Pháp luật hiện hành không quy định tất cả nhà chung cư đều chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian cố định như 50 năm hay 70 năm. Cần phân biệt rõ giữa thời hạn sở hữu căn hộ, thời hạn sử dụng của nhà chung cư và thời hạn sử dụng đất của dự án.

Đây là ba vấn đề pháp lý khác nhau nhưng trên thực tế thường bị nhầm lẫn, dẫn đến việc người mua hiểu sai về quyền sở hữu căn hộ của mình.

Vậy mua chung cư có được sở hữu lâu dài hay không? Chung cư 50 năm là gì? Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì quyền của chủ sở hữu căn hộ được giải quyết như thế nào? Nội dung dưới đây sẽ phân tích cụ thể.

1. Nhà chung cư là gì?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các cá nhân, tổ chức.

Nhà chung cư có thể được xây dựng với mục đích để ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp, chẳng hạn vừa để ở vừa kết hợp với thương mại, dịch vụ.

Đối với một căn hộ chung cư, người mua thông thường có quyền sở hữu đối với phần diện tích căn hộ thuộc sở hữu riêng và đồng thời có quyền, nghĩa vụ đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định pháp luật.

Do đó, khi mua một căn hộ chung cư, người mua không chỉ cần quan tâm đến diện tích căn hộ mà còn cần kiểm tra kỹ các thông tin pháp lý liên quan đến dự án, trong đó có thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình và hình thức sở hữu căn hộ.

2. Pháp luật có quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là 50 năm hay 70 năm không?

Không. Đây là vấn đề cần đặc biệt lưu ý.

Luật Nhà ở 2023 không quy định rằng mọi căn hộ chung cư chỉ được sở hữu trong 50 năm, 70 năm hoặc một khoảng thời gian cố định nào đó.

Thay vào đó, pháp luật quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định pháp luật về xây dựng.

Thời hạn sử dụng của nhà chung cư được tính từ thời điểm nhà chung cư được nghiệm thu và đưa vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.

Như vậy, cần hiểu rằng “thời hạn sử dụng nhà chung cư” không đồng nghĩa với “thời hạn sở hữu căn hộ”.

2.1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư là gì?

Thời hạn sử dụng nhà chung cư có thể hiểu là khoảng thời gian mà công trình được thiết kế để khai thác, sử dụng bảo đảm các yêu cầu về an toàn và chất lượng theo quy định.

Thời hạn này trước hết được xác định theo hồ sơ thiết kế. Tuy nhiên, khi hết thời hạn thiết kế không có nghĩa là ngày hôm sau toàn bộ căn hộ đương nhiên mất quyền sở hữu hoặc người dân phải giao nhà.

Ngược lại, pháp luật yêu cầu phải xem xét tình trạng thực tế của công trình thông qua hoạt động kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.

Trường hợp nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng đã bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì vẫn có thể phải kiểm định để xem xét xử lý.

2.2. Hết thời hạn sử dụng có đồng nghĩa với mất căn hộ?

Không thể hiểu đơn giản như vậy.

Việc nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình. Kết quả kiểm định mới là căn cứ quan trọng để xác định nhà chung cư có tiếp tục được sử dụng hay phải thực hiện việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại theo quy định.

Do đó, người mua căn hộ không nên hiểu rằng nếu dự án được quảng cáo có thời hạn thiết kế 50 năm thì sau đúng 50 năm quyền sở hữu căn hộ đương nhiên chấm dứt.

3. Chung cư có được sở hữu lâu dài, vĩnh viễn không?

Câu trả lời là có thể, tùy thuộc vào tính chất pháp lý của dự án và thời hạn sử dụng đất.

Pháp luật không áp dụng một thời hạn sở hữu giống nhau cho tất cả các loại căn hộ chung cư. Khi xác định căn hộ được sở hữu lâu dài hay có thời hạn, cần xem xét ít nhất hai yếu tố quan trọng:

• Hình thức sử dụng đất của dự án;
• Thời hạn sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập cho dự án.

Đối với trường hợp căn hộ được xây dựng trên đất ở được sử dụng ổn định lâu dài và đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, quyền sở hữu căn hộ của người mua về nguyên tắc không phải là quyền sở hữu chỉ giới hạn trong 50 năm.

Ngược lại, nếu căn hộ thuộc dự án mà quyền sử dụng đất có thời hạn thì quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất có thể chịu sự chi phối bởi thời hạn sử dụng đất và các quy định pháp luật có liên quan.

