Mục lục
1. Mở đầu
Một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến tranh chấp trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản là việc hai bên không xác định rõ hoặc không thống nhất được thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức tại văn phòng công chứng.
Điều này có thể dẫn đến:
+ Một bên muốn ký sớm để hoàn tất giao dịch;
+ Bên còn lại trì hoãn với lý do chưa chuẩn bị kịp, chưa đủ điều kiện pháp lý, hoặc chờ giá tăng thêm.
Hậu quả là giao dịch bị treo vô thời hạn, niềm tin bị xói mòn và nguy cơ kiện tụng tăng cao
2. Căn cứ pháp lý
– Bộ luật Dân sự 2015:
+ Điều 328: Hợp đồng đặt cọc;
+ Điều 385: Khái niệm hợp đồng dân sự;
+ Điều 398: Thực hiện hợp đồng;
+ Điều 428: Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng;
+ Điều 351, 357: Trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ.
– Luật Công chứng 2014:
Điều 40: Thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch.
– Luật Đất đai 2013 & các văn bản hướng dẫn:
Khoản 3 Điều 188: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Phân tích tình huống pháp lý
3.1. Hợp đồng đặt cọc không ghi rõ thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng
Nhiều hợp đồng đặt cọc chỉ ghi chung chung:
“Hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng khi đủ điều kiện pháp lý”.
Đây là lỗi nghiêm trọng, vì:
+ Không xác định được mốc thời gian cụ thể;
+ Không rõ điều kiện nào là “đủ”;
+ Dễ dẫn đến việc một bên vin vào lý do để trì hoãn vô thời hạn.
Trong thực tế, điều này khiến hợp đồng không thể thực hiện được, nhưng cũng khó xử lý bằng pháp luật nếu không có thêm căn cứ rõ ràng.
3.2. Một bên cố tình trì hoãn ký hợp đồng để trục lợi
Ví dụ:
+ Bên bán chờ giá đất tăng, cố ý không chốt ngày công chứng;
+ Bên mua chưa thu xếp được tài chính, nên cố tình kéo dài thời gian.
Đây là hành vi thiếu thiện chí, có thể cấu thành vi phạm nghĩa vụ thực hiện giao dịch theo đúng tinh thần hợp đồng dân sự.
Căn cứ theo Điều 398 BLDS 2015:
“Hợp đồng phải được thực hiện đúng đối tượng, đúng thời hạn, đúng địa điểm, đúng phương thức đã thỏa thuận.”
Khi không thực hiện đúng thời hạn, bên vi phạm có thể bị:
+ Phạt cọc;
+ Buộc bồi thường thiệt hại;
+ Chịu trách nhiệm đơn phương chấm dứt hợp đồng.
3.3. Thiếu điều khoản xử lý khi hai bên không thống nhất thời gian
Đây là sai sót hay gặp trong các hợp đồng đặt cọc “viết tay” hoặc không có tư vấn pháp lý.
Không có điều khoản:
+ Xác định bên nào được ấn định thời gian ký hợp đồng;
+ Hạn chót để ký hợp đồng chuyển nhượng;
+ Biện pháp xử lý khi không thống nhất được thời điểm.
Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án hoặc trọng tài sẽ căn cứ vào:
+ Thiện chí của các bên trong quá trình thực hiện;
+ Chứng cứ về các trao đổi, thư mời công chứng;
+ Thời gian chuẩn bị hợp lý theo thông lệ giao dịch bất động sản.
4. Thực tiễn xét xử
– Bản án của TAND quận Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh:
Bên mua đặt cọc 300 triệu để mua đất, hợp đồng không ghi rõ thời điểm ký công chứng. Sau 2 tháng, bên mua yêu cầu ký thì bên bán im lặng, không hợp tác, rồi chuyển nhượng cho người khác với giá cao hơn. Tòa tuyên:
+ Bên bán vi phạm nghĩa vụ ký hợp đồng;
+ Bên mua được nhận lại tiền cọc và được bồi thường thêm 100 triệu.
– Bản án của TAND huyện Bình Chánh:
Bên bán trì hoãn ký công chứng vì chờ ra sổ mới, nhưng không thông báo rõ tiến độ. Sau 6 tháng vẫn chưa thực hiện, bên mua kiện đòi lại cọc.
Tòa xác định:
+ Bên bán không có lỗi do thực tế chưa có sổ đỏ, nhưng cũng thiếu minh bạch;
+ Buộc hoàn trả cọc nhưng không phải bồi thường.
Điều này cho thấy việc không ấn định thời điểm ký công chứng rõ ràng sẽ khiến việc xác định trách nhiệm pháp lý trở nên phức tạp và phụ thuộc vào chứng cứ cụ thể.
5. Kết luận
Việc không thống nhất được thời điểm ký hợp đồng công chứng là nguyên nhân thường gặp dẫn đến tranh chấp đặt cọc trong giao dịch bất động sản.
Giải pháp tốt nhất là:
+ Ghi nhận rõ thời gian ký hợp đồng trong hợp đồng đặt cọc;
+ Có cơ chế xử lý nếu một bên vi phạm hoặc chậm trễ;
+ Luôn hành xử thiện chí, minh bạch và lưu giữ đầy đủ chứng cứ.
Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, bên có đầy đủ chứng cứ về thiện chí, văn bản mời công chứng,… sẽ có lợi thế đáng kể khi đưa vụ việc ra Tòa án.
Khuyến nghị của Luật sư Quảng Ngãi .org
-
- Bài viết nêu trên được Luật sư Quảng Ngãi .org thực hiện nhằm mục đích tham khảo, nghiên cứu khoa học, phổ biến kiến thức pháp luật.
- Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, vui lòng liên hệ với Luật sư Quảng Ngãi .org qua hotline 0905 333 560, Email: info@lcalawfirm.vn
Liên hệ – Luật sư Quảng Ngãi .org
LUẬT SƯ TẠI QUẢNG NGÃI
127 Nguyễn Tự Tân, P. Trần Phú, TP. Quảng Ngãi
LUẬT SƯ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
389/74/6 Lê Văn Khương, P. Hiệp Thành, Quận 12, TP. HCM
Hotline: 0905 333 560
Email: info@lcalawfirm.vn
Website: www.LuatsuQuangNgai.org www.LCAlawfirm.vn www.LuatsuQuangNgai.net
