Mục lục
Trong thực tiễn, việc nhờ người khác đứng tên sổ hồng để vay vốn ngân hàng hoặc đứng tên hộ quyền sử dụng đất không còn xa lạ, đặc biệt trong các trường hợp người vay không đủ điều kiện tín dụng, bị hạn chế quyền dân sự, hoặc để né tránh quy định pháp luật như vượt hạn mức sở hữu, chuyển nhượng… Tuy nhiên, đứng tên hộ không phải là giao dịch được pháp luật công nhận rõ ràng về bản chất, do đó tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cho cả người nhờ đứng tên và người đứng tên hộ, nhất là khi phát sinh tranh chấp hoặc hành vi chiếm đoạt.
I. Bản chất pháp lý của việc đứng tên hộ sổ hồng để vay vốn ngân hàng
Việc đứng tên hộ là hành vi ghi tên một cá nhân khác trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khi quyền sở hữu thực tế thuộc về người khác. Giao dịch này thường không được lập thành hợp đồng chuyển nhượng chính thức hoặc chỉ thể hiện bằng văn bản thỏa thuận dân sự, không công chứng hoặc không đăng ký theo quy định pháp luật.
Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người được pháp luật công nhận quyền sử dụng. Do đó, người đứng tên trên giấy tờ đất là chủ thể hợp pháp duy nhất, bất kể thỏa thuận bên ngoài. Điều này tạo ra lỗ hổng pháp lý lớn trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
II. Những rủi ro đối với người đứng tên hộ
1. Rủi ro tín dụng và trách nhiệm nghĩa vụ với ngân hàng
Trong hợp đồng vay vốn có thế chấp tài sản, người đứng tên hộ thường sẽ là bên vay hoặc bên bảo đảm, hoặc cùng ký hợp đồng với người vay thực tế. Về mặt pháp lý, ngân hàng chỉ công nhận người đứng tên là chủ tài sản và là bên có nghĩa vụ thanh toán. Theo quy định tại Điều 299 và Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản bảo đảm có thể bị xử lý nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng cam kết.
Trường hợp người vay thực tế mất khả năng trả nợ, người đứng tên hộ sẽ:
- Bị ghi nhận nợ xấu, nợ quá hạn, ảnh hưởng xấu đến xếp hạng tín dụng cá nhân.
- Có thể bị ngân hàng phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
- Mất khả năng vay vốn trong tương lai, dù không trực tiếp sử dụng khoản tiền vay.
2. Rủi ro pháp lý khi có tranh chấp hoặc kiện tụng
Nếu tranh chấp phát sinh giữa người vay và người đứng tên, hoặc giữa các bên với ngân hàng, người đứng tên hộ có thể bị kéo vào các vụ kiện dân sự, thậm chí có khả năng bị xử lý trách nhiệm dân sự do:
- Ký hợp đồng tín dụng, bảo đảm sai sự thật.
- Hành vi bị xem xét là “giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác” theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015.
III. Những rủi ro đối với người nhờ đứng tên hộ
1. Mất quyền kiểm soát tài sản
Vì không có tên trên Giấy chứng nhận, người nhờ đứng tên không có quyền về mặt pháp lý với tài sản. Khi người đứng tên từ chối chuyển nhượng lại, chiếm đoạt hoặc thực hiện các giao dịch khác, người nhờ sẽ rất khó đòi lại.
Các rủi ro điển hình:
- Người đứng tên chuyển nhượng tài sản cho người thứ ba (do có đầy đủ quyền định đoạt).
- Khi Nhà nước thu hồi đất và bồi thường, người đứng tên là người nhận tiền, theo Điều 98 Luật Đất đai 2024.
- Giao dịch đứng tên hộ có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật nếu bị xác định là để trốn tránh nghĩa vụ tài chính, vượt hạn mức sở hữu đất nông nghiệp, hoặc đầu cơ.
2. Khó chứng minh ý chí thực sự và quyền lợi
Nếu không có văn bản thỏa thuận rõ ràng, chứng cứ đầy đủ (như ghi âm, văn bản thừa nhận…), người nhờ đứng tên rất khó khởi kiện đòi lại tài sản, bởi:
- Người đứng tên có giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp.
- Giao dịch nhờ đứng tên có thể bị coi là tranh chấp dân sự không có căn cứ pháp lý, nhất là khi tài sản đã chuyển qua nhiều người.
IV. Hướng phòng ngừa rủi ro
Để hạn chế những hậu quả pháp lý nêu trên, các bên nên:
1. Lập văn bản thỏa thuận rõ ràng
- Văn bản cần ghi nhận rõ: người sở hữu thực sự, người đứng tên, mục đích đứng tên, trách nhiệm tài chính, thời hạn chuyển lại tài sản.
- Nên có công chứng hoặc ít nhất là chữ ký của bên thứ ba làm chứng, lưu giữ chứng cứ giao nhận tiền và tài liệu liên quan.
2. Cân nhắc sử dụng hình thức ủy quyền
- Trong một số trường hợp, lập hợp đồng ủy quyền có công chứng có thể hạn chế rủi ro hơn việc chuyển tên sở hữu.
- Tuy nhiên, cần lưu ý: ủy quyền có thể bị chấm dứt bất kỳ lúc nào theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015, không đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối cho người nhờ.
3. Tham khảo ý kiến luật sư trước khi giao dịch
Người đứng tên hộ nên được tư vấn kỹ càng về:
- Hậu quả pháp lý nếu người vay không trả nợ.
- Trách nhiệm cá nhân khi tài sản bị xử lý.
- Cách bảo vệ quyền lợi qua các điều khoản hợp đồng hoặc cam kết ba bên.
Kết luận
Đứng tên hộ sổ hồng để vay vốn ngân hàng có thể là giải pháp tình thế nhưng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Do đặc thù giao dịch không được pháp luật công nhận rõ ràng và thường dựa trên niềm tin cá nhân, cả người đứng tên hộ và người nhờ đứng tên đều dễ rơi vào tình thế bất lợi. Để tránh hậu quả đáng tiếc, các bên cần có nhận thức pháp lý đầy đủ, chuẩn bị thỏa thuận chặt chẽ và nên tìm đến luật sư để được tư vấn trước khi thực hiện.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
Fanpage Luật Sư Quảng Ngãi: https://www.facebook.com/luatsuquangngailca
Công ty Luật LCA : https://www.facebook.com/luatsugioiquangngai
Zalo OAM : Luật sư LCA Quảng Ngãi