Vì vậy, trước khi mua căn hộ, không nên chỉ hỏi người bán rằng “chung cư này sở hữu bao nhiêu năm”, mà cần yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý để xác định chính xác đất của dự án là đất ở lâu dài hay đất có thời hạn.

4. Vì sao nhiều người nói “chung cư 50 năm”?

Khái niệm “chung cư 50 năm” xuất hiện khá phổ biến trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây là cách gọi dễ gây hiểu nhầm nếu không xác định rõ bản chất pháp lý của dự án.

Trong thực tế có thể tồn tại trường hợp dự án được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với thời hạn nhất định. Khi đó, người mua tài sản trong dự án cần xem xét thời hạn sử dụng đất của dự án và các điều kiện pháp lý liên quan.

Điều này khác với việc một căn hộ chung cư được xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài.

Do đó, không thể chỉ căn cứ vào câu nói “chung cư 50 năm” để kết luận rằng căn hộ sẽ tự động hết quyền sở hữu sau 50 năm.

Người mua cần kiểm tra các tài liệu như:

• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án;
• Quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;
• Hồ sơ pháp lý của dự án;
• Hợp đồng mua bán căn hộ;
• Thông tin về thời hạn sử dụng đất;
• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ.

Việc kiểm tra các tài liệu này đặc biệt quan trọng đối với những dự án được giới thiệu là căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, officetel hoặc các loại hình bất động sản có tính chất sử dụng hỗn hợp.

5. Thời hạn sử dụng đất và thời hạn sử dụng nhà chung cư có giống nhau không?

Không giống nhau.

Đây là một trong những điểm cần phân biệt rõ khi tư vấn hoặc giao dịch căn hộ.

Thời hạn sử dụng đất là thời hạn mà người sử dụng đất được Nhà nước công nhận hoặc cho phép sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.

Trong khi đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư liên quan đến tuổi thọ, chất lượng và mức độ an toàn của công trình xây dựng.

Một dự án có đất được sử dụng lâu dài không có nghĩa là công trình chung cư sẽ tồn tại vĩnh viễn về mặt vật lý. Ngược lại, việc một công trình có thời hạn thiết kế nhất định cũng không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu căn hộ đương nhiên chấm dứt đúng vào ngày hết thời hạn thiết kế.

Có thể hình dung đơn giản:

Do đó, khi tư vấn mua căn hộ, cần kiểm tra đồng thời cả ba yếu tố thay vì chỉ nhìn vào một con số 50 năm hoặc 70 năm.

6. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì phải làm gì?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc trong trường hợp chưa hết thời hạn nhưng công trình bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn thì cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình.

Việc kiểm định nhằm xác định mức độ an toàn của nhà chung cư và đưa ra phương án xử lý phù hợp.

Trường hợp công trình vẫn bảo đảm an toàn thì có thể tiếp tục sử dụng theo kết luận kiểm định và quy định pháp luật.

Trường hợp công trình không còn bảo đảm an toàn, tùy mức độ và tình trạng thực tế, nhà chung cư có thể thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại hoặc thực hiện phương án xử lý theo quy định.

Như vậy, hết thời hạn thiết kế không phải là căn cứ duy nhất để xác định người dân mất căn hộ. Việc xử lý phải dựa trên kết quả kiểm định và quy định pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

7. Nếu chung cư phải phá dỡ thì quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ được giải quyết thế nào?

Đây là vấn đề người mua căn hộ thường quan tâm nhất khi tìm hiểu về thời hạn sử dụng chung cư.

Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại, quyền và lợi ích của các chủ sở hữu được giải quyết theo quy định về phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Việc phá dỡ không được hiểu đơn giản là Nhà nước hoặc chủ đầu tư lấy lại căn hộ mà không giải quyết quyền lợi của người đang sở hữu.

Phương án xử lý phải căn cứ vào tình trạng công trình, dự án xây dựng lại, quy hoạch, phương án bồi thường, tái định cư hoặc bố trí chỗ ở theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp dự án được cải tạo, xây dựng lại theo hình thức lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ được xem xét theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và thỏa thuận giữa các bên theo quy định.

Do đó, khi mua căn hộ chung cư, người mua không nên chỉ quan tâm đến câu hỏi “sở hữu bao nhiêu năm” mà còn nên quan tâm đến cơ chế xử lý trong trường hợp công trình xuống cấp, phải phá dỡ hoặc xây dựng lại.

8. Thời hạn sở hữu căn hộ được ghi trên Giấy chứng nhận như thế nào?

Thông tin về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ địa chính.

Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Văn bản này có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. :contentReference[oaicite:2]{index=2}

Đối với tài sản có thời hạn sở hữu, thông tin về thời hạn được thể hiện theo quy định. Trong trường hợp pháp luật không xác định thời hạn sở hữu tài sản thì thông tin về thời hạn được thể hiện theo quy định về Giấy chứng nhận.

Điều này cũng cho thấy không nên chỉ nhìn vào một con số được quảng cáo trên thị trường để kết luận căn hộ có phải “chung cư 50 năm” hay “chung cư vĩnh viễn” hay không.

Để xác định chính xác, cần đối chiếu giữa Giấy chứng nhận, hồ sơ dự án, hợp đồng mua bán và các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

9. Mua căn hộ chung cư cần kiểm tra những gì để tránh mua nhầm căn hộ có thời hạn?

Trước khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, người mua nên kiểm tra tối thiểu các thông tin sau:

9.1. Kiểm tra loại đất của dự án

Đây là một trong những thông tin quan trọng nhất.

Người mua cần xác định dự án được xây dựng trên loại đất nào, mục đích sử dụng đất là gì và thời hạn sử dụng đất ra sao.

Không nên chỉ nghe nhân viên môi giới giới thiệu rằng căn hộ “sở hữu lâu dài” mà không kiểm tra hồ sơ pháp lý.

9.2. Kiểm tra quyết định giao đất hoặc cho thuê đất

Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất có thể cung cấp thông tin quan trọng về diện tích, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng đất của dự án.

Đây là tài liệu đặc biệt cần quan tâm đối với các dự án có nhiều loại hình sản phẩm hoặc dự án sử dụng đất có thời hạn.

9.3. Kiểm tra hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán cần được đọc kỹ các điều khoản liên quan đến:

• Đối tượng mua bán;
• Diện tích căn hộ;
• Mục đích sử dụng;
• Thời hạn sở hữu hoặc thời hạn sử dụng nếu có;
• Quyền và nghĩa vụ của người mua;
• Thời điểm bàn giao;
• Điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
• Trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận;
• Phí quản lý và kinh phí bảo trì;
• Điều kiện chuyển nhượng căn hộ.

9.4. Kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin rõ ràng về điều kiện và tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho căn hộ.

Đối với những dự án có sản phẩm được quảng cáo là căn hộ du lịch, officetel hoặc sản phẩm có thời hạn sử dụng, việc kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận càng cần thiết.

10. Chung cư sở hữu lâu dài có nghĩa là công trình tồn tại vĩnh viễn không?

Không.

Đây là một hiểu nhầm khá phổ biến.

“Sở hữu lâu dài” hoặc quyền sở hữu không xác định một thời hạn cụ thể không có nghĩa là tòa nhà về mặt vật lý sẽ tồn tại vĩnh viễn.

Mọi công trình xây dựng đều chịu tác động của thời gian, điều kiện môi trường, chất lượng xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng và các yếu tố khác.

Pháp luật vì vậy quy định cơ chế kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và xử lý khi công trình không còn bảo đảm an toàn.

Nói cách khác, cần phân biệt:

• Quyền sở hữu: là quyền pháp lý của chủ sở hữu đối với căn hộ;
• Tuổi thọ công trình: là vấn đề kỹ thuật và an toàn của tòa nhà;
• Thời hạn sử dụng đất: là vấn đề thuộc pháp luật đất đai.

Ba khái niệm này có liên quan nhưng không đồng nhất.

11. Có nên mua chung cư “50 năm” không?

Không thể khẳng định tất cả căn hộ có thời hạn đều là sản phẩm không nên mua. Việc có nên mua hay không phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá bán, thời hạn còn lại, tính pháp lý của dự án và khả năng sinh lời.

Đối với người mua để ở lâu dài, cần đặc biệt quan tâm đến thời hạn sử dụng đất và quyền sở hữu đối với căn hộ.

Đối với người mua để đầu tư, cần tính toán thêm thời gian khai thác, khả năng chuyển nhượng, thanh khoản, dòng tiền và các hạn chế pháp lý có thể áp dụng.

Một căn hộ có thời hạn nhưng giá bán hợp lý, pháp lý rõ ràng và phù hợp với mục tiêu đầu tư vẫn có thể là lựa chọn phù hợp. Ngược lại, một căn hộ được quảng cáo “sở hữu lâu dài” nhưng hồ sơ pháp lý không rõ ràng vẫn tiềm ẩn rủi ro.

12. Những rủi ro khi mua căn hộ chỉ dựa vào lời quảng cáo “sở hữu vĩnh viễn”

Trên thị trường bất động sản, người mua có thể gặp các quảng cáo như “sổ hồng vĩnh viễn”, “sở hữu trọn đời”, “sở hữu lâu dài” hoặc “không giới hạn thời gian”.

Tuy nhiên, quảng cáo không phải là căn cứ duy nhất để xác định quyền pháp lý của người mua.

Người mua có thể gặp rủi ro nếu:

• Không kiểm tra loại đất của dự án;
• Không kiểm tra thời hạn sử dụng đất;
• Không kiểm tra quyết định giao đất, cho thuê đất;
• Không đọc kỹ hợp đồng mua bán;
• Không xác định rõ sản phẩm là căn hộ ở hay sản phẩm thương mại, dịch vụ;
• Không kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
• Chỉ dựa vào thông tin của nhân viên môi giới.

Đặc biệt, nếu dự án có nhiều loại sản phẩm, người mua cần xác định chính xác căn hộ mình dự định mua thuộc loại hình nào, mục đích sử dụng đất ra sao và quyền sở hữu được xác lập như thế nào.

13. Người mua cần đặc biệt lưu ý gì trước khi đặt cọc căn hộ?

Trước khi đặt cọc, người mua nên yêu cầu bên bán hoặc chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý liên quan đến căn hộ và dự án.

Nếu là giao dịch chuyển nhượng căn hộ đã có Giấy chứng nhận, cần kiểm tra bản gốc Giấy chứng nhận, thông tin chủ sở hữu, tình trạng thế chấp, tranh chấp, hạn chế quyền và các thông tin đăng ký biến động.

Nếu là mua căn hộ hình thành trong tương lai, cần kiểm tra điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, pháp lý dự án, hợp đồng mua bán và các nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Đặc biệt, đối với dự án được giới thiệu là “chung cư 50 năm”, “căn hộ có thời hạn” hoặc “sở hữu lâu dài”, người mua nên yêu cầu giải thích bằng văn bản về căn cứ pháp lý xác định thời hạn sở hữu, thời hạn sử dụng đất và điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

14. Câu hỏi thường gặp về thời hạn sở hữu nhà chung cư

14.1. Chung cư có phải chỉ được sở hữu 50 năm không?

Không. Pháp luật không quy định tất cả căn hộ chung cư chỉ được sở hữu 50 năm. Cần xem xét pháp lý cụ thể của từng dự án, đặc biệt là thời hạn sử dụng đất và hình thức pháp lý của căn hộ.

14.2. Chung cư có được sở hữu lâu dài không?

Có. Có những trường hợp căn hộ được xác lập quyền sở hữu không xác định thời hạn theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, cần kiểm tra hồ sơ pháp lý của từng dự án để có kết luận chính xác.

14.3. Hết 50 năm có bị mất căn hộ không?

Không thể mặc nhiên kết luận như vậy. Cần xác định “50 năm” đang nói đến thời hạn nào: thời hạn sử dụng đất, thời hạn của dự án hay thời hạn thiết kế của công trình. Nếu là thời hạn thiết kế của nhà chung cư thì hết thời hạn này không đồng nghĩa căn hộ tự động mất quyền sở hữu.

14.4. Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì xử lý thế nào?

Cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định. Căn cứ kết quả kiểm định, nhà chung cư có thể tiếp tục được sử dụng hoặc phải thực hiện các biện pháp phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại theo quy định.

14.5. Mua chung cư cần kiểm tra thời hạn nào?

Người mua nên kiểm tra đồng thời thời hạn sử dụng đất, thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu căn hộ. Ngoài ra cần kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận và các hạn chế về quyền đối với căn hộ.

15. Kết luận

Pháp luật hiện hành không quy định tất cả nhà chung cư chỉ được sở hữu trong 50 năm hoặc 70 năm. Khi xác định thời hạn sở hữu căn hộ, cần phân biệt giữa quyền sở hữu căn hộ, thời hạn sử dụng nhà chung cư và thời hạn sử dụng đất của dự án.

Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc có dấu hiệu không bảo đảm an toàn, việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình sẽ được thực hiện theo quy định.

Vì vậy, người mua không nên chỉ căn cứ vào thông tin “chung cư 50 năm” hoặc “chung cư vĩnh viễn” do môi giới cung cấp mà cần kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án.

Đặc biệt, trước khi ký hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, nên xác định rõ loại đất, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, loại hình căn hộ, thời hạn sở hữu và điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và giá trị của căn hộ trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng hoặc thừa kế.

Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi.org