Tiền từ việc ủy quyền quản lý nhà ở có phải nộp thuế TNCN?

Tiền từ việc ủy quyền quản lý nhà ở có phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không? Khi nào được hoàn thuế và thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là lúc nào? Đây là những thắc mắc phổ biến khi người dân thực hiện ủy quyền cho người khác quản lý, cho thuê hoặc chuyển nhượng nhà ở. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định mới nhất về vấn đề này theo pháp luật hiện hành.

1. Khái niệm và căn cứ pháp lý liên quan

Hiện nay, hoạt động ủy quyền quản lý nhà ở được thực hiện khá phổ biến, đặc biệt trong các trường hợp chủ sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc muốn giao người khác thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản của mình.

Theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, việc ủy quyền này không chỉ đơn thuần là quản lý mà còn bao gồm quyền định đoạt, như quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp nhà ở.

Với những trường hợp như vậy, cơ quan thuế xem đây là giao dịch có yếu tố chuyển nhượng bất động sản, phát sinh thu nhập chịu thuế TNCN.

2. Tiền từ việc ủy quyền quản lý nhà ở có phải nộp thuế TNCN không?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC (vẫn còn hiệu lực đến nay), thu nhập chịu thuế TNCN bao gồm các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, cụ thể:

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
(a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
(b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
(c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở;
(d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
(đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản;
(e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có quyền như chủ sở hữu.”

Như vậy, pháp luật đã quy định rõ: Nếu hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở cho phép người được ủy quyền có toàn quyền như chủ sở hữu (tức là được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, định đoạt…), thì khoản tiền phát sinh từ việc này được xem là thu nhập chịu thuế TNCN.

Trường hợp phải nộp thuế TNCN

• Người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng, bán, cho thuê, tặng cho nhà ở giống như chủ sở hữu thật sự;
• Hợp đồng ủy quyền được công chứng, xác định rõ quyền định đoạt tài sản;
• Có khoản tiền, lợi ích vật chất phát sinh từ việc ủy quyền đó (ví dụ: người được ủy quyền nhận tiền quản lý, được chia tiền bán nhà…).

Trường hợp không phải nộp thuế TNCN

• Ủy quyền chỉ nhằm mục đích quản lý, bảo trì, trông coi nhà ở (không bao gồm quyền định đoạt);
• Không có khoản tiền hoặc lợi ích vật chất phát sinh từ việc ủy quyền;
• Hợp đồng ủy quyền không trao quyền bán, chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản.

👉 Tóm lại: Nếu việc ủy quyền chỉ là “quản lý giúp” thì không phát sinh thuế. Nhưng nếu ủy quyền có yếu tố “chuyển nhượng trá hình” hoặc trao toàn quyền định đoạt, cơ quan thuế có thể xác định là giao dịch chuyển nhượng nhà ở và yêu cầu nộp thuế TNCN.

3. Mức thuế TNCN phải nộp khi ủy quyền có yếu tố chuyển nhượng

Căn cứ khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi tại khoản 7 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014):

“Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.”

Như vậy, thuế TNCN phải nộp được tính theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng nhà ở

Trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Nhà nước quy định (bảng giá đất), thì cơ quan thuế sẽ tính thuế theo giá trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

Ví dụ minh họa:

Bà A ủy quyền cho ông B được toàn quyền quản lý và chuyển nhượng một căn nhà tại TP.HCM. Hợp đồng ủy quyền ghi rõ ông B có quyền bán nhà, định đoạt tài sản như chủ sở hữu. Sau khi nhận tiền ủy quyền 3 tỷ đồng, ông B thực hiện bán căn nhà này. Trường hợp này, khoản thu nhập 3 tỷ đồng được coi là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, phải nộp thuế TNCN 2% (tức 60 triệu đồng).

4. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng nhà ở

Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014) và Điều 247 Luật Đất đai 2024:

“Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”

Điều này có nghĩa là:

• Ngay khi hợp đồng ủy quyền (có nội dung định đoạt) hoặc hợp đồng chuyển nhượng nhà ở được công chứng và có hiệu lực, cơ quan thuế xác định đã phát sinh thu nhập chịu thuế;
• Không phụ thuộc vào thời điểm người bán nhận được tiền;
• Trường hợp hợp đồng bị hủy, thuế đã nộp có thể được hoàn lại (nếu đủ điều kiện theo quy định tại phần dưới).

5. Khi nào được hoàn thuế thu nhập cá nhân?

Theo khoản 2 Điều 8 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (hiện vẫn còn hiệu lực):

Cá nhân được hoàn thuế trong các trường hợp sau đây:
(a) Số tiền thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp;
(b) Cá nhân đã nộp thuế nhưng có thu nhập tính thuế chưa đến mức phải nộp;
(c) Các trường hợp khác theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, cá nhân được hoàn thuế khi:

• Đã nộp thuế theo hợp đồng nhưng giao dịch bị hủy, không còn hiệu lực;
• Đã nộp thuế cao hơn so với giá trị thực tế phải nộp;
• Hoặc được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoàn thuế (trong các trường hợp đặc biệt).

Ví dụ:

Ông C ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở cho bà D và đã nộp thuế TNCN 2%. Tuy nhiên, sau đó hợp đồng bị hủy do không đủ điều kiện pháp lý. Ông C có quyền làm hồ sơ đề nghị cơ quan thuế hoàn lại số tiền thuế đã nộp.

6. Một số lưu ý thực tế khi ủy quyền quản lý nhà ở

• Khi lập hợp đồng ủy quyền, cần xác định rõ phạm vi ủy quyền (quản lý hay định đoạt). Nếu chỉ quản lý, nên ghi rõ “không bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp bất động sản”.
• Trong trường hợp có yếu tố định đoạt, nên cân nhắc lập hợp đồng chuyển nhượng thay vì ủy quyền, để đảm bảo rõ ràng nghĩa vụ thuế và tránh rủi ro pháp lý.
• Cơ quan thuế có quyền yêu cầu người nộp thuế chứng minh tính chất thật sự của giao dịch ủy quyền; nếu phát hiện “ủy quyền giả tạo”, sẽ áp dụng thuế TNCN như chuyển nhượng nhà ở.

7. Kết luận

Tiền từ việc ủy quyền quản lý nhà ở có thể phải nộp thuế TNCN nếu người được ủy quyền có toàn quyền định đoạt tài sản như chủ sở hữu. Mức thuế suất là 2% trên giá chuyển nhượng, và thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là khi hợp đồng có hiệu lực. Trong trường hợp hợp đồng bị hủy hoặc nộp thừa thuế, cá nhân có thể làm hồ sơ xin hoàn thuế theo quy định.

Để tránh rủi ro pháp lý và thuế, người dân nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia thuế trước khi ký hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản.