Trong nhiều giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất, bên nhận cọc không phải lúc nào cũng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hoặc có thể không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng. Điều này dẫn đến nhiều tranh chấp, đặc biệt khi bên nhận cọc không thực hiện được cam kết chuyển nhượng, hoặc bên đặt cọc yêu cầu hoàn tiền và phạt cọc.
1. Cơ sở pháp lý
1.1. Điều kiện chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/hồng);
Trừ trường hợp: thừa kế, dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng, hoặc đủ điều kiện cấp nhưng chưa cấp.
– Đất không tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền, tòa án hoặc trọng tài giải quyết và đã có hiệu lực pháp lý;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp thi hành án dân sự;
– Đất còn trong thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận;
– Quyền sử dụng đất không bị cưỡng chế hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Ngoài ra, căn cứ quy định Luật nhà ở 2023 thì việc chuyển nhượng nhà ở cũng cần phải:
– Có giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu nhà ở;
– Không bị kê biên, không tranh chấp, không thuộc diện giải tỏa, thu hồi,..
2.2. Hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
– Các bên hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Theo đó, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi không vi phạm một trong các quy định trên.
Vậy nên trong trường hợp nhận cọc mà không có quyền chuyển nhượng thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
2. Tranh chấp thực tế thường gặp
2.1. Bên nhận cọc không có quyền chuyển nhượng nhưng vẫn cam kết sẽ làm thủ tục sang tên
A nhận cọc của B để bán nhà nhưng A chỉ là người đứng tên trên hợp đồng thuê, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp này, Tòa án thường xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm – vì A không có quyền định đoạt.
+ Tuy nhiên, nếu A cố tình che giấu thông tin, B có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại và yêu cầu hoàn lại số tiền đã đặt cọc.
2.2. Bên nhận cọc là người được ủy quyền chuyển nhượng
+ Nếu có giấy ủy quyền hợp pháp, thì họ có quyền ký hợp đồng đặt cọc.
+ Nếu ủy quyền hết hiệu lực, hoặc ủy quyền giả mạo, hợp đồng đặt cọc có thể vô hiệu do giả tạo hoặc vi phạm điều kiện chủ thể.
2.3. Bên nhận cọc là người đồng sở hữu nhưng chưa có sự đồng ý của bên còn lại
+ Theo quy định tại Điều 213 BLDS 2015, việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu.
+ Nếu chỉ một người nhận cọc, hợp đồng có thể không có hiệu lực ràng buộc toàn bộ.
Như vậy, tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc khi bên nhận cọc không có quyền chuyển nhượng là rủi ro phổ biến. Dù hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu, nhưng nếu lỗi thuộc về bên nhận cọc, Tòa vẫn có thể áp dụng nguyên tắc bồi thường thiệt hại, thậm chí phạt cọc.
Vậy nên , việc xác minh kỹ quyền sở hữu và điều kiện pháp lý là yếu tố quan trọng để phòng ngừa tranh chấp xảy ra.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
Fanpage Luật Sư Quảng Ngãi: https://www.facebook.com/luatsuquangngailca
Công ty Luật LCA : https://www.facebook.com/luatsugioiquangngai
Zalo OAM : Luật sư LCA Quảng Ngãi
