinh doanh kiếm lời trong thời gian ngắn.
• Quy định về việc bán lại trong 05 năm (trừ trường hợp đặc biệt):
  • Trong thời hạn 05 năm đó, nếu bên thuê mua có nhu cầu bán nhà ở, họ chỉ được bán lại cho cơ quan quản lý nhà ở (nếu nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn đầu tư công) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án (nếu không bằng vốn đầu tư công).
  • Hoặc có thể bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với điều kiện giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán ban đầu với cơ quan quản lý nhà ở hoặc chủ đầu tư.
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này tiếp tục siết chặt việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời gian đầu, đảm bảo nhà ở vẫn quay về quỹ nhà ở xã hội hoặc được chuyển giao cho đúng đối tượng thụ hưởng với giá không vượt quá giá gốc. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân khi bán lại vẫn thực hiện theo quy định pháp luật.
• Được bán theo cơ chế thị trường sau 05 năm: Sau thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê mua, bên thuê mua được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường, tuân thủ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023.
  • Phân tích sâu hơn: Sau một khoảng thời gian nhất định (05 năm), khi mục tiêu an sinh xã hội đã được đảm bảo ở mức độ nhất định, pháp luật cho phép chủ sở hữu nhà ở xã hội được quyền tự do định đoạt theo giá thị trường, tạo điều kiện linh hoạt cho người dân trong việc thay đổi chỗ ở và khai thác giá trị tài sản.

Tóm lại: Việc cho thuê mua nhà ở xã hội từ 01/7/2025 sẽ được kiểm soát chặt chẽ về thời hạn thanh toán (tối thiểu 05 năm) và đặc biệt là hạn chế quyền bán lại trong 05 năm đầu để chống đầu cơ, đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng chính sách.

---

 

III. Kiểm soát, kiểm tra, kiểm định chất lượng công trình nhà ở xã hội từ năm 2025 ra sao?

Chất lượng là yếu tố cốt lõi của nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Các quy định mới đặt ra trách nhiệm rõ ràng hơn cho chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước trong việc đảm bảo chất lượng công trình.

1. Trách nhiệm kiểm soát chất lượng của chủ đầu tư

Theo khoản 1 Điều 15 Nghị định 192/2025/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm chính trong việc kiểm soát chất lượng:

• Tổ chức thực hiện và có biện pháp kiểm soát: Chủ đầu tư phải tự tổ chức và áp dụng các biện pháp cần thiết để kiểm soát chất lượng công trình trong toàn bộ quá trình từ khảo sát, lập dự án, thẩm định, phê duyệt dự án, thiết kế xây dựng, đến thi công xây dựng và các công việc liên quan khác.
• Tuân thủ quy định pháp luật: Mọi hoạt động phải đảm bảo tuân thủ các quy định của pháp luật về quản lý chất lượng công trình xây dựng, phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ, bảo vệ môi trường, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật được áp dụng và các quy định pháp luật khác có liên quan.
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này đặt trách nhiệm rất cao lên vai chủ đầu tư, yêu cầu họ phải có một hệ thống quản lý chất lượng chặt chẽ từ khi dự án còn trên giấy tờ cho đến khi hoàn thành, đảm bảo công trình không chỉ đạt chuẩn về kết cấu mà còn về an toàn, môi trường.

2. Kiểm tra, kiểm định chất lượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Khoản 2 Điều 15 Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định vai trò của cơ quan nhà nước trong việc kiểm soát chất lượng:

• Phản ứng khi phát hiện nghi ngờ: Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phát hiện hoặc nhận được thông tin về công trình, hạng mục công trình nhà ở xã hội có nghi ngờ về chất lượng hoặc có dấu hiệu nguy hiểm, không bảo đảm an toàn cho việc khai thác, sử dụng hoặc tiếp tục thi công, thì chính quyền địa phương có trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện các nhiệm vụ liên quan.
• Tuân thủ pháp luật chuyên ngành: Các nhiệm vụ này phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng.
  • Phân tích sâu hơn: Quy định này nhấn mạnh vai trò hậu kiểm và giám sát của Nhà nước. Khi có dấu hiệu bất thường về chất lượng, chính quyền địa phương sẽ vào cuộc để đánh giá, kiểm tra, và yêu cầu xử lý kịp thời, bảo vệ an toàn cho người sử dụng và uy tín của chương trình nhà ở xã hội.

Tóm lại: Việc kiểm soát chất lượng nhà ở xã hội được thực hiện song song: chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính xuyên suốt quá trình, còn cơ quan nhà nước (chính quyền địa phương) đóng vai trò giám sát, hậu kiểm và xử lý khi có nghi ngờ về chất lượng hoặc an toàn.

---

 

Kết luận

Các quy định mới về nhà ở xã hội từ ngày 01/7/2025, đặc biệt là trong Nghị định 192/2025/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2023, cho thấy sự nỗ lực của Nhà nước nhằm minh bạch hóa, kiểm soát chặt chẽ hơn quy trình phát triển, xác định giá, giao dịch và quản lý chất lượng nhà ở xã hội. Mục tiêu cuối cùng là đảm bảo nhà ở xã hội thực sự đến tay đúng đối tượng cần, với giá cả hợp lý và chất lượng đảm bảo, góp phần giải quyết bài toán an cư cho người dân.